2018年12 月2日，我们投资理财学习平台邀请到了何林博士来给我们做分享。以下是分享的文字材料。
大家好，我是Lily，我是在南加州，我也是地产投资人，从08年开始在美国各个地方投资地产，我这边南加也有一个地产的投资的一个圈子吧，那我现在的话主要是帮助这个创业公司的话做咨询，那地产网我也是创立过地产网的平台，那何博士的话，他是我非常好的朋友，他同时也被CNN Money都报道了的flip的专家， 包括LA Times， 彭博社等，我们非常高兴能够认识大家，下面就请何林博士讲一下地产投资的一些知识吧，
大家好啊，我是何林，我也是在南加州，简单介绍情况，我就是2008年开始进行房地产投资。到现在有十年了，今天要讲这几个部分， 刚开始先自我介绍一下，然后再讲一下为什么要投资房地产，然后再讲一些基本的概念，最后再讲一下如何进行投资房地产。最后这一部分是因为这次要讲的财务自由嘛，结合一下这个主题，讲一下我自己一些想法，最后大家可以提问，
那首先自己介绍一下。我做东西稍微杂一点，就一直在跟着市场走，大家知道我主要做flip,就是去买房子之后，翻修，重建，然后尽量快速的卖掉。另外我也有一些出租房，除此之外我还买银行的贷款，尤其是坏账。最近的我又成立了一个基金，因为这方面有很大的市场需求。做flip 回报率高， 规模上不去。大家如果有些投资经验的话，可能会有同样的感觉，就是说，要找一个好的contractor是一个非常难的事情，后来我就被逼上梁山，自己拿了一个general contractor的执照。所以现在我大部分时间实际上在做设计和施工。当然我也有加州的经纪人的执照，然后，因为我也是一个全职的property Manager，所以我们也帮朋友管理出租房 因为南加州有很多华人喜欢买出租房。因为洱湾这个地方附近有很多人买房子，而且国内很多人在这里买房子，我也帮他们管理一下他们的物业，
讲一下我的背景，我是92年来美国，是学的土木系，然后呢，在国内是天津大学，土木系的，本科和硕士，然后在美国念的博士，92年来的加州，98年下半年毕业的时候，正好赶上互联网泡沫的晚期，可以这样说，互联网泡沫的形成和破灭都经历到了。当时的很多经验和教训对以后很有帮助，我是98年毕业，99年买的我自己自主房，然后就发现我们家这个社区的房子的房价一直在涨，03年时我就跟我太太讲，我们两个的工资只能买自己的房子，现在房价可能是偏高了，因为刚经历过互联网泡沫这个经历吗，所以当时就不敢再进场，说实话也没有那个实力。然后我就跟我太太说，房市上涨的期间，我们已经买了自己的房子，但是我估计可能又有一个泡沫在形成了，那我们在泡沫破裂之后我就想个办法，找机会出手。 所以在03年下半年，我就发现了这个关键词，foreclosure， 法拍屋。04年的2月，我就花了，三天，4000块钱专门学法拍屋，怎么做法拍屋的投资，05年又去做flipping，但是不知道这叫flipping， 当时是有经纪人来找我， 说是很好的一笔买卖， 就是被人家忽悠了，结果呢，还赚了2万多块钱，但是其实什么都不懂了，所以吓得一身冷汗，就没有敢再做，当时觉得这个市场太高，也吓人，
接下来的事情说我们比较幸运或者不幸，你就看怎么看了啊，06年的时候。这个泡沫已经岌岌可危了，当时我们住的这个地方，是南加州的橙县，就是这个次贷危机的出生地，号称the birth place of subprime，全美最大的subprime lender都在这里头，所以我们看的比较清楚，07年的时候，我就正式下海，07年11月2号，正式辞职，下海。当时觉得自己已经准备得蛮充分了， 从我最后的公司那里也弄了很多数据，我觉得不可能准备的再好了，但实际上呢，我们读书人有时想的事情太多， 叫paralysis of analysis，所以真正买的头一个房子是08年的5月，是买了一个condo， 公寓，那个时候也不懂flipping， 也不想flipping，，因为买的太便宜了，原来三十几万，不到40万的房子，我是11， 2万买的，这就是08年吗？然后就一路冲下去，最低的时候6万多块钱就买下来了，在当初那是将近40万的房子，6万就能买下来。
