我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议，请私信向房姐提问
提问：房姐，感觉2019春节前后北京楼市是个价格低点，想投资一套500w以下的一居或者两居。首付预算在250左右，但因为是二套，没法儿贷款很多。想请教下这种情况下该如何操作？另外在望京区域是否有次新楼盘适合投资？谢谢！
回答：春节后不一定500万买一居是明显错配，500万可以买到2-3居甚至4居。二套正常用全款买入然后抵押，贷足6成。看看之前精华帖，有关于望京的分析北京买房不看楼盘，刨去大部分溢价小区剩下的来精挑细选，跑盘是必不可少
提问：房姐您好，我是苏州户口，在苏州有一套房子，有贷款记录，目前我在北京工作，12月份就交满五年社保了，因为暂时没有回苏州的计划，所以想在北京买房投资，苏州的房子在2019年大概涨了30%，如果卖的话大概可以拿到250-280，可以作为北京房子的首付款，请问房姐我应该卖掉苏州的房子，买入北京房子，还是保留苏州的房子，如果纯投资的话，应该买在哪里，如何操作呢 ？谢谢
回答：很少提过苏州，因为基本没有在苏州踩盘，对于城市的具体脉络不清楚。但是，一座城市的基本面，和具体的楼盘选筹，又是不同的概念。从城市层面来看苏州的基本面，是足够清楚的。苏州，本质是一个二线走向三线的城市。核心的原因：一是上海的吸血，二是行政级别的不足，三是全国人口的停滞。对于三四线城市，房价其实不完全遵循一二线的逻辑。房价的上涨是货币现象，超发的纸币一级级下流。等到了三四线，已经所剩不多。只有积累了相当长一段时间，或者由于一些特殊的定向输送资金，才能吸满水迎来一次井喷。所以三四线城市，往往是五六年不涨，一次性涨50%以上或者翻倍。但归根结底，缺乏后劲。苏州这次的井喷，是对过去几年的变现。苏州的蓄水池，其实已经空掉了。限售，又是进一步的冻结资金。卖掉苏州买北京是正确的选择，可能明年限购进一步升级，今年的涨幅会回吐。子弹200+，首选东三环—东五环次新，次选天通苑大面积。
提问：房姐好，名下一套按揭房(净值600左右)，现考虑入一套tty大户型，总价700左右，全款再抵押，通常情况能抵押出多少金额？ 全款垫资行内怎么收费？ 抵押不够还垫资的部分，需要再抵押手里第一套， 这两套抵押的操作顺序怎么安排合适？
回答：600的净值能抵押出360左右给你说下抵押的关键点正常过户到抵押批贷放款，大约3-5周，目前一个月内较多。根据你的资质的具体抵押情况，需要先预审你的材料，并且结合你的选筹具体情况来分析，最终整个贷款的计划能不能覆盖住你的预留条件。北京市场垫资费用在1%\/10天起。首先做好所有的预审，把买房和贷款一起来进行计算规划，才能最大程度控制时间，减少风险。优先抵押净值好的房产
提问：房姐好，提问关于资产配置。今年初份把首套换到太阳公元170，自住（考虑居住品质通勤学区各方面原因），买的这套单价在同小区属于前后一年的低位，全款。这个小区溢价是否高，长期自住持有问题大不大。另外还有一套丰台商住230平，13年一手房入手，有点砸手里了，一直出租，想卖又犹豫。能动用的现金在200左右，对资金持有没有太高需求，另外还有一张房票，想着如何在2-3年内优化一下资产配置。谢谢
回答：太阳公园溢价区，既然买了就先持有，未来涨幅有限，如果全款买的，就抵押出来增加首付筹码商住建议直接出掉，长期持有是亏损的抵押+出掉商住+200xj，利用房票在望京区域淘一淘，再全款抵押入tty大面积。这个配置下未来5到10年跑赢大盘基本没问题
提问：房姐，京户，首付首贷，200子弹，目标保值增值，想尽量买三居或者方便改成三居的两居。看中朝阳朝青版块，踩了一些盘，目前还没有理顺思路，在老公房和次新中犹豫不决。想问1.次新和老公房两者抉择，选哪个？您有什么建议2.雅成一里有人不推荐，这个小区差在哪里？能入吗？未来好出吗？3.附近我的子弹能够到的，还有哪些小区推荐？
回答：1.同一片区，单价相同选次新2.雅城一品外立面显老，经适房小区居住品质较差，出租居多。 如果不是特别需求或者条件所限，或者出现很好的户型，雅城一半次选。 能不能入手要看具体要看房源和价格。3.国美第一城，另一个方向是往南一点的甘露园，朝阳园朝阳无限都市经典兴隆家园这几个
提问：房姐你好，我和先生现在把北京的唯一住宅卖掉了，手里有一套新北京【首创国际半岛】的联排（无贷款），一套大兴的商住（50万贷款，在我名下），一套外地的住宅（30万贷款，在先生名下）。我们都是北京户口，家庭固定月入5万，可能会有奖金之类不确定。我的公积金已使用，先生的未使用。目前我爸妈还有st名额。我有以下几个问题：1）我和先生是否有stsd名额 2）如果我们购房的话可以考虑多少钱的总预算 3）我们现在也考虑过桥后抵押贷的方案，这个目前的市场价格如何？ 4）之前提到的信用卡还款是怎么的神操作 5）我们计划在中央别墅区附近购房，有没有合适的盘推荐，因为孩子要读书，先生也在附近工作。谢谢
