01
楔子
把买房叫做“上车”不知道是什么时候兴起的，也无从考证。而为什么叫“上车”，有以下几种说法。
01.坐上他，然后人生就会极速向前，因为司机不是你，要么迈向人生巅峰，要么DUANG（极少数）
02.房价涨得太快，跟公交车一样，不会等你，不买的话就好像错过了公交车，就很难赶上了。
房价起起伏伏，变换莫测。有劝你赶紧上车的，也有劝你观望的，还有劝你不要买房、租房住的。韭菜们，该如何是好呢？
良子最近对楼市产生了浓厚的兴趣，经过一段时间的“钻研”，整理了一些东西和大家一起分享！
02
“风” 往哪吹？
楼市价格的波动是一种经济行为，受市场这只“无形的手”的支配。但又不完全是市场行为，同样还受到国家政策这只“有形的手”的影响。所以多看CCTV1，多学习国家领导人的讲话，多琢磨有关经济调控的红头文件是不会吃亏的。
中国特色的社会主义经济体制决定了，上车这件事要看风向。
以2019年的上海为例，我们来看看风是怎么吹的！
2月13日，上海市住房和城乡建设管理委员会召开2019年住房和城乡建设管理工作会议。上海市住建委主任黄永平在会上表示，2019年上海要坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松、保持调控政策的连续性和稳定性，坚决遏制投资投机性购房，着力稳市场、稳房价、稳预期。上海今年将推进租赁住房建设形成有效供应，引导和培育建设高品质租赁住房。
上海通过“买房人资格设限、限贷限购、利率调节、政府指导价”等一系列组合拳，市场不管是“涨”还是“跌”，已经被牢牢的控制住了。所以大家戏称上海楼市既不是”熊市“，也不是”牛市“，而是”冻市“！
一线城市是全国的“风向标”，在“稳定压倒一切”的调控基调下，暴涨和暴跌都不是政府调控的初衷。但中央精神也没说，希望房价下跌，让老百姓买得起房。
我相信想买房投资的人，应该不多了，想投资还有”房票“的更少了吧。剩下的刚需和改善型客户从上面的文件中，应该对房价的”涨跌“有个大致的判断了吧。
03
数据不会“骗人”
作为一个理工科出身的建筑师，良子对数据有不可描述的”迷信“。我相信只要数据样本足够大，世界上任何的”未知“都有可能被破解，房价当然也不例外。
所以我找了链家下属的贝壳研究院的一篇文章来讲讲2019年房价趋势的可能性。
为什么选择链家的数据：一是因为左晖用IT的思维搭建了链家的系统。二是链家的门店已经深入城市的毛细血管。
为什么节选二手房交易的数据：原因是上海已经进入存量房时代，并且新房交易受的是指导价。
近五年，上海市成交124万套二手房，3倍于新房交易量，上海市的住宅交易市场进入存量房时代，六成业主卖房后会选择买房。
自2017年5月起，上海市二手房市场结束了长达两年的快速上升期，开始持续回落，量价齐跌。截止2018年12月，上海市二手房成交量比2016年腰斩，价格已达两年内最低；市内新房持续限价销售，部分地区出现新房、二手房价倒挂现象。
A
量价齐跌，房价跌回2016年
2008年以来，上海二手房市场年均成交量约为20万套/年，换手率为2.56%。2018的成交量仅高于2008年和2010、2011年、2017年的全年成交水平。
2019年，上海市全年二手房成交量预计不超过16万套，换手率不超过2%，处于历史较低水平。
说明：观望气氛越来越浓。或者说买和卖房的人少了。至于怎么少的，要么是没资格；要么是买不起，走了。要么。。。
从价格角度来看，上海二手房价在2017年4月达到高点，随后持续下降，达到近28个月的最低点。2018年11月的成交均价为4.63万元/平米，比17年4月高点的5.77万元/平米下跌近20%，已跌回到16年Q3的平均水平。
说明：购买力出现了下滑，6个钱包也难以覆盖房价。
B
交易周期变长，议价空间变大
2018年12月上海链家客源成交周期为51.2天，比近两年低点拉长25.1天，上涨幅度达到96%。房源成交周期为115.8天，比低点拉长54天，上涨幅度达86%。
说明：从卖方市场进入到买房市场。
自2018年初，上海链家二手房成交案源议价空间呈波动性上涨，11月已扩大至4.8%，较18年初上升近30%。
说明：市场一直是谁有话语权，谁就有主导权。你不降价，我不买。你不降价，别人降。
C
中环外房价回落，内环内房价企稳
如图所示，各环线的房价走势是相似的，都是呈现高位下降趋势，只是幅度不一样。