所以当时一直说有几个事情看对了吧，一个就是timing , 多少有些foresight， 先见之明， 被我高瞻远瞩了一把， 时间点掌握得很好。另外一个呢，我不是太贪，不怕吃亏，另外胆子比较大一点吧，就是说顶风作案，房事越往下走了，我买的越狠越多，只是想多买，而不是想买最好的deal，但是呢，很快到09年的就没钱了，这个时候呢有个经纪人来找我了，说他的客户也想买房子，问我有什么好的机会，我当时呢没办法， 没钱了吗， 本来想找别的办法，后来我说算了就卖了吧，然后就是卖掉了一个公寓。就是我先签下合同， 转手再卖给那个经纪人的客户，赚了4万块钱，然后他又转身问我有没有另外的机会，我就又一买一卖又赚2万多，这两个加起来6万多美金，我发现这个事情比较好哎，一个月之内赚了快7万块钱，我再做这么一次的话，这不就比我上班还强了吧，所以我是这样开始做flipping 的，其实就是被逼的，我是一直想多买多留住这些房子的，因为当时现金流非常好。但是没办法，当时的equity和 cash flow 还不够过日子，尤其是equity不能拿出来， cash flow也不够, 还是需要大量的现金。
就这么开始，从09年开始14年吧，这么六年左右的时间，我买了一百多套房子，那基本上来讲，实际上就是说，翻修两三个，留下一个，再翻修两三个留下一个，赚点钱买个房子，现在手里有一些房子一直就留在手里，我把15年叫 the year of repositioning, 什么意思呢？就是说当时我对市场判断是这样的，就是说，15年16年问题不大，但是呢，17年18年的，就，说不好，因为这个美国总统大选呢，因为大选之前的这个现任总统的，一般会尽量把经济撑起来，那大选之后，尤其是一个经过了一个八年期的总统期，经常呢，经济上有可能会有个reset，就是新上任总统，要把那个积弊必要去除掉吗？所以要重新搞一遍，所以我就比较担心，当时是比较偏高了吗，所以呢，从15年开始我就开始了，把我自己的这些出租房子卖掉了一部分，然后flipping少做， 另外的又开始了做design and build ，为什么呢？因为当初我发现了，我买房子的时候，最难搞的呢，就是这个做施工的人，我连买再卖呀，我大概做了两三百个。那我自己非常自豪一件事情，那就是从来我是100% 哦那time closing。我是说到做到。这个事其实是需要很大时间精力，但是唯一搞不定的就是这个contractor。那当时我用的，最后一个contractor，都是一个圈子里的人，他当时的话说的很好听，我们都认识，有很多共同朋友，他跟我也讲过，跟别人也讲过， 等以后他也有些投资要跟我合作，怎么怎么样的，我想没问题吧，对吧，所以我跟他说，你说你要赚多少钱都可以，你去做吧，当时真的是 too simple , too naïve.他要多少钱连合同也没有，什么收据也没有,就是要几万，我就写个支票，就靠朋友之间信任吗，结果。我最后一个项目，本来说好的预算是17万，最后做完之后32万，那个房子本来能赚20多万的，最后将将打个平手，所以这个教训非常惨痛，那这个人最后也出了很多事情。我就没办法，自己去拿了一个建筑商的执照，毕竟自己是土木出身的嘛。 然后雇工人自己做，当时我同时都要有十几个项目在做，其实并不是说为了怎么样省钱，其实时间更重要，我要是不用管施工的话，我把这个时间花在找好项目的话，肯定要赚的更多一点，但是没办法。
有些人可能知道加州橙县这个地方是比较贵的地方，在洛杉矶和圣地亚哥之间，真的是比较漂亮的地方吧，所以房子也比较讲究。 而且我个人的也一直注意到这个事情， 就是说钱要花下去的话，要花出效果出来。室内设计很重要。所以我又专门去上课。 我住的那个城市有一家在全美排前十名的设计学院。 我就去那里上课， 但去上课本身并不重要，在实践中逐渐学习才是最重要的事情，
所以从15年16年，我就开始把公司转型到做施工这方面， 一方面保持工人， 给工人提供工作，另一方面地降低风险，还有就是怕自己闲着没事， 再去买房子， 把赚的这点钱再吐出去。所以16，17年我就没做，那现在呢我又开始重新做这个flip，另外又开始做基金这个事情，理由呢，就是最近这几年来南加州， 尤其尔湾这一带的华人非常多，投资欲望非常强烈，另一方面， 川普上来之后，我住的这个地方城市的企业家比较多一点，我跟这帮老美朋友在一起，明显感觉到川普上来之后, 大家的干劲都上来了， 马上开始投资，实际上，17年开始春天，大家都动起来了，所以我觉得就是说，可以做，但是呢，要小心点做这事，所以现在开始我又小心的做flip. 现在这个投资圈子里大多都是华人，以前都是老美，那我的目标呢就是争取把这个我们华人的这个资源整合起来，这样的话呢，我们大家可以一起在这个投资的路上走的更远一点，所以现在基本上就是做到这么个状态，另外我成立那个基金的一个理由，是因为刚才我提到了这个做flip不是经常有的，而且资金量不够大，虽然我们这边可能稍微贵一点，但贵也就一两百万，卖的再多的话就四五百万，但是基金的话,资金量就比较大一点。而且另外资金的话，我做的是银行贷款的这种资金，短期的，风险比较小一点，跟这个做flip用的资金的类型都不一样，flip用的是风险高一点的，那个基金就用了一些风险非常低的一部分基金，如果大家有asset allocation，就是资产配置这个概念的话，就知道有些钱要放在银行里，有些钱买债券， bond，有些钱去买equity,资产， 比如股票等风险投资，他们的风险不一样， 回报率也不一样。 所以基金也一样， 也要以银行和债券里的钱为主， 和flip用的钱风格是不一样的。