回答：环京资产最劣质，抓紧出售。大兴商住根据评估情况，考虑抵押或者出售或者暂且保留出租。外地住宅城市，小区，评估价，贷款情况不明，这样无法做分析。关于北京购房资格和贷款资格：户口类型单身1套，家庭2套；北京无房产，全国没有过“按揭贷款记录”的（注意是“过”），北京没有公积金贷款记录的，最近一年没有离婚记录的，算首房首贷。关于预算，这里没有看到你的财务情况，粗略估计现金不足，那么建议一次全部加上。办理抵押贷正常银行产品手续费1%。空当接龙中央别墅区基本没有高性价比的房源。一次问一个问题
提问：房姐你好，想看看你对新北京【首创国际半岛】的未老发展趋势如何看，因为已经装修，是否应该卖掉。关于顺义的盘，目前有看莫奈花园，美林，誉天下，这几个小区中是否有合适的预算1000万以内的房子，我们子弹550万，每月家庭收入5万是否是合理操作。顺义有什么合适的楼盘推荐吗
回答：最差评级物业类型，卖掉，投入越多亏损越多。没有。550万现金北京核心地段可以买到1200万的品质房源，买郊区相当于踩空了。目前负债过低，暂时不用考虑月供问题。
提问：房姐，你好，想咨询下按揭的房子可以再去银行做抵押吗，抵押一般是房款的几成，对房子具体有什么要求，费率一般多少比较合适？
回答：可以做二抵，一般走经营贷需要空客公司，(房屋评估总价-剩余贷款)*0.7房子别太老太小就行一般手续费2个点内，利率6以内
提问：您好，拟在金海国际或沿海赛洛城选择一套改善房，板楼三居，请问大概什么价格不算溢价？另外从您专业的角度偏重哪个项目？首付能拿出450（其中250需用自己首套房jyd）谢谢！
回答：沿海赛洛城市价略贵，6万已上都属于溢价。金海国际本身户型不太好，小区一般，密度大沿海赛洛城更值得推荐，需要好好淘标的
提问：房姐好，手头资金300万，非首套房，天通苑和朝阳双桥现如何选择。
回答：资质没问题，可以买750左右标的tty 3*200+的标的还是淘笋空间朝阳望京酒仙桥枣营大望路双井九龙山这些核心地段老大楼更有投资价值，通常这一类都需要全款再抵押
提问：房姐您好！去年因为人才引进政策，我们在天津武清贷款买了两处新房(没交房，可能还没法卖)，占用了110w资金。现在手上没有太多可用资金，刚交够社保满足北京购房条件(但没有了sfsd资格)。请问这两个武清的房子有持有的价值吗，现在的情况还能通过贷款(比如全款dy加其他贷款)在北京买房吗？(现月还款1.35，月收入3.8)
回答：你这个新房无法抵押出来，除非还有别的房产？还有你的流水也不够这个阶段养一下流水，积累初始资金，信用卡也储备起来，关键时刻能顶上
提问：房姐好，首付80，看了深圳南山区的：桃苑公寓93年35平平套内23、桃苑小区90年31平套内22左右、仓前福锦苑00年23平套内17左右。福田区的京基御景华城05年27平。以上房租金都是3000-3800，请问怎么选择上涨潜力大，已在京有房有贷
回答：深圳房龄过老的小区建议回避，一般能接受最老95年后的标的。首付80万可以买300-400万的房子，列举的这几个房源属于溢价20%以上总价100多万的韭菜盘。
提问：房姐好.有几个问题咨询.1. 您一直比较推荐低单价的tty顶复，无电梯顶复优于电梯顶复.东区是否是最合适的？单价在多少较优？以后出手时会比较困难么？2.我个人的情况：父母生活在北京，tty西三区塔楼电梯大三居全款.我暂不在北京生活，有首套首贷购房资质.目前手里有500-800现金可用于购房，全款或贷款均可考虑.3.因为暂不考虑自住，以目前的现金情况，在哪里买房比较适宜.希望保值+房产流通性好.能否附带指导性单价.谢谢
回答：tty大面积3左右的可以考虑入手，大面积流动性是肯定不如老破小，但更容易淘到笋盘，长持+出租是抵御风险的手段SFSD如果现金流没问题，建议按揭入望京总价1000内，在全款抵押入一套tty总价500-600的
提问：你好房姐，想在北京买房，爱人在中关村上班，考虑孩子上学、上班通勤同时兼顾投资，总价在450以内，方便推荐几个小区吗
回答：重点考虑朝阳版块，望京2000年小区，14\/15号线支撑；金台路十里堡甘露园，对接6\/10号线；平乐园十里河，从14号线出发分流。小区内部都会有差异，看房才是最稳妥
提问：你好，我是60后，想改善住房，最近刚刚卖完一处西三旗房子，想换大的，看到珠光御景西苑楼盘单价39700，158平米，620w，毛坯房。楼盘在丰台区长辛店这边帮忙看看这个楼盘怎么样？给点评一下，以后有升值空间吗？或给个好的推荐，谢谢啦
回答：选筹边界：北到天通苑；东北来广营，酒仙桥；东到常营，管庄；东南十里河；南边宋家庄；西南大兴线，丰台站；西面正常不过东二环。投资不要超过这个选筹边界。长辛店属于涨幅非常弱的补张区，利好刺激非常少。
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