一、 房地产行业现状

自1998年6月中国正式启动房地产改革至今，中国房地产行业经历了高速增长的20年，取得了非凡成就，造就了数亿中产阶级，这是人类史上最大规模的一场的城市化运动。1998年中国城市化率为30.4％，2017年底中国的城市化率水平为 58.52%，预计 2020 年达到 60%。

由于中国户籍制度限制，大量居住城市的民众未能纳入城市化指标，如果以国际标准在某地居住6个月以上即视为该地居民，中国城市化率可能已经接近或超过70％，实质城市化率将增长很慢。

2017年，商品房销售面积169408万平方米，商品房销售额133701亿元。截止2016年，全国住房总面积482.3亿平方米，其中大量城中村农民房、违建房难以统计，且数量巨大。

2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。中国人均居住面积数据已超越韩国和日本。

以上种种分析，中国房地产行业已经接近或达到顶峰，未来投资房地产行业需小心高位接盘风险。

二、 房地产行业繁荣的内在因素

(1)  改革开放的红利

自1978年中国改革开放至今40年，中国经济飞速发展，中国社会积累了大量财富，人们将其中大部分财富用于购置房产，中国房地产市值总值达430万亿元。

(2)  三驾马车

中国经济三驾马车，投资、出口和消费，三驾马车带动中国经济飞奔，同时返利于房地产业。

中国用于其他行业（实业）投资，获得收益后用于地产投资，事实上过去20年地产投资的收益高于中国绝大多数行业，同时地产投资对其他行业既有虹吸作用，也能反哺实业。

中国经济起飞最核心的是制造业出口，中国以低劳动力优势，成为世界制造业中心，吸引了以亿计农民工就业，中国制造销往全球，全球财富亦通过制造业流入中国，几乎惠及绝大多数中国人，相当多的最终流入房地产。

当中国经济快速发展后，消费升级时代来临，先富起来的人们也开始了住房消费升级，二套房需求、大房产需求等，他们是房地产消费市场一支强大力量。

另外由于投资征地需求，以及土地管制下资源不足，棚改和旧改等，造就了数量巨大的拆迁富户。

(3)  城市化进程

从1998年房改那年开始，中国城市化率至今天近60％，改善了7亿以上城市居住的住房。

(4)  债务扩张红利

2016年底中国整体债务率达到ＧＤＰ的342.7％（不含外债），债务金额为240万亿元，早已越过危险债务红线。中国债务由政府债务、企业债务，家庭债务组成，地方政府平台债务有观点认为达60万亿元以上。地方政府平台公司60万亿元债务主要用于公共设施建设，如道路、桥梁等，很多时候征地成本甚至高过建造成本，大量的资金通过征地拆迁、现金补偿、易地安置等变成了房子。

三 、房地行业已黄昏

（1）  人口老龄化时代来临

前两天辽宁省对生育2胎奖励的新闻刷屏，亡羊补牢，为时已晚，老年化社会已经来临，只是东三省来得早了些，全国也将逐渐步入老年化社会，人口增长在未来某个时段将停止，甚至减少。

（2）  投资和出口红利期结束

随着中国债务扩张已到极限，投资对经济和房地产的驱动力已经势微，现在的问题已不是未来还能持续多久，而是如何去杠杆降风险。

出口红利期已有40年，中国土地成本、人工成本及税务成本已大大提高，整体成本甚至在很多方面超过美国，大量企业开始向东南亚等低成本国家转移。中美贸易冲突，中国很大可能妥协，全面或大部分接受ＷＴＯ条款，关税保护将结束。

（3）  城市化进程趋缓

中国城市化率近60％，实际城市化率可能到70％以上，增长空间非常有限，农村人口适合城市生活的，基本上都来到了城市。

（4）新增不易

购房的主力是70后、80后和90后，时至今日，中国人购房多数是举全家之力，集过去40年改革开改的积蓄，现在还没有购房的，未来仍难有实力支持购房，很难再转化为新增力量。