如果大家没有问题的话，下面我就讲为什么要投资房地产，其实投资的当然不只是房地产了，对吧，可以投股票，可以投私募基金，可以投比特币，可以投个种各样的东西啊，那为什么要投房地产， 房地产的优势在哪里？所以我想讲下这个方面，我最近几年都跟华人朋友接触比较多，华人对房地产情有独钟，有时我会问他们为什么要买房地产，他们就回答， 还用问吗？那是房地产啊，当然要买房地产了，那我问为什么呢？结果他们对这个问题想都没想过，那我这里提出一个简单的答案，房地产当然很多好处，但是最重要的两个就是，你买房地产的目的是一个就是这个equity, 就是房屋净值。
另外一件事是cash flow, 现金流，下面我讲讲有几个理由，为什么要买房子？详细的讲一下啊，一个总体感觉，如果投资房地产，尤其是把买一个房子当成个企业来做的话，很多事情就会想的比较清楚一点，比如你买这个企业或者说你要买一家公司股票，可以做个对比，可能就是感觉比较直接一点，那第一点呢就说这个，房地产非常容易理解，这个比较直观，买了房子在那里跑不掉对吧，所以呢，你看那个巴菲特被引用的一句话就是说，never invest an business you can’t understand. 那房地产，反过来讲， it is really hard not understand.对吧，这就是你房子在那里了，程序非常简单，要不你修修卖掉，要不然你留着收房租，就这么简单的事情对吧，你也不会收到很多因素的影响，比如汇率呀啥的，因为我有很多朋友之前也是做企业的啊，我看他们就比较辛苦一点， 又受汇率的影响了，宏观经济影响啦，各种不确定因素非常多，那房地产一般就是local business,本地小生意，比如一个社区的话，你知道怎么回事了，几十年之内他没有什么太大的变化，其实变的话呢，他也变不到哪去，对吧，最近联储会在一直在增加利息，那个就跟撸羊毛一样，你把这个利息的影响考虑进去的，那基本也就差不多，没什么太多的事情了，对吧。我写了几个例子。比如你要投资一家制药公司的话，你说这个这个药能不能成功？谁也说不准的事情，对不对？或者是你做时装更不用说了，对吧，还有我住的这个地方的，很多喜欢投资那种高科技，投资比特币呀啥的，这个东西，你要是真懂的话啊，那你当然肯定有机会， 也有人赚了很多钱，但是恐怕每一个成功人的后面都有无数人亏钱的，赚钱的也是这一两个赚了之后，把之前损失的都补回来了，那你做房地产的话，就非常简单粗暴，很boring 一项投资，但是从投资角度来讲呢，就是这样子，越boring越好。
另外一条呢，就是他非常容易估价，如果你要是评价一家公司，专业分析买股票的话，你要分析它的财务报表了，一家公司的财务报表要比出租房财务报表要难的不知多少倍， 上百倍。 你做一个出租房的Profit and Loss Statement (P&L)的话，非常简单嘛，就是这个，你的房租，减掉你的税务， 减掉HOA，减掉水电费什么的，然后就完事了，企业就很难这么做。 评估房地产基本就三个方法，买single house, 基本就是 comparable sales, 买公寓， 就是cash flow, 买商业地产就用cost,其实你要Evaluate a business也类似，但是这个数字就非常难掌握，而且会变化很大， 比如 PE ratio 等数据， 都很难讲的，而房地产， 有了就是你的，没有就是没有。
第三点呢，就是比较容易控制，很小一点资金就可以买一个很大的物业。 房地产和别的生意来比最大的特点是有非常稳定现金流。这里为什么呢，就是其他生意有各种各样的方法来计算收入， 但出租房的话， 基本就是房租， 别的很少。另外一点，房租变化非常小，美国联邦政府的80年前开始的统计全国， 这个房租啊，80多年来，只有两年全国平均水平的房租有下降，一个是1932年大萧条，，那另外一个就是2009年，平时的话呢，非常稳定，这是每年3%左右，这是非常非常，重要的一点，如果你有稳定的现金流， 如果要做这个价值评估的话，就非常容易，做企业最终就是要产生现金流， 除非你要在硅谷上市，快速增长，但大部分都是要现金流， 那你现金流不稳定， 就很难预估。 如果难预测， 那风险就高， 现金流越稳定，估价越容易， 估价越容易， 风险就越低。 这样的话你才可以放心的多用杠杆。 比如你用margin 玩股票，银行最多每一块钱借给你一块钱。 但是买房子却可以只放 20 – 25 %， 就是说有三四倍的杠杆。即使是公寓也可以贷款70%。 这一点非常重要。这是可预测的， 稳定的现金流，这是房产投资的，最重要的一点之一，
