黄奇帆万字演讲长文预测房地产下一步10
再次是利用房地产掌盘优势套取客户的无息资金。比如，房屋预售，房子刚打地基就收定金，楼盘还没封顶就卖预售房；施工过程让施工方带资垫资施工，形成施工欠款，整个开发过程就是一个透支欠款的过程。
正是以上三类这样的一个运转透支模式，形成了中国开发商百分之八十几的负债率，开发商往往还把它当作自己财务运行能力强的一种成就。透支欠帐中，银行贷款是正常利息，信托一般比银行利息高一倍，乱集资的话17—18%的利息，在这个情况下，房产商要把这个资金链上的利息怎么平衡呢？卖楼花、拿定金、预售是不付利息的；还有一种就是让别人给你施工，让施工单位招投标的时候必须带资施工，不给利息。一个房产商可能负债里面有30%，甚至40%的钱是无息债务，房产商觉得赚了便宜。所有这种运行，在房地产正常、顺势向上、不会出现资金链断的时候，房产商会赚很多的钱。但是一旦逆周期发生，资金回笼不到位，资金链断了，高利息的负债会使他跳楼。很多房地产商出问题，出在逆周期、经济下行、房产销售各方面困难的时候，这种情况就像地雷一样的一个个爆炸，这样的现象是必须解决掉的。
我们去看全世界房地产商都不是这样的。香港房地产算中国房地产的发源地，但是香港房地产企业平均负债率一般在30%左右，它同样卖楼花，同样跟银行贷款，但是它有更多的自有资本，自己赚的利润放在里面形成的净资产有60%、70%。香港房地产商跑到内地来，是不是负债率变得很高呢？没有，整个香港房产商在内地的房地产法人，一般负债率也就在40%，没有出现我们所讲的80%。在这个意义上，我们房地产商要改变自己的行为。
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