让时光倒回到十年前。
彼时的富力地产，是当时“华南五虎”中的一哥。碧桂园和恒大地产，在富力地产面前还只是“小弟”。2005年，富力在香港上市，不到一年时间便成功跻身香港上市市值公司最高200家公司。2007年，富力地产迎来其高光时刻，成为中国房企的老四，仅次于万科，绿地控股和中海地产。
时过境迁，10年后的今天，富力地产则从房企的一线梯队沦为了一个三线房企。如果不是收购万达酒店，融资频频和IPO受阻。恐怕，富力地产还没有多少存在感。
一副好牌，打的稀烂，说的就是富力地产。
刚刚结束的2018年，中国房企销售排前三的“碧万恒”，累计销售金额高达2万多亿元。而富力地产勉强过千亿，曾经的辉煌到今日的颓势，富力地产到底经历了什么？
一.融资霍霍向牛羊
19年新年伊始，各路上市企业便开始了新一轮的融资和再融资。前有顺风控股的160亿元融资，后有富力地产的13亿超短期融资券（SCP）。
纵观富力的上市公司公告，恐怕没有哪一家上市公司如富力这般主题如此统一，行动如此一致-融资。
盘点富力近段时期的公告：
1月4日，富力宣布全资附属公司拟发行2021年到期的5亿美元的优先票据，票面利率8.75%；
2018年3月，富力宣布公开发行70亿元规模的公开债，票面利率为7%；
2019年1月15日，富力发行规模7亿的短期融资券，其为上限13亿元；
2019年1月18日，富力拟发行2022年到期的3亿美元优先票据，票面利率为9.15%；
规模如此密集融资，富力地产究竟有多缺钱？我们通过它的财报来感受一下。
截至2018年9月末，富力地产总负债高达2863亿元；其中有息负债约为1606亿元，短期借款180亿元；一年内到期非流动性负债为190元亿，应付债券466亿元……
一边是高企的负债率，另一边则是令人堪忧的现金流：从2012到2017这六年，富力地产的净现金流余额分别为-24.64亿元、-118.62亿元、-220.65亿元、-3.56亿元、-33.38亿元，- 72.87亿元，连续六年为负。截止到2018年第三季度，富力的现金余额勉强能够覆盖其短期借款，一系列数据表明：富力地产的情况很不好。
与高负债相对应的，则是其高额的财务费用。据统计，2018年前三季度，富力地产财务费用近40亿元，而其净利润也不过45亿元。换句话说，富力前三季度辛苦挣的钱基本就用来支付利息了。、
怎一个“惨”字了得！
二.负面新闻缠身的富力
在房地产市场调控的大背景之下，以高周转和高杠杆运行的富力，扩张后遗症正在集中爆发。2018年，富力地产连续曝出了一系列违法违规的事件：
6月，郑州市富力建业五龙新城项目被曝存在违规认筹，之后被查处；同月，镇江富力长江府涉嫌无证施工违规被查，被住建局列为重点关注对象；
8月，菏泽“富力城”项目在未取得相关许可的情况下，向买受人收取购房定金，被菏泽市住建局发文通报，认定为是违法违规事件；同月，石家庄富力城被曝违规销售，因涉嫌扰乱市场价格秩序，存在实际销售价格与备案价格不符，被监管当局责令停业整改；
9月，福建省住建厅通报14家违法违规房地产开发企业，富力地产子公司——莆田富力房地产上榜；
10月，富力地产在江西南昌的首个项目发生安全事故，既未签劳动协议、未购买意外伤害保险，也没有专业技能的塔吊信号工作者因过度劳累死亡；
一系列违规事件的发生绝非偶然，而是富力地产为重回一线地产，盲目进行实行高杠杆，高周转的运营模式和短期激进扩张的结果。在房地产调控的高压之下，高增长带来的一系列后遗症正在各地的富力项目上频频出现。
严跃进指出，富力这两年战略扩张比较明显，投诉多比较容易影响富力的品牌影响力。一系列负面新闻和维权事件也说明，企业在强调了高周转的同时，忽略了质量管控。后期，还是需要注重资金的平衡，要做好产品的质量。平衡各种关系，促进企业稳健发展。
三．大手笔的后遗症
分析显示，富力地产的资金压力主要来源于2017年以199亿元收购万达的酒店资产，毕竟富力近期几乎没有拿地。