下面一点就是这个非常容易管理，你不需要一个board, 你也不需要一个CEO， 对吧？你自己管就好，或者雇个人管， 非常非常容易，那另外一个呢，就是他是非常本地化的，不受经济大环境的影响。 或者影响非常小。还有房地产缺乏流动性，但这个也是好处，当市场变化时， 会给你充分的时间来对应，对你来讲会减少很多的变量。
另外， 房地产市场可以说不是很有效率，我有时开玩笑， 做房地产， 一定要靠insider trading 才能赚到钱。 靠的信息不对称挣钱，我是这样的，从2008年开始，头三年到14年做了6年多吧，头三年要出去抢，到后面那三年呢，都是别人给我送过来的，都是经纪人或whole Sale给我送来off market房子，还没到市场上他们就给我送过来，这样的话竞争就非常小，容易讲价还价，谈判也非常容易，所以我有些信息别人都没有，但是如果你想买股票的话，你就不可能了，除非你去买private equity。 这一点如果你能充分利用的化，是个非常大的一个优势，
房地产对美国人非常重要， 居者有其屋是美国梦的很大一部分，对吧？所以在政策上面和税务上还有很大的优势，比如利息和财产税都可以抵收入税。 省的税长期下来的话是非常非常惊人的啊。
房产投资关键词是稳定。稳定的现金流的话，你就比较容易做估算，这样你就可以放心用杠杆， 那回报率就会高很多。
我认为世界上两个行业最赚钱，一个是金融， 一个就是房地产， 而做房地产实际上是在玩儿金融。我觉得这是非常重要的这么一个概念，我这里举个例子啊，巴菲特在我住的城市60年代买的那个房子，最近的才卖掉，15万买的，上个月才卖掉，卖了不到7百50万美金。我就简单的算了一下，就纯粹用买价和卖价来算，大概他是8%的回报率，那你想一下，他完全没有用杠杆的情况下，能够8%的回报率，这还算可以的，虽然不如买他的股票，但是他也不是用这个房子来做投资的，因为他太太喜欢那个房子，后来她去世了他就把房子卖掉了。我讲的很简单粗暴，但意思就是说， 在没有用杠杆的情况下， 如果你选的地点比较好的话，它跟股票差不多，如果你要用杠杆的话，这回报率会非常的高，所以房地产，不管在中国也好，还在美国也好，就财务自由这个角度来讲，是个非常有效的手段，当然中美两国，大家投资房地产的原因不太一样，但是归根结底还是比较好的。那我住在这个城市搞金融的人非常多，另外的的一半人几乎都是搞房地产的，所以看起来效果比较直接一点吧。
最后再讲一下， 因为房地产太简单了， 所以如果你要是不是大规模来做的话呢，这个IRS（国税局）呢，就把你这个rental income 作为 passive income （被动收入， 躺着也赚钱），根本不算 active income （主动收入， 不干活就没钱）。就冲这一点来讲，还是非常适合我们老百姓来做投资的。也不可能每人都去成立一家企业，但它本身实际上确实又是一个生意，所以你报税的时候要放在schedule E 上。
基本的概念
下面我们再讲几个基本的概念，一些重要的概念吧， 第一， 什么是投资， 简单讲就是你花钱希望得到利润。这个是从网上找的这么一个概念，但是我用我自己讲的这个比较简单一点，就是你开公司也好， 或者去上班， 那都是you work for money, 但是投资就是money work for you. 而你要的是钱为你打工， 而不是你为钱打工。前面提到过， 如果把投资房地产和开创企业来比较的话， 一个是创造资产（equity）， 一个是创造现金流(cash flow)。当然，资产和现金流是可以互相转换的。
