昨天，一个朋友咨询我有关二手房买卖的一些法律风险防范的问题。二手房买卖可以说是很多人会遇到的与生活息息相关的重要问题。我个人也曾经历过买二手房这个事件。今天以此文与亲朋共享，希望能够带给大家一点帮助。
二手房的优点一般而言有以下几个方面:一是精装修且是现房，房屋的布局装修风格一目了然。二是免去了装修的烦恼，也节省了装修成本。三是购房价款低于在开发商处的一手楼盘。四是签订合同便利，价格商量的余地相对较大。五是二手房周边一般形成了较为成熟的生活圈，方便就医求学购物等生活需求。
但是，二手房买卖，尤其对于买方而言也是有很多的弊端和风险。
一是房屋的所有权人不好界定。一般来说，房屋属于一个家庭最重要的资产，在购买时都会征求了家庭成员的共同意见后，由一方或者多方出资，但房屋产权证上可能只有一人的名字。如遇产权人擅自处分，则可能在购房后面临比较复杂的法律纠纷。
二是房屋的水电暖设施质量如何无法知晓。水电暖属于隐形状态，这类设施装修时使用的建材品质及后期使用维护状况，直接决定了对后期居住的生活品质。如果买房后三天两头跑建材市场换水管电器，需要耗费大量的人力物力，生活的成本也会增加很多。更有甚者，容易因水管道破裂损坏邻居家的设施，引起相邻权纠纷。
三是二手房买卖过程中的中介选择需要很慎重。很多卖主会将一套房子挂在不同的中介，经过中介公司中介后，往往买房的人会将购房款交给中介方，如果运气不好遇到资质不合格的“黑中介”，则会面临房款被骗房屋不能入住的艰难维权过程。
四是二手房屋之上可能会有第三方行使物权。有些二手房所有权人因为种种原因将房屋抵押给第三人，当其无法偿还债务时，第三人可能就会行使其担保物权，而按照法律规定，担保物权优先受偿，买房人则面临着交了房款却被执行的法律风险。
综上，二手房买卖，买方一定要提前做好以下几个方面的工作，尽量降低自己购房的法律风险。
一是前往房屋所在地的不动产登记机构，查询该房屋的所有权情况。确保所购买的房子与出卖人的身份信息一致，并且房屋所有权证真实有效。根据《物权法》第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。为确认房屋的权属，笔者在此建议，买房人与出卖人共同到不动产登记机构开具不动产产权及有无查封、抵押、冻结等情形的证明材料。
二是合同内容务必要件齐全。对双方权利义务、房屋地址、交款方式、过户期间、过户方式、契税缴纳、违约责任等明确约定，规避合同风险。
三是查清房屋中介资质，审查合同条款。对于合同上约定的房屋位置、产权证号是否与不动产登记的一致，对房屋的室内家电、家具均明确列明；对房屋交易金额、付款方式、付款时间，是否切实可行并足以防范交易风险；认真审查违约责任条款，如果出卖方不按照合同约定履行时，如何约束。留好中介公司法定代表人的身份信息、营业执照、地址、银行账号等具体信息，以防中介方跑路后可以快速报警寻求救济。
四是购房尽量采取转账方式，不要现金交易。银行转款凭证上留言写明购买某人住房款，并务必保留好。以防发生纠纷后向法院承担举证责任，这是最直接的具有证明力的书证。
挣钱不易，二手房买卖更要慎之又慎。在防范法律风险的路上，我们法律人时刻都需要为当事人提供最优质的法律服务，以切实为普通民众的法律需求尽心尽责。
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