01 案例故事
这是一个很有意思的案例——离婚购房，也没能购成的案例。
2016年9月份，深圳的黄女士家庭名下已有两套房，实际上已经没有购房名额了，但她仍然与文女士签订了两份购房合同，购买了“一套”双拼房。
因为她已经准备好了方案：
第一，特别在其中一份合同中注明，因黄女士购房名额原因届时房产过户到黄女士的母亲钱某女士名下。钱女士已经离婚名下只有一套房，按当时的政策还可以继续购买一套。
第二，黄女士打算卖一套房子，空出一套房的购房名额，或者干脆离婚空出购房名额。
合同签订后，黄女士支付了定金并监管了首期款。
无奈人算不如天算，2016年10月4号，深圳颁布新的限购政策，即10.4新政。
自2016年10月4日起，除深户家庭继续限购两套住房外，深圳户籍单身人士限购一套住房。而此前的限购政策规定，深圳户籍单身人士限购两套住房。
2016年11月，黄女士办理了离婚手续，其家庭名下的两套房子全部归配偶所有。
然而现实却是：即使是离婚，黄女士也没办法买房。因为房子是双拼户型，即实际上是两套房。离异后黄女士只能限购一套。
而黄女士的母亲钱女士名下有套房，也没有购房名额了。
那么，黄女士能够以单身人士限购新政出台为由解除合同吗？她能要求退回定金吗？
02 争议焦点
这个案件的焦点是合同未能继续履行的责任问题。
深圳中院审理后认为：
首先，涉案房产为双拼房，需统一使用，同时出售，但涉案合同尚未履行到过户阶段，黄女士只需在过户前取得2套房产的购房资格即可顺利履约，故文女士主张黄女士签约时没有购房资格、自始不能履行合同应属违约的理由不成立。
其次，履约过程中，黄女士办理了离婚登记手续，取得了其中一套房的购房资格；同时，另一购房合同中明确约定将另一套房过户至黄女士母亲钱女士名下，符事当时的购房政策，可见黄女士一直积极推进合同履行。
第三，“10.4限购新政”出台后，钱某失去购房资格，导致整个交易无法继续进行，“10.4限购新政”的内容亦非签约时可以预见，故黄女士对此并无过错，亦不构成违约。
最终，法院判决解除双方的两套购房合同，卖方退还定金50万元。
——（2017）粤03民终20375号民事判决
03 延伸案例
同样，苏女士购买一手房时也不具备购房资格。
她起诉要求确认与开发商签订的房地产认购书无效，要求返还定金10万元和首期款20万元。
深圳中院认为，苏女士因不符合购房政策，导致无法签订正式买卖合同，按照双方房地产认购书的约定，开发商可以不退定金。苏女士主张其签订房地产认购书是因开发商工作人员告知其可以通过假离婚方式取得购房资格，但无相关证据证明，法院不予采信。
最终法院仅判决开发商退还首期款20万元。
——(2018)粤03民终19618号民事判决
04 律师建议
1､离婚方式购房需谨慎，除存在婚姻风险外（虽然这个风险也不小），如因在合同履行过程中无法取得购房资格，仍应承担违约责任。
2､由于房地产市场政策变化较大，买方可约定如“因国家或地方政策调整，对合同约定（含购房资格、首期款金额、能否贷款、贷款金额、税费等）产生影响，买方有权解除合同”等条款，保护自身权益。
3､如果购买双拼房，应写明两套房产一并捆绑买卖，以免出现一套房产违约另一套房产不违约的情形，对合同是否履行产生分歧。
05 小贴士
深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知（深府办〔2016〕28号，简称：“10.4限购新政”）
四、 完善住房限购政策，抑制投资投机需求
本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）继续执行限购2套住房的政策；本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房；能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。
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