先把概念讲下，就房地产来讲 equity就是房子的market value 减去你的欠债就是房屋净值，那现金流就是你的房租减掉各种各样费用，非常非常简单，所以买房子一定要搞清楚，这个房子可以带给你 equity 还是 现金流， 或者两者都有。当然也有一些收入很高的人， 比如医生， 律师， 他们买房子是为了省税。如果细想的话，还有其他的一些好处了，首先房子可以作为抵押品，比如说我每次买房子的时候，要么我跟银行贷款，要么我跟其他私人贷款。那怎么能让别人放心把钱借给你呐？ 可以用房子抵押。 那另外一个呢，就是可以通过出租产生收入，这是最基本的东西，那另外还有很多免税的好处， 几年以后还会增值。增值可以分为两种，一种是passive appreciation.总体来讲这种增值比通货膨胀要稍微好一点，但是没有高太多，那为什么人们认为房屋不光保值，还能增值呢？这是因为你可以用杠杆，这样的回报率就会比较高一点，我是从投资的角度来讲。 自住房是因为你用收入来还贷款， 但归根结底还是杠杆。 那另外一种是 forced appreciation, 买个旧房子翻修一下，价格上去了，就是flipping. 把投资房地产和投资其他， 比如股票之类的equity作比较， 实际上的道理都是相同的。你翻新旧房子和买私有资产实际上是一样的。
你买了一个旧房子给修一下，仔细计算各种费用，最后回报率会非常的高，买房子实际上相当于库存（inventory），我是按着职业地产投资人来报税的， 我每年要买很多房子做翻修， 那很多好处我就享受不到， 不如房屋的折旧， 这些房子只能算作我的库存，我的收入也就算作主动收入（active income）
图一
大家看上面的图一， 右面我分了三类， 一个是 paper business/ investment， 这个可以理解成mortgage , 银行贷款,房子其实可以分两部分， 一部分是equity， 另一部分就是mortgage ，mortgage部分本身也是可以用来投资的， 实际上是很大的business。其他的， 不如income， 后者增值， 都是比较 passive 一些， 就可以被叫做地产投资（real estate investment）， 但是如果你做的很多的话， 就变成了active income， 这时你买房子 和你开工厂买原材料是一样的。从财务来讲， 一个是被动， 一个是主动。 从上面讲的大家可以看出， 虽然每项都很简单， 但是它很灵活， 可以做各种各样的投资。
投资人
下面讲一下做投资都有什么样的人，从什么样的角度做投资。 我一般把投资地产的分为三种人， 一种叫equity holder， 就是用自己的钱买房子，另外一种是lender， 借钱给别人。第三种是 Service provider，比如地产经纪，贷款经济人， 物业管理公司， 盖房子的contractor，那这三种人呢，承担的风险不一样，回报率也不一样，没有对错好坏之分，只是看每个人情况和市场情况，都可以做，选择不同的角色，
图二
上面这个图呢，是我时间上的稍微充裕点的时候，回头再想这些年做起来的经验，我就做出这么一个图出来，回头想想，我一直是跟着市场在走，最左下角写着owner， buy and hold ,是什么意思，就是我08年09年的时候，那时候只想买， 不想卖，也不懂flip, 就尽量多买，买了就不卖，然后过两年之后呢，那我就开始做flip，能做, 也愿意做了,又必须得做，通过flip 来赚些钱，再买更多的房，从15年16年开始呢，我就做的flip就很少，那时候我开始减少风险，同时又不想离场，所以我就开始贷款给别人，给别的投资人贷款，还帮他们做设计，做施工，这样风险小一点，我心里比较安全一点，踏实一点，我最近跟华人投资人接触比较多一点，我发现大家都只是对风险控制这个概念的不是很强，都对回报率看的比较重一点，对 risk adjusted return 这个概念不是很重视，但是我觉得知道什么时候到站下车，其实比什么时候入场甚至更重要一点，所以我个人的一般来讲就是比较愿意选择风险低一点，即使回报低一点我也不是太在意，尤其现在这个市场。
图三
这个图三上大家能看出我实际上是按照这三个类别来分的， 头三个， flipper, landlord and note investor , 是作为equity holder. 第四个 fund manager，实际上就是lender， 因为我的那个基金实际上是做贷款的。那剩下的 design- builder, broker and property manager , 实际上是提供服务。 现在讲到这里，大家可能看得比较清楚一点啊，
图四
图四是我在网上找来的，这个大体意思是说，如果你hold equity， 回报率高一些， 但风险也高一些， 作为lender借钱给别人， 风险低， 回报也低。而如果你只是提供服务， 那你的风险就更小。 所以我说， 要学会在不同的时间， 不同的项目上选择不同的角色。
很多人说投资地产最重要的是三个字， location， location， location。 我个人看法有点不一样，我觉得应该是 timing, time , location. 甚至我觉得timing is everything.