收购万达出了名
2017年7月，富力以199.06亿元接手了万达旗下77家酒店资产。一时间，引起地产界的极大关注。富力地产，也进入到了公众的视野当中。此前，融创收万达76家酒店花费了335.95亿元，富力地产相当于六折购买力这笔资产，于是乎，业内基本认为富力地产买万达的酒店资产是赚了。
赚钱的另一面
其实，富力收购万达的酒店在战略上存在让外界难以理解的情况。旧改本身就属于流动性极差的项目，收购酒店则让富力进一步自己陷于债务之中。因为酒店属于流动性较差的资产，虽然富力可以通过让酒店经过财务重估，但是富力可能没有考虑到香港投资者并不考虑这种固定资产。因为投资者并不能通过其得到分红，所以投资者也并不会将其认为是富力业绩的反映。
据统计，富力地产的酒店业务长期处于亏损态势。2013年到2017年其酒店营运亏损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元。所以，酒店业务并不是一个好生意。
易居研究院智库中心总监严跃进此前公开表示，酒店业务实际上是为了配合商业地产发展而进行，但由于酒店产业本身也是一个供给相对过剩的产业，从酒店的经营发展来说，传统的高端酒店面临很多冲击，包括用户单一、酒店配套更新较慢等问题，盈利比较困难。
文旅业务:转型的抓手
越来越多的放弃，在2018年开启了转型和多元化发展道路。一言以蔽之，就是“去地产化”。前有万达，后有万恒，都在积极行动。而文旅业务，成为了很多房企的选择：
2018年6月，保利地产设立了保利（海南）旅游发展有限公司。同月，融创在海南成立了融创文化旅游发展有限公司，后更名为融创文化旅游发展集团。此外，据媒体报道碧桂园也成立了文商旅集团，可以说开发商已经开启了一条文旅新赛道。当然，富力地产也没有袖手旁观。
众所周知，文旅业务本身投资大，回报周期长；对于资金状况并不乐观的富力地产而言，当下并不是切入这一业务的最佳时机。
业内人士认为，富力地产扩大文旅布局是为了消化其酒店产业。“酒店业务很大程度上要靠文旅需求来导入客源和一些文旅消费资源”，严跃进指出。此外，他还表示，成立文旅公司发展较好有利于收购其他文旅项目。
四.迷途的羔羊
毫无疑问，富力地产昔日的风光已经不再。
三十年河东，三十年河西。
在历经十余年的变迁之后，华南五虎的格局已发生了巨大改变。当年并驾齐驱的恒大和碧桂园，已处于一线中的TOP3，成为家喻户晓的顶级房企。而富力却似乎已经偃旗息鼓，渐行渐远。
要知道，富力在中国房地产早期发展史上属于先驱者，也是传奇般的存在。2008年，富力地产被视为房地产行业的领导者，仅次于万科、中海和绿地；与恒大、碧桂园、雅居乐和佳兆业并称为“华南五虎”，可谓是风光一时。
迷途的羔羊
然而，之后的富力地产更像是迷途的羔羊。2008年，史无前例的国际金融危机爆发，尽管中国经济有着广阔的回旋余地和力量。但是，房地产企业依然受到了很大的影响。富力地产自然不可避免，2008年对于很多房地产奇企业而言都是不好过的一年。
从金融危机中走出来的富力地产，并没有集中火力进行住宅房地产的扩张。而是开始了多元化经营之路-酒店，这一战略的失误让富力错过了中国轰轰烈烈的城镇化进程，痛失了发展壮大的机会。2008年既是富力的高光时刻，也是富力从盛转衰的一年。
之后的富力地产，总是慢人一步。不仅没有理清楚自身的定位，同时误判了中国的发展趋势。过早的开启多元化进程，深陷酒店的泥潭当中。要知道，酒店行业本身就是一个过剩行业，投入大回报慢。使得富力失去了宝贵的发展机会和资金，而收购万达酒店。更是把富力地产拖入到债务的泥潭之中。3000亿的豪言壮语，更像是自我鼓劲而不是基于事实的理性判断。
写在最后
2019，富力会更好么?
不知道，只能交给时间的检验。
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