如何才能快速看懂房价涨跌背后的真相呢

现在，许多地方的房价还处于胶着状态，上不去，下不来。专家预测混乱，夹杂太多利益，如何才能快速看清房价涨跌的本质呢？

我觉得正确的分析方法，应该是从影响房价的诸多因素中，找到核心关键点，才能得出正确结论。

如何才能快速看懂房价涨跌背后的真相呢

影响房价涨跌的核心因素主要是政策、金融、土地、预期。

房地产是政策市，房住不炒是现阶段不可逾越的红线，这也就决定了在此政策之下，房价不可能大涨，也不可能大跌，会有一定的上下波动，下跌趋势更明显，至少在短期政策不变的情况下，上涨10%—下跌30%是合理波动范围。下跌超过30%，政策可能就会出现变化。

总体基调是保持市场相对稳定，让市场调节价格，因城施策，不同城市、不同市场、不同开发商，合理分化，重组并购，强者恒强，弱者更弱。

金融是房地产市场的血液。房地产市场是资金密集型产业，对金融依赖性极强。货币政策的任何风吹草动，都会产生强烈的蝴蝶效应，反映到房价的涨跌之中。

在房住不炒政策之下，金融市场对房地产勒*紧了脖子，先是停止开发贷，购房限贷，又是提高房贷利率，再到全面收紧房产信托，停止房企股票上市及限制融资，整顿金融理财市场，清理影子银行，不用短期政策刺激房地产发展，等等。

所有的这一切，都只有一个目标，严格控制金融信贷无序流入房地产业，迫使房地产企业进行结构性调整，降低金融杠杆，从而，有效控制市场风*险，让市场降温，自动调整，慢慢地去泡*沫。

如何才能快速看懂房价涨跌背后的真相呢

土地是地方财政的主要收入来源。据统计，大多数地区的土地财政收入占比达60%以上。土地价格的涨跌，对于房地产市场有助涨助跌作用，但，不是主导作用。在房价上涨时，土地价格也会水涨船高，在房价下跌时，土地价格也会不断回落调整。

在国家房住不炒的大政策之下，地方不管愿不愿意，必须要有大局意识，土地市场会保持相对稳定，并且会加大市场供应，土地市场价格肯定也是会跟着市场调整的。

现阶段来说，土地供应充足，土地价格稳中下跌，房屋供大于求，市场压力明显，虽然会有一些城市地价上涨，但，大势所趋，下跌只是时间问题。必须指出的是，由于我们独特的土地供应体系，地方对土地供需的调节能力极强，往往造成人为的恐*慌，加剧市场波动。

市场预期管理近两年很受重视。为什么预期管理很重要呢？因为投资性购房越来越多，未来预期成为十分重要的风向标。一旦预期向好，投资购房就会形成抢*房风*潮，房价大涨。相反，预期不好，观望情绪浓厚，投资购房者会大量撤出市场，或停止进一步投资，从而，使房屋需求减少，房价下跌。

预期是一种投资心理管理，现在的主要任务就是要打破购房者习惯性心理预期，房地产市场不是只涨不跌的，一定会有大幅市场波动的，投资有风险，入市需谨慎。

只有人人都树立了资金安*全、风*险管理意识，房地产市场整体风*险，才能得到有效控制。预期管理也只是辅助因素，不是房价涨跌的主要因素。

如何才能快速看懂房价涨跌背后的真相呢

综上所述，政策才是房地产市场的关键因素，市场调控政策，特别是金融融资政策，将直接影响房价的走势。而土地价格和市场预期，只能在一定程度上助涨助跌，属于次要因素。

至于其他基建成本，从来都不是房价涨跌的主要因素，房价的成本组成复杂，从来也没有成本定价的时候，所以，这些只能排在尾部的影响因素，对房价有影响，但，影响很小。

我们看问题，必须抓住本质，抓住核心关键问题，才能看得清楚明白。