下面就讲下如何来投资，我今天讲的是比较概念性的东西，具体怎么操作讲的不多，我想把这个理论框架先打好。有这样一句话， use what you have to get what you want. 每个投资都是一个交易过程， 交易过程其实就是交换利益。 你想投资的话，首先你会知道想得到什么？equity， or cash flow or both, 同时也要想一下自己有什么东西？有的人可能是手里有钱，有人可能是有时间，有的人可能朋友面比较广，有的人有经验和技巧，如果时间足够久， 你的口碑很好， 这个口碑非常的有用。这些都是非常有价值的东西，每一项都是你的本钱， 资本， 就是你可以投入的东西。 你可以用他们得到你想得到的东西。比如你收入很多， 想投资equity， 增值， 你可以像我一样， 做flipper ， 也可以去买mortgage , 或者去开发， 也可以做landlord， 收房租。 如果想要cash flow, 可以做agent， property manager， 管理房子可以拿到房租的5%到10%。
咱们这个群叫财富自由, 什么叫财富自由？ 简单讲就是你的被动收入（passive income）超过了你的花费, 你就财务自由了。不干活还有收入， 可以活下去， 你就财富自由了。
图五
下面我讲讲上图的Roadmap。其实这个讲的东西很多，但我就将其中的一种办法吧，比较实际的一种办法，首先底线是你要一直有主动收入（active income）。同时你要一直在这个房地产这个圈子里混，然后你可以上班也可以，自己创业也可以。 其实很多人创业之后也都是买房地产。 有人说美国80%到90%的百万富翁都是做房地产的。实际上有一部分人是通过房地产发财的，有部分人的是做别的企业发财，然后买房地产，那我今天讲的就是其中的一个办法，就是我不做别的，专门做房地产的话，如果你只想靠被动收入来做的话，理论上讲不是不可以，但是很难。所以我个人倾向是还是要有主动收入，你做的flip, broker, property management 都可以。然后呢？争取把主动收入变成被动收入，你可以买些rental，或者一些Notes， morgage， 就是票据投资， 买银行的贷款。之前讲过， 我卖几个翻修房， 就买个投资房， 所以实际上我就是一只有意无意的在做，有了一定的出租房之后，你会有很多现金流，有了现金流之后， 你就可以再买更多的出租房或银行贷款。这样的日积月累之下，你的被动收入会超过你的花费。
我在这里讲几个不同的情况。 比如说你现在年轻，你说我有一腔热血，但是我别的都没有，但是其实还是有，你有激情， 有欲望， 有时间！你可以找一个工资比较好的工作，或者自己创业，或者直接找到一个做房地产的公司，边做固定工资的工作，边学房地产，这可能比较理想一点。然后通过在房地产这个行业里摸爬滚打，你会建立各种各样的人脉，然后寻找各种各样的机会。 最终你会有财富自由。
如果你已经准备退休了，工作了一辈子， 或者我们这个群里面比较实际的，说国内来的老板们，有一些钱怎么办？那你这个钱是什么呢？实际上就是equity(资产)。重点就是把资产变成现金流。在我们南加州的很多人喜欢买新房子，可是其实新房子本身没有什么太多的现金流，至少按照我个人来看不算什么投资，没有现金流的都不算真正的投资，其实翻修房子也不算投资， 只能算商业行为。我也见了不少国内来的人，首先人闲不下来，第二钱也闲不下来，如果人闲下来，钱要再闲下来的话，那就跟要他命一样，为什么呐？ 就是因为他没有收入，做吃山空。他们并不是缺钱， 有的人我知道钱一辈子用不完，只是做企业做惯了，习惯了不断的有收入进来，让他坐吃山空非常不舒服，所以呢，怎么把资金投出去？并不是需要这个钱，但是觉得，必须要有这个现金流，来支撑他的生活方式，这样就要找个投资机会能够获得现金流。
另外一种人就是收入太多了， 那这种人就要省税， 有各种各样的办法，但今天没办法讲太多的细节了，归根到底就是一方面要省税，一方面把资产变成现金流。
另外有人说我一无所有，其实每个人都有something，只是关键你要自己知道，还是那句话，你想要得到什么？你有什么？然后，用你有的来换取你想得到的，每个人都有自己的资源。
那最后呢就有点像说教了，两个概念，第一 the art of deal is a number’s game. 讲的就是做生意就是交换利益， 钱只是个中介而已， 拿到钱总是要去做别的事情花出去的。