四、 买房还是买币

在当下，投资币市和房市，哪个更有前景，我们来作一个分析。

（1）  房价还能涨多高

过去20年在大城市，几乎任何时候买房都是正确的，只要持有超过2年，就能获得不错的收益。

以北京为例，2009年平均房价为13901元／平方米，2017年平均房价为38432元／平方米，9年间共增长1.7倍，以3成首付，月供计算，投资收益更高。

北京作为中国房价最高的城市，未来还能涨多高，没有人知道，但全国房价从2000年的2127元／平方米，至2017年的7892元／平方米，绝大多数三四线城市增长乏力。

未来3—5年，北上广深几个特大城市也许还能涨50—100％，但也有可能一场危机下跌70％，20年也涨不上去了，见日本金融危机后房市；三四线城市则普遍饱和，供大于求。

（2）  币价未来能涨多高

时至今日，币市总市值不到2500亿美元，作为全球资产市场组成部分，微不足道。

中国房地产总市值64万亿美元相比，全球币市不到中国房地产市值的3.9‰.

数字货币市场对标的当然不是房地产市场，数字货币有几种功能，一是货币属性，其对标的应当是全球货币之首美元，第二个属性是支付属性，第三个属性是数字黄金属性，第四是通证属性，对标的应当是互联网行业。

我们先说货币属性，数字货币一开始就是全球性的，随着技术进步，处理速度等方面改进，未来可能会有一种或几种与美元地位相当的数字货币。事实上很多国家的商家开始慢慢接受数字货币支付。

第二个属性即支付属性，我们仅看支付宝和微信在国内的市值，其对应的是其支付处理量。我坚信数字货币能取代中心化的支付宝和微信，未来很有可能获取全球支付市场大半江山。（在此不展开说，以后再分析。）

第三个属性是数字黄金属性，黄金具有货币存储价值、工业价值、工艺价值，其主要还在于数字存储价值。其存储价值在于其希缺性，以及全球共识，共同承认其货币地位。黄金的缺陷是不易携带，存储成本高，危机时候有可能被政府强制征收，从而失去其货币价值。黄金的存储价值数字货币完全可以实现，目前很多人持有比特币，即是将之看作数字黄金。黄金的缺陷，数字货币是完全没有。全球黄金市值83.6万亿美元，是全球数字货币的334倍。而未来，数字货币广为接受后，在价值存储方面，肯定能与黄金匹敌。且因为数字货币更通用，更方便，其价值存储市值必将超越黄金。

第四个属性是通证属性，通证经济的发展，未来将几乎一切资产互联互通且数据化。如果说股市是将公司资产证券化，通证经济则类似于将一切资产证券化。

由于通证经济的去中心化、去中介和互信、共识机制，以及其深层次中的自由精髓，未来中心化公司组织可能很大部分被解构，现有的以中介性质存在的公司市值，也将转化为数字货币市值。

综上所述，数字货币未来前景能有多好，取决于你的想象力有多大。

（3）如何选择

买房是一个不错的投资，未来3—5年仍有可能获得不错的收益，偍此时已不同往日，在过去40年里买房都是低风险高收益，随着中国经济周期风险来临，市场潜在风险非常大。

房产税即将开征，老年化来临，国内债务风险急增、贸易战高悬，明斯基时刻随时可能来临之际，买房已不是最明智选择。有风险的时候，房子即便降价也难出手，流动性非常差，甚至会没有逃离机会。

币市前景有多好，取决于你如何去理解这个市场，在比特币过去的熊市里，人们绝大多数未曾想到比特币能上2万美元，未来币价能上多少，或许需要充分的想象力。如果你想投资买房，拿100万，也许未来能收获到100万收益，如果是买价值币，长线持有，收获的将是财富自由。

我想您如果读完此文，或许已明白如何选择。

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