自调控开始起，二手房的房价发展出现分化，内环以外的区域2017年下半年起出现明显的单价下跌趋势，而内环内的单价处于波动下降，幅度小于其它环线。
C
中环外挂牌量充足，中环内持平
如图所示，2018年以来，新增的新房及二手房挂牌主要集中在中环以外的区域。其中，新房在中环以外的供应量占比达80%以上，二手房在中环以外的供应量占比达65%。
从需求端来看，中环以外的看房客户量占总量的55%，供需关系相对最为缓和。
另一方面，中环以外的外围地区仍有大量住宅用地供应，未来还有进一步房源供应储量。
说明：从供需关系来讲，买房更占优势。前提是你不太着急。
D
置换需求占主导？
经贝壳研究院推算，市场上当前的置换客比例达到六成。此处没有数据支撑。
置换距离：平均距离为10km。
其中，21.02%的客户置换距离不足1km（同小区或隔壁小区），47.17%的客户置换距离不足5km（同板块内），64.20%的客户置换距离不足10km。
置换面积与年龄的变化趋势
小房换大房发生在占比最高的是30~40岁之间，一次置换面积增加约30㎡。大房换小房发生在50岁之后，基本稳定。
置换时年龄与生育率趋势
置换客在不同年龄的分布走势与生育率曲线非常相似，高峰时期有2个。
第一个高峰在35岁左右，也就是生育高峰28岁的6年后，6周岁恰好是学龄儿童上小学。
第二个高峰在60岁左右。正是子女成家立业的年龄，这期间的置换客更倾向于大房换小房。
准备上车的朋友们，如果需求很刚性，这些数据对你的意义并不大。
如果没那么刚性，也许你能从中受益，省出个年薪也未可知。
但话说回来，不刚性的需求，你不就是国家抑制的“投资客"吗！
04
拒绝“智商税”
我的朋友圈”圈养“了不少中介朋友（当然我还圈养其他朋友），所以时不时的会看到一些”惊为天人“的言论。几乎任何的政策变化都能和”房价上涨"发生联系。有些说法逻辑牵强，危言耸听，甚至和自己家的研究院报告背道而驰。举两个例
智商税一：逻辑混乱
这是所有中介发朋友圈的标配文案，我再把下面的图片放大了，大家看个明白。
大家看到大多都是政策松绑，楼盘大涨、卖的红火的新闻。8000万的豪宅被秒光，让我惊的不要不要。
其中一条“房产以套内面积进行交易”的新闻，我上周也关注了，还特地写了一篇文章从“套型建筑面积”到“套内建筑面积”，难道买房就便宜了？谈自己的看法。
我的朋友圈普遍认为：这是为收房产税统一口径，打下基础的。这本来应该是个利空的消息，怎么也会被房产中介拿来作为利好宣传呢？
智商税二：混淆视听
中介想让大家看到的是：如果你打算买房，短期内会多出30万人和你竞争，那么房价必然上涨。他们在运用“供需关系”这个经济学原理引导你，因为你可能为了买房还自学过经济学。
接着放成交量，2017到2019年一月的数据，成交数量确实是上升的，让你更加信服，因为数据是不太敢造假的。
但这里有一个逻辑说不通，或者没说完整。2018年房价比2017年是下降的（详前文数据），既然1月的成交量上升这么多，为什么全年确是量价齐跌的呢？
理由应该也很简单，因为一年有12个月，其他月的成交量不好呗。那韭菜们为什么要被一个月的数值给忽悠了呢！一叶障目而不见泰山，了解下。
当然，最后他们还不忘鸡血一下，恐慌就此蔓延开来
有点跑题了，我是来破除那30万社保朋友的。一开始我也犯了主观的错误，直到看到知乎上的一个朋友的文章，顿觉智商税起点还不低。
这哥们为了说明问题，制作了上表。假设满足社保缴纳要求的人数每年以一定比例递减，递减是考虑了年轻人迁移到其他城市，相信你身边也有朋友在逃离上海。缴纳0-1年的人数是最多的，到6年后，流失人数趋于平缓。
上面是一个静态的分析。其实我们忽略了0-1年之前，同样有符合社保要求的人在每年买房。所以，2019年这所谓的30万人就是个“伪命题”，其实每年的人数是接近的，根本就没有增加买房的竞争者。我们犯了“刻舟求剑”相同的毛病。
05
如何赢得尊重
良子没有权力指摘任何人，因为这是某些人的工作，是你们赖以为生的手段。但请你们用专业服务赢得社会的尊重，而不是仅仅抬高了“中介费”。更不要以一己私利、危言耸听，影响国家的宏观调控，社会经济的稳定。
企业虽然是由个体组成的，但作为组织，必须要承担社会责任。特别是独角兽企业，号称要基业长青的那家。以数据盈利就是一门生意，无可厚非。利用信息不对称盈利也是行业常见的，但不要丢了“初心”！
很多企业都应该学学GOOGLE!
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