第二个就是 art of dealing, it’s people’s business, 与人打交道。我个人的信条是， 做生意是为了赚钱， 但生意做完了把做生意的对方变成朋友。 就是说做生意一方面要赚钱， 看回报率，同时也要赚口碑。这个真的不是假大空的东西，两方面都要看到，不能够光想到自己，一定要有这个双赢的概念。不能老想着你赚了我就亏了，我们很多人传统概念上有这么一个类似的想法，其实不是很健康的，一定有这个双赢的概念。不是我赚了就一定要杀到底，我觉得这样不是能够走的很远，这是我个人的想法，实际上 investing is a team sport. 每个人因为有不同的资源， 可以扮演不同的角色，发挥各自的长处，这样的话才能做得更好，更多。
我知道很多做房地产的人因为受市场的周期影响，会赚了很多钱，然后又输得精光，但是现在很多人又回来了，为什么呢？因为在他的知识还在，他的人脉还在，有好的项目，他也能找到钱，他还能很快的就走回来了，把钱都赚回来了，这一点在房地产业里是非常非常明显的，我们今天讲的这些话，什么共创双赢嘛，不是空话，是真的是这样，好的，今天就讲这些东西，谢谢大家，
下面可以回答一些大家的问题，
1. 问题就是房子买多新的，我个人无所谓，就是说只要这个相关的费用算进去就可以，只要回报率高就可以，那如果经验不是很多的话，可以买新房子，新一点的房子的可能会省力一点，但是归根到底还看你回报率了
2. 第二问题就是哪个基金。 这个基金是这样子的，我为什么做这个基金呢？
因为我住在南加州，那里是中国移民的首选，所以这里不少人的投资欲望非常强烈，那我就想怎么能够满足这个这方面的需求，但是市场风险又偏高，所以怎么能够投，但是不要风险太高，另外还要有些规模，所以我就想到这么一个基金，这个基金主要是买短期的高利贷，比如我做翻修房，我一定要用杠杆，我一定要借私人贷款，在加州做这个一般是9%到12%的回报率，周期大概几个月到一年或者一年半，较短一点。
这样的有几个好处，第一风险非常小，理论上讲，任何投资都有风险，但这个风险应该是非常小，有的时候别人问会有什么风险？我都不是很好答，为什么呢？我可以举个简单的例子，比如说，我100万买个房子。然后我150万卖掉，那一般这个贷款呢，他只会按你购买价钱50%到70%，所以100万房子，就算借70万好了，那你卖的时候能卖到150万，对不对？那你loan to value (LTV) 的话就非常低，所以风险就非常低，这是第一点。
第二点，假如不行的话，每年大概都有那么两三次， 做翻修的人会来找我来，或者他们的高利贷债主会来找我，说他们搞砸了， 要法拍了， 你要不要买？那现在他们差不多也花了十几万二十几万了，那这个时候呢，我就要末让他们自愿法拍， 或者我直接去法拍。我经常说，你付给我10%的利息的话，很好，那你要不付的话，或者付不起的话，我不能说更好，但恐怕回报率会更高一点。 另外从我个人角度来讲，和其他做贷款的人不太一样的是，很多放贷人他本身并不懂房地产，或者他有点怕房子被法拍，因为房子修了一半，法拍了之后你怎么办？那我不怕呀，所以呢，法拍之后他那个修的钱什么的，我都被我拿来了，更好一点。 这是第二点。
第三点 因为你做mortgage, mortgage就是debt 欠债，如果你投资债券， 你会发现周期越长的债券利率越高， 而且美联储在提高利率， 利率越高， 你的本金就会受损。 但如果你投短期债券， 利率就非常低。
而这个hard money loan 的好处就是，第一是短期， 第二是利率非常的高。即有安全性，又不受联邦利率的影响，因为联储会一年之内不会利率涨那么高，再怎末涨 ， 你把钱还回来了，你不可能亏钱的。
第四点，就说如果有风吹草动的话，我们站在第一线，马上可以看出来这个市场怎么样。给我们坐在前排的这么一个第一手的资料吧。 现在市场还不错。加州就1%左右 default.
另外一个，就是投资量比较大一点，可以随时投进去，我这个基金叫 S & L found , S 代表安全 L 代表流动性， 随时可以拿出来。现在股票偏高， 而债券因为联储会一直在涨利率， 所以债券也涨不到哪里去，可能会贬值，所以这个短期的贷款给我们提供了最好的投资方式，我这个基金有两种方法， 一种是你可以作为贷款人， 收6% 的利息，另外一种就是买基金产品一样，收到7%到10%的回报率，这样的话实际上跟股票的回报率一样。
我常讲 equity likes return, but bond like risk， 就是高回报， 低风险。 但实际上比bond risk 还低，所以我个人觉得还是比较有吸引力的投资机会。 而且另外一点就是他随时可以拿出来, 机会来了之后，可以马上投其他的项目。
3. 另外地产和房产的区别，我想朋友问的意思是：land vs improved real estate的区别，买地和买房的区别。买地是风险最高， 但回报率可能是最高，但因为它没有现金流。我本身没有买地，不是不可以买，如果下次机会找准了，我可能会买的，我觉得timing很重要的，如果hold很多年，会非常comfortable.
