深圳城市更新条例二十一问（上）

（一）深圳城市更新条例实施，旧改的春天来了？

今年3月，《深圳经济特区城市更新条例》正式实施，很多人说，我住的老房子旧改有戏了，旧住宅区城市更新的春天来了。

如果你也这样片面的认为——那就对了，因为它破解了拆迁难，但是也不是绝对。

因为，城市更新条例规定，旧住宅区拆除重建后优先用于公共租赁住房、安居型商品房和人才住房等公共住房建设，也就是说，优先棚改，由政府组织实施。棚改不搞了，才轮到要不要城市更新。

当然，这毕竟是国内首部城市更新的地方立法，不是市政府，而是市人大制定的特殊，哦，是特区法律，也差不太多，毕竟它可以改改全国人大制定的法律。

接下来，我们聊聊咱们深圳的这部重要的旧改法律。

（二）经过哪七步，才能住进回迁新房？

有人看到美女对他笑一下，就在想，我们生的孩子叫什么呢？

同样，有人看到小区在征求旧改意愿，就在想过一阵子搬到回迁新房，我该买什么家具呢？

那也太快了吧。要知道，一个城市更新项目真正到回迁，可并不容易，至少七个步骤。

制定更新计划、编制更新规划、确认实施主体、拆除注销，这四步是城市更新项目特有的步骤。

土地变成空地，就可以做剩下三步：土地出让、开发建设、回迁安置。

前面四步最难，如果完成了相当于打败了情敌，赢得了芳心，后三步就相当于名媒正娶，结婚生子，一切也就顺理成章，走走流程罢了。

你们的更新项目到了哪一步了呢？

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(三)哪两种情形，不申报计划也可以城市更新？

你肯定很奇怪，更新改造不是首先要申报更新单元计划吗？更新项目不是实行计划管理吗？不申报单元计划能更新改造吗？

不能，不过仅限拆除重建类的城市更新。

因为城市更新除了拆除重建，还有一种叫综合整治，可以有例外。

也就是有两种情形不用申报更新计划：

一是加建公共设施，比如加电梯、连廊、楼梯、配电房等。但是加建面积不能超过15%。

二是仅对建筑物外立面进行改造。可能这些都是小修小补，不会改变城市规划和法定图则，不申报计划也什么没影响。

(四）城市更新计划由谁来申报？

你可能说，城市更新项目当然是由开发商来申报计划。

非也，准确的说，有时是也时不是。

首先，单一的物业权利人可以自行申报。

如果你是一栋厂房的业主，你就可以自行申报，甚至可以凭借其他楼栋的业主的授权委托去申报，当然你也可以委托开发商去申报。

第二，如果你建的厂房是村里的地，就只能由村股份公司或他们委托的开发商去申报。

第三，如果你这个项目是由政府组织实施，就由政府相关部门申报。

第四，如果你买的深圳旧住宅区的物业，那么就不能委托开发商申报，因为旧住宅区是由街道办去申报。

所以，业主、开发商、股份公司、政府部门、街道，都有可能是申报主体，你千万不要弄错了。

（五）申报更新单元计划的三个核心条件是什么？

你们小区想申报城市更新，至少要满足以下三个核心条件。

哪三个条件？

简单点说，就是人、地、房，这听起来，怎么有点像相亲，丈母娘既要看人，又要看地，还要看房。

人就是权利人的更新意愿度如何；地，就是地块中合法用地的比例够不够；房，就是房屋年限是否足够长。

那具体的意愿、比例、年限要求，我们下面再分享。

（六）更新意愿达成什么比例才能申报计划？

要不要把你们片区的房子拆了重建，在向更新部门申报城市更新单元计划之前，先要进行意愿征集工作，需要达到多少比例才能申报呢？

主要分四种情况：

第一，建筑区分所有权的，也就是有多个业主的，双3/4，面积和人数都要占3/4以上。

第二，旧住宅区的，双95，面积和人数都要占95%以上。并且还附加了一个期限，这个期限是1万年，哦没那么长，是12个月内必须要达到双95，否则3年内不准再申报。

第三，多个地块联合申报的，80%，除了每一地块都要符合前面的双3/4或双95，面积还要占总面积的80%，也就是4/5。

第四，城中村的，或者按前面标准，或者股东大会表决同意。当然，有的村股东大会可能只要2/3同意就可以了。

这几个数字你记住了吗？

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（七）建多少年的房子才能申报城市更新？

深圳申报城市更新的三个核心条件是什么？

除了更新意愿和比例外，还有一个条件——年限。

不是人的年限，是房子的年限。

为何拆除重建?因为年久失修，房老珠黄。

要多老才行？两个数字：20、15。

旧住宅区，要20年以上。

旧工业区和旧商业区，可以年轻一点，不少于15年就行。

如果因规划统筹和社区公共利益需要，哪怕是未满15年的“未成年”房屋也可以网开一面，纳入拆除重建范围，让旧貌换新颜，前提是在旧工业区、旧商业区。

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（八）申报城市更新计划要过哪几关？

申报城市更新单元计划，你想通过政府审批，要经过哪几关？

不需要过五关斩六将，我把它概括为“两审两公一备案”5个步骤。

两审，是先经过区更新局审查，再经过区政府审批。

一备案，是报市更新局备案。

两公是什么？不是两个老公，是两审之后接着两公，区更新局审查后，有个公示环节，区政府审批后，有个公告环节。

所以概括为“两审两公一备案”。当然，如果是重点城市更新单元，两审的级别就从区一级提到市一级，市局审查，市府审批。

这些环节你记住了吗？

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（九）如何变更更新计划申报主体？

城市更新计划申报主体看着不顺眼，不合意，能变更一下？

能！但是要做两件事：重征意愿、备案核实。

重征意愿顾名思义，重新征求更新意愿。

备案核实，也不复杂。就是将变更情况报区更新局备案，对意愿达成进行核实，相当于重走长征路。

想想这么麻烦，就不变更得了，与原来的申报主体将就着过吧。

(十)城市更新如何形成单一权利主体？

城市更新单元规划经批准后，如果想实施城市更新拆除重建，必须形成单一权利主体，相当于这个更新单元里，只能有一个权利人。

如何形成单一权利主体呢？

三种途径。

1、签搬迁补偿协议，这种最常见。

2、房地产作价入股，也就是成为项目公司股东，这个开发商一般不干。

3、房地产收购，相当于把房子直接买下来。

当然还有一个例外。

如果是城中村的更新项目，村股份公司还可以与其它开发商合作实施，也可以自己实施。所以城中村的更新项目，严格来说，有可能是单一权利主体，也可能是合作实施主体。

更多内容，详见《深圳城市更新条例二十一问（下）》。