有朋友问我，骆律师，我住的房子要旧改，想问问签拆迁协议要注意哪些问题？这样一份拆迁协议我能签吗？
如果你住在年龄已超20岁的深圳老旧小区，每天坚持爬楼梯锻炼心肺功能，也许有一天，你也会满心喜悦、又满心忧虑的问我这个问题。
这个问题，似乎很大，似乎三两句话也说不清。
好在我一向心肠很好，特意撰三两段文字来回答。
01
对于深圳20年以上的住宅进行旧城改造，首先要分清两种不同的途径，一是城市更新，一是棚户区改造。
对于后者，由于是政府主导，等你看到《搬迁补偿安置协议》并让你签时，你的选择只有两种：签或者不签，没有第三种。
就像你的女儿要出嫁，皇上钦定，你只能选择出嫁，还是暂时待字闺中（注意是暂时哦），甭想提什么彩礼。所以，对于棚改，基本没有谈判空间，不在本文探讨范围。
但对于前者，就不一样了。市场运作，自由恋爱。虽是集体婚礼，也可以看身价，提条件，若看不顺眼，就是不嫁，或嫁他人，未尝不可。
因而，对于城市更新，拆迁协议可谈，可议。
在签署《搬迁补偿安置协议》（俗称拆迁协议）前，你可能需要了解以下几点：
为什么签（why）？
和谁签（who）？
什么时候签（when）？
怎么签（how）？
02
why——为什么签？
对于你个人而言，签署拆迁协议的意义，就是你将房子的全部权益转移给了开发商，或者说，你将旧房卖给了开发商，只是开发商给你的对价主要不是现金，而是一套未来建好的回迁新房。
当然，选择现金补偿的除外，因为那和二手房买卖没太多实质区别。
然而，签署一个拆迁协议，只是相当于开发商向你提了亲，离正式结婚过门还有一段距离，而且能不能正式结婚还不一定。
如果全部小业主100%签署了拆迁协议，那就不一样了。
那就证明良缘已定，仅差个仪式了。
签署全部拆迁协议的意义，就是开发商与所有业主签署拆迁协议，形成单一主体，可以申请实施主体确认。
回迁新房由此就步入了实施开发阶段，直等着生儿育女、花熟蒂落了。
03
who——和谁签？
《深圳市城市更新办法实施细则》（实施细则）第46条规定：
“市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，形成单一主体。”
因而，这个市场主体选谁？当然选最有可能搞定所有业主，最值得让所有业主都信任的开发商。
一种是有品牌的开发商，因为业主更愿意相信资信更好的开发商，更愿意住上更高品质保障的新房，就像嫁女更愿意找个颜值高，有实力的。
一种是有渊源的开发商，这个渊源，不是与政府部门有渊源，虽然这个也很重要。这个渊源，是与很多业主有渊源，甚至在小区有很多自持物业的开发商。
在深圳，有不少小区是单位分配给员工的房改房、集资房，像最终成功拆除重建的南山的电力花园，福田的中航苑，业主很大一部分就是开发商的老员工。
即若有部分业主想请外来的品牌开发商进来，外来的“和尚”也不一定愿到你这儿来念经，因为如果有部分物业是意欲自行开发的原单位持有，得不到原单位的首肯，外来的开发商也只有望房兴叹、空流哈喇子的份。
如同嫁女，最终嫁的也许是一个更熟悉，更合得来的，即使他颜值不是最高，也不是最有实力。
04
when ——什么时侯签？
实施细则第46条规定：
“属于以旧住宅区改造为主的改造项目的，区政府应当在城市更新单元规划经批准后，组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，形成单一主体。”
据此规定，在城市更新单元规划（俗称专规）经批准后，才能确定补偿方案和市场主体，才能签署拆迁协议。
然而，你可能会问，现在小区还没有列入更新计划，为什么就有开发商找我们签拆迁协议？
问题来了，在专规批准之前，开发商可以和小业主签拆迁协议吗？
实践中还是可以的，因为实践证明，等到专规批准后，开发商再和小业主一一谈判拆迁协议可能已经为时过晚，小业主知道开发商的沉没成本很高，容易漫天要价。
《实施细则》第三十五条规定：
“以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门申报。”
因此，对于成片的旧住宅区，在专规审批通过之前，征集意愿，申报更新计划，不再由开发商作为主体，而是由区政府组织，区更新职能部门具体操作，实践中常常由街道办作为申报主体。
所以，在专规审批通过之前，开发商自然不能明目张胆，高调“秀恩爱”了，但不妨碍其“暗送秋波、私定终身”。
此时，开发商与街道办等政府部门保持良好沟通似乎尤为重要，至少确保不设阻碍，等到开发商意愿征集妥当，甚至拆迁协议都签好了，街道办仅配合一下以其名义申报更新计划，又何乐而不为？
因而，开发商若真想推动更新项目，在申报更新计划前，征集意愿阶段，就可以签署附生效条件的拆迁协议。
如不能列入更新计划，协议不生效，你走你的道，我过我的桥，互不相欠。
如全体业主百分百签约，还列入更新计划，则协议生效，于是八字有了一撇外加半个捺，甜蜜生活就要来临，皆大欢喜。
如果你们小区很早就着手签约，而你又不想被开发商捆绑，保留适时择木而栖的机会，那么你可以建议约定附生效条件的条款。
05
如果明白了签约的意义，知道了和谁签，也到了签约的时机，那就看怎么签了。
那么，到底该怎么签，才能成就一段“好姻缘”呢？
且听下回分解〜
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