万科商业落子郑州
2018年4月26日，郑州美景龙堂·万科广场正式开业。这是万科在郑州开业的第一个商业项目。在城市商业开业信息越来越难实现刷屏的当下，这一项目之于万科商业象征意义更为耀眼。
美景龙堂·万科广场位于中州大道、航海东路双轴交汇，总体量约4万㎡，地上4层，地下一层为停车场，辐射周边20余个社区，地铁4号线、5号线双地铁加持。
将在这个项目之后开业的是，位于惠济区的美景·万科广场，商业面积达7万平，2018年郑州万科商业双MALL同开，意味着自2014年末单飞的万科商业扎实落地中原。郑州这座城市之于万科商业，万科之于郑州商业，都是足以创造纪录砝码。
在美景龙堂·万科广场和美景·万科广场之后，高新·万科广场或将在2019年面世。这三家万科广场分别位于郑州的东、西、北三个方位。
美景·万科广场位于文化路英才街交叉口西南角，7万方体量的体验式购物中心，其欧陆风情云顶小镇和树屋露台等设计早已声名远播。
社区型购物中心——高新·万科广场位于科学大道红叶路交叉口西南角，定位“打造新生人群生活态度”，目标客群为高新新城周边居民。
与“打造新生人群生活态度”同样不知所云的概念玩法，有着异曲同工的是美景龙堂·万科广场的“新中产的生活方式中心”定位。什么是新生人群？什么是新中产？
抛开这些空洞的概念，美景龙堂·万科广场提到的“品质”，万科足以背书，聚焦“家庭生活”，关注“儿童体验”，也符合周边居民家门的日常休闲消费需求。而这些也是其业态布局的特色与亮点。
与近年来开业的商业项目一样，今天开业的美景龙堂·万科广场同样在强调别致的装修风格，别出心裁的美陈，首次引进某某品牌，也强调餐饮业态和儿童业态的占比。
言称这一切都是为了“新中产”，不知道他们如何定义新中产？还是仅仅在营销层面无牌可打之后，操起了概念牌。甚或是，如同开业当天非洲舞和中国传统舞狮的中西结合，一切都是为了争取最大公约数？
成立于2013年的郑州万科商业管理有限公司，如今已实现商业储备近百万，短短几年，郑州诞生了美景龙堂·万科广场、美景·万科广场、高新·万科广场、万科城生活汇、星辰·万科生活广场、万科城生活广场、百荣·万科生活广场等商业项目。
而这只是万科集团全国化商业布局的冰山一角。专注于住宅市场三十多年的万科，涉足更为专业，其对资金、招商等能力要求更高的商业地产领域，是否有一番自己独特的韬略呢？
从住宅到商业之万科路径
首先，我们来看万科的商业产品线。万科现有的商业项目主要分为三条产品线：万科广场系列、生活中心系列和邻里家系列。生活中心系列主要针对集中型社区商业，而邻里家则是对社区商业街的归纳。
万科广场定位为区域型购物中心，目标消费人群面向全客层，并以家庭消费人群为重点。基于此，万科广场的选址思路一般是新城区、卫星城、大型社区聚集处，而非城市核心区。
这样可以避开城市中心的“红海竞争”，同时还能依托老城区庞大的社区居民消费力有效化解首个项目的经营风险。另一方面配合区政府的发展战略，以获得政府对项目的重视与支持。
再者，就是面临电商冲击，实体商业都很重视的“体验”，万科商业也概莫能外。如加大餐饮、休闲娱乐、儿童等体验消费的业态；选择差异化品牌，优先考虑在其它区域被验证红火但在本地没有店的品牌。
建筑设计方面，同样是但求标新立异。这一点也是眼下做商业的标配。很多做商业的专业人士说到这方面的竞争都有“黔驴技穷”之感，更或是去国外引进设计师团队。
据说，万科总部光是设计费就花了1个亿，总造价约10亿元人民币，比同类建筑高出20%。设计成本占到了建筑成本的10%，远远高于国内2%-3%的平均比例。
美景龙堂·万科广场则在这方面强调的是现代工业风，无霾空间的新风系统，以及专业提供博物馆展览的台湾企业石尚集团将作品Hansa引入河南，充分利用空间为万科广场打造一座神奇动物博物馆。
从房地产到商业地产，在万科的宣传口径中是“从住宅专业化转型城市配套商”。万科起步较晚，但也因此少走弯路。除了有更多经验可汲取，更多专业人才可以吸纳之外。万科布局商业地产还有另一条路可走。
2018年1月，万科83.6亿元收购了凯德商用在中国国内的20家购物中心。此次收购的20家购物中心总建筑面积约为95万平方米。
这些购物中心分布在19个城市，项目平均建筑面积为4万多平方米（不包括停车场在内）。这些项目交由印力商用置业有限公司负责运营。
印力是谁？
目前，印力这家聚焦于商业地产的企业，规模仅次于万达，已是行业中第二高。未来三年目标管理面积达到2000万平方米，目前已服务4.2亿客户。
而在2016年8月21日，万科宣布，公司联合招商银行以近130亿元收购印力集团96.55%的股权及MWREF公司。在这项总额达到128.7亿元的大宗收购中，万科仅出资38.89亿，就获得了合资基金62.07%的权益。
所以，在商业地产起步晚的万科，选择资本的力量。
商业地产是资金密集的行业，回报周期长，资金沉淀多。中国商业地产的发展正在进入一个新时代，伴随中国城镇化进程持续加快及人民对美好生活日益增长的需求，很多企业看好商业地产存量市场的价值空间。万科当然不例外。
撰文/编辑：花边
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