2022年中国房地产市场出现了20年来的首次全面下滑。很多人会质疑，承载了中国大部分家庭财富20多年的城市房产是否可靠？2023年，钱还能来自房地产吗？
过去22年的中国房地产市场分为三个阶段:
第一阶段，2000-2013年，中房等于优质的安全资产。
中国现阶段增长的最大动力是超大规模的城市化，城市房地产是城市化的财富载体。在此期间，中国的房地产市场总体呈上升趋势。现阶段收益率有多高？中国房地产平均收益率6.04%。如果在一线城市买房，平均年化收益率达到13.1%。
所以，无论你是谁，无论你在哪里，上车都是有益的。
第二阶段，2013-2021年，大城市房地产价格快速上涨，小城市房地产价格分化。
在2013年之前，你可以随意买房，在哪里买都可以赚大钱，区别不是太大。
从2013年开始，不能随便买房。买对了可以涨很多。买错了，不会涨，反而会跌。比如2014年下半年到2015年，二三线城市房价不涨反跌。但是一线城市几乎没跌，从2015年夏天开始又开始涨了，而且涨了不少，速度很猛。
现阶段全国房地产平均年化收益率为4.87%，一线城市房价平均年化收益率为8.53%。与第一阶段相比，现阶段房价上涨速度明显下降。
第三阶段，从2022年开始，中国城镇化的高增长阶段基本结束，房地产的高收益阶段也基本结束。
2022年，我们看到中国房地产持续20多年的上涨趋势被打破。截至2022年8月，70个大城市中，只有上海、北京、成都、无锡、昆明、海口和赣州7个城市的二手房价同比上涨，广州和杭州持平，其他城市全部下跌。其中，东北的牡丹江、哈尔滨、吉林分别以10.7%、9.5%、6.8%位列跌幅榜前三。
所以一个大的趋势判断是，2022年以后，整体来看，中国房地产将不再被视为优质的安全资产。但这并不意味着房产不再是中国家庭财富积累中的重头戏，只是房产的“选择”变得更加重要了。
想要从房地产中获得财富，需要遵循几个逻辑:增长逻辑、通胀逻辑、机会成本逻辑。
在增长的逻辑下，未来几年一线城市的房地产收益率大概在4% ~ 5%，二三线城市的房地产收益率可能在1% ~ 2%，一线城市内部以及二三线不同城市之间的分化会非常严重。
在通货膨胀的逻辑下，房地产是抗通胀的资产。虽然2023年中国不存在太大的通胀风险，但如果要保证一定的经济增速，那么货币政策和财政政策都需要在比较大的范围内放开。因此，2024年以后，中国可能面临一定的通胀压力，房地产的抗通胀属性将被赋予一定的市场溢价。
机会成本逻辑，是最具体、最个性化的逻辑，也是决策时最实用的逻辑。有时候，不亏或者少亏就是赚。有时候，你赚钱了，但是赚的少，也是亏。有的时候，加杠杆很危险，但有的时候，不加杠杆，就会亏损。而2023年是高速城市可以开始慢慢加杠杆的时期。
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