上一篇文章讲到，小陈虽然有$750k的权益,但是却没有现金，就无法进行消费，那么小陈要怎么做才能把权益换成现金呢？
小陈决定去找银行拿点钱。
小陈对银行说，你看我房子的价值到了$1500k，我可是很有钱的，但是我没有现金，我将房子抵押给你，能不能借我一些钱花？
对于银行而言，小陈的房子确实值$1500k，但是银行不希望冒这么大的风险，于是对小陈说，可以借给你，但是只能借你房子价值的75%。
1500*75%=1125
并且由于小陈之前已经和银行贷款了$750k，所以这次银行最多只能借给小陈
1125-750=375
也就是说，银行可以借给小陈$375k的现金。
有了现金，小陈就可以去消费，他决定出国一趟，花费了$75，当然旅游是不会带来任何的收益的，当然你觉得一个人去旅游让你很开心，那另当别论，这里是指经济上的收益。
现在小陈的资产负债表变成这样：
资产负债表简图5.png
上面小陈将权益变现的方式，经济学上称为房屋净值贷款
House Equity Loan，简称HEL，是一种由二次抵押品抵押的消费者贷款，允许房主以房屋权益做抵押，可用于消费也可用于投资，是目标开放性贷款。
好吧，小陈去旅游了，我们来谈论别的问题，就是房价为什么会涨呢？小陈资产的增加，是由于他房子的升值，那么房子升值的原因是什么呢？
房价的变动是由多方面因素决定的，这里我们只讨论一些主要因素，并且避开国内政策层面的问题。
根据经典供需理论，当供不应求的时候，就会造成商品价格的上涨，那么我们尝试使用供需理论去分析房价上涨的原因，不谈论国内的问题，我们以美国2000-2006的房地产泡沫时期为例子。
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从图中可以看出，2000到2006期间，美国的房价疯涨，甚至超过80%。
根据供需理论，我们分别看看影响房价的供需两方面：
需求：人口的增长，人均收入的增加
供给：新建的房子数量
房价上涨，显然是
需求>供给
但是我们来看2000-2006年间美国人民的收入和人口的增加，就会发现一个奇怪的现象：
根据纽约时报显示，在这期间，美国人口增长1.5%，而考虑上通货膨胀，人均经济收入却下降了3%
那么新建的住房数目呢？数据显示，2000-2004年间，年均新建1800k间房子。
对比供需，我们会发现，在人口增长缓慢，经济收入下降，而且有大量房子供应的情况下，房价仍然坚挺。
显然传统的供需理论不能解决我们的问题，供需理论的作用是存在的，但是实际生活中，还有一些别的因素影响了供求关系。
要说明这个问题，我们先来看70年代晚期的美国，假设当时一套房子的价格是$60k，如果你要按揭贷款，需要支付25%作为首付
60*25%=15
也就是$15k作为首付，剩下的$45k你需要分期付款，假设利率较高，9%好了，也就是每年
45000*9%=4050
4050/12=337.5
你需要支付$4050作为利息，每个月则需要$337.5。
可是如果你把房子给租出去，你可以获得每月$900的租金。
那么问题来了，既然买房比租房每个月的支出少，为什么有的人不去买房呢？
买房的第一个问题是首付，也许你刚毕业没有办法拿出$15k作为首付，那么你就不得不租房。
另外也能是有的人没有固定的工作或者收入，又或者说在银行的信誉不好，这些人都无法获得贷款。
首付是一个门槛，让许多人没有办法买房而只好承担较高的租房价格。
但是80年代后，这件事情发生了变化，银行对首付的要求降低了，也就说对首付的数目，例如只要求为房价的10%，甚至出现零首付的情况。另外对借款人的工作，诚信等等要求都降低了。
这种情况下，越来越多的人能够买得起房子，当能够买房子的人增多，也就是需求增加了，这也促使房价上涨。
有朋友看到这里就产生了疑惑，为什么80年代以后，银行会放宽按揭贷款的要求呢？
传统上，我们贷款买房，需要向银行借贷，但是美国90年代以后，出现了下图的贷款方式：
房价上升原因图.png
说明一下上图的流程，从左到右
借款人需要借款，找到抵押贷款经纪人，他们承诺贷款，并且收取一定的利息，例如百分7%
实际上，抵押贷款经纪人找到另外一家投资银行(投资银行不是商业银行，没有存贷款业务)，说我有大量的贷款，但是没有钱，我将这些贷款转交给你，你只需要给我一定的手续费既可以了。
投资银行拿到这些贷款协议以后，决定将这些贷款证券化，也就是转换成债券，这样市场上的投资者就可以购买这些债券。
从上面的过程看到，投资者的收益来自于借款人缴纳的利息，投资银行只是收取一部分收益作业酬劳。
所以借款人用来买房的钱，实质是投资者给的。
可是投资者为什么要买这些债券呢？也就是说这些债券是否优质，风险有多大？
这时候第三方评估机构就登场了。
评估机构会为投资者审核这些债券，结果发现这些债券非常优质，违约率很低(为什么？因为房价一直在涨啊，借款人的权益一直增加，也就不会违约了)。于是第三方评价结构告诉投资者，这些债券值得投资，投资者虽然不知道这些钱到底是谁借去了，但是只要低风险高收益就会投钱。
投资者投钱，收取利息，这看起来是一件不错的生意，7%利率比把钱存在银行高多了。于是有更多的投资者参与到这个过程中来，但是对于抵押贷款经纪人来说，符合贷款资格的人是有限的，那怎么办呢？
因为抵押贷款经纪人和投资银行一样，在这个过程中只是收取募集资金的佣金或者说酬劳，自己并不需要投钱，越多的借款，自己的酬劳就会越多。
于是他们尝试降低贷款资格的标准，让更多的人买得起房子并参与进来。买房子的人越多，促使了房价上涨，违约率也就越低，而对于投资者，尽管他们已经看到了贷款标准下降，但是他们一直在盈利啊！
这就造成了一个循环，越多人买房，就会有越多投资人，而资金的增多，也造成了贷款门槛的下降，更多人能买得起房。
买房需求上升，价格也水涨船高。
而因为价格一直在涨，看过上一篇文章的朋友应该知道，买房的人即使违约，银行也会不有损失，所以银行愿意给更多的人贷款。
房价循环.png
国内是否也存在类似的情况呢？最近的房贷政策调低了贷款首付率，限购地区需要房价的25%作为首付，非限购地区只需20%，所以从政策层面来说，房价短期之内，是不会下跌的。
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