4. 另外一个问题，Flipping为什么离开，从我个人角度来讲，我觉得15，16年问题不大， 但是房地产不是很liquid, 我需要时间把我的rental portfolio整理好，然后要去杠杆，15，16年我就开始准备过冬了，尽量少做flipping, 当时我不觉得有太大的问题。
5. 另外一个问题，flipping时间短，不到一年，为什么觉得flipping风险大？这是有道理的，风险相对而言，我现在还做flipping, 如果我能够stagger我的flip, 同时做几个，顶多有1-2会stuck, 如果stuck, 问题也不大， 逆风而行，但是从另外一个方面来讲，投资基金债劵的风险还是比我做contractor 和broker大，相对而言，总的而言，flipping还是可以做。
6. Tina的问题：现在做房子抵押贷款可以吗？
何林：我觉得做贷款可以啊，就看你有没有这方面的经验。1. 最主要看你对抵押品collateral有没有信心？比如说我的基金，我大概只会做公寓和民用住宅的贷款, 如果你给我个酒店，我就搞不定。就像Warren Buffett讲：投资Rule #1: Do not lose money, Rule #2: remember rule #1. 看你能不能风险控制？2. Loan to Value保守一点，我本身做基金就是做这个。
今后2年房地产的市场，每个地区的市场都不一样，很local, 加州市场明年很难说，和别地方比，加州市场波动大一些，每6-8年涨一次，6-7年跌一次，每15-16年一个周期，一般大涨大跌一次，小涨小跌一次。所以按照历史规律，我们该跌了，今年市场确实比较慢一些。但是我个人觉得不会跌的太惨，因为上次跌的太掺了，大家记忆犹新。另外一方面lending criteria还是非常严，而且房市已经超过了10年前的水平，大家都有很多equity在里面，有很多cushion, 大家比较保守，所以我觉得会跌10-20%撑死了，会跌的比较慢一点，如果有很多缓冲力，会跌得比较慢一些，如果跌的慢，涨也会慢一些，加州市场这两年会出事，但不会出太大的事。
7. 老顽童：加州跌的话，跌几年，没准去抄底,
何林：加州跌的话，一般也要跌5-6年，从涨到跌一般也需要14-16/17年，其实和股市一样，一个周期，16年是什么概念呢，基本是一代人的概念。像我这一代上次经历过的，我就会比较小心点，下一代人进场，像我的employee, 对他们来讲是传说，没有经历过，比较容易吃亏。自然规律是没有办法的。
8. JL：如果市场开始下跌几年，南加州的租金会有什么走势？
何林：2009年是跌了一些，路上的人都很少，租金由1500到1350/1400，跌了10%甚至不到，我不担心，就回到我前面说的，有steady cash flow是非常重要的优势。
9. Du Ping：现在加州房子已经很贵了，如果想投资有正现金流的地方，那个地方有投资价值？
何林：一般来讲价格低的话有现金流，另外就少用杠杆才有现金流。我现在正在看几个Duplex, 价格非常好，我用60%的价格买下来。另外就少用杠杆，这样就保持一些现金流。
加州和别地方不一样。加州靠海边价格比较高一些，加州中部不高。另外波动幅度大，所以这是好也是不好。如果时机掌握的好，回报率会非常高，如果掌握的不好，损失也比较大。我比较喜欢加州，一年四季都可以施工，如果光靠现金流的话，是非常磨人意志的。我感觉房子还是需要有些Appreciation, 否则刚开始觉得有现金流，但是现金流加起来非常慢，很多人过几年到后来就失去了耐心了。我自己喜欢RENTAL, 长期来讲rental比flip赚的多。但需要时间，需要10几20年来赚的话，很多人不见得有耐心，所以我觉得Combination of both, 两个都要有比较好些。
10. 李民：S＆L fund的人为什么借这么高的利率? 抵押权人是基金还是INVESTOR本人?
何林：最重要的速度快，像我买房子最快3天close escrow, 从银行贷款来不及。第二点，从银行贷款最多到10个，银行就不贷给你了。最主要的还是speed. 还有一点，现在和我做flip的人，如果以前没有做过，我一般向他们贷款，这样风险小一些，大家适应一下，这样大家压力不是太大，我总是要贷款的，如果合作愉快，我们也可以做其他事。这也是一个原因，比较特殊的原因。
如果本身给基金贷款，基金拿mortgage做抵押，这和房子贷款一样，贷款比例为50%。 如果不是给基金贷款，而是投资基金，基金是LLC，那就是买LLC的membership, 就没有抵押的问题了。基金买mortgage, 就是拿房子做抵押的。
- 大鸟：有什么好的室内设计的书推荐的？
何林：以前读书时，有一本Interior Design Principle, 说老实话，上学没有学到太多东西，觉得很简单， 主要是干中学，如果真的想学，最好的是去看model home做起点。其实model home本身做的也不是很好，如果没做过室内设计，你会觉得很漂亮，时间长了就觉得一般。不过刚刚开始的时候会学到很多东西。
再回到基金，投资人的净回报率，如果贷款就6%，如果买基金大概7-10%，因为投资，没办法说fixed income, 固定回报率。当然做flip, 也跟人贷款，一般就简单明了8%利息，这个资金量不大，一般就几十万到一百万。
Lilly： 最后总结一下，非常感谢林博士的分享，也希望群里的各位投资者，和地产爱好者，以后有机会来我们南加洲，好感谢大家的时间，现在很多的问题，希望以后大家多联系，互相交流，互相切磋的，有机会合作，好吧，谢谢大家。
感谢何林博士的精彩分享。本次分享由Lily 的主持。音频资料由赵保江整理，文字材料由赵保江从音频资料转出，然后由睿，Angela 手工整理，房博士通读校正而成。感谢各位朋友的帮助。
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