麦当劳为人熟知的形象有两个：全球市值最大且极度标准化的连锁快餐公司， 和熟谙金融杠杆手段，以地产为主要收益来源的地产租赁公司。
本文通过对麦当劳报表的拆解和重组，将麦当劳的主营业务收入和营业成本拆分到“租金板块”、“自营板块”和“特许权使用费及首次加盟费板块”。 其结果为，“租金板块”贡献了主营业务税前利润的 55%——也就是说，正 如我们惯常所知，麦当劳的主要盈利来源确实是地产租金。
麦当劳是做到以地产为主要收益的呢？
餐饮专题之三：麦当劳模式—地产+餐饮
目录
一、麦当劳的地产逻辑梳理
1、地产模式的租金收入
2、由麦当劳承租、再转租给加盟商的比例
3、“承租——转租”的模式所产生的利润
1、自营门店的收益
2、特许权使用费、加盟费的收益及损益表重组
1、交易概况
2、交易对麦当劳财报的影响
3、交易的相关分析
五、风险提示
1.“地产模式”以餐饮为基础
有赖于麦当劳稳健的餐饮运营能力，麦当劳建立了美誉度高的品牌、规模巨大的资产体量。在具备了议价能力和盈利能力的基础上，麦当劳早年高杠杆介入地产，得以通过长期租约或直接购买而取得优质地产，并吸引大批优质加盟商入驻该地产、贡献租金和其他加盟收入。
2.“地产模式”运营利润率高，占主营业务税前利润比重大
麦当劳的自营门店运营利润率高达 16%，在餐饮业中处于领先地位。作为对比，“地产模式”所带来的租金收入在扣除了租金开支、SG&A 等费用之后， 经营利润率高达71%。同时，“地产模式”贡献了主营业务税前利润的55%。
3．报表重组和拆分
麦当劳的营业利润产生于三个板块，分别是地产/租金板块（承租-转租差价收 入）、自营板块（快餐业务）、特许权和加盟费板（商标和管理输出）。2017年，在经营利润率方面，“租金板块”达到 71% ，“自营板块”为 16% ，“特许权使用费及首次加盟费”为 45%；主营业务税前利润为 83.90 亿美元，“租金板块”占比55%，“自营板块”占比24%，“特许权使用费及首次加盟费” 占比 21%。
4.麦当劳出售中国区进一步彰显加盟战略
麦当劳中国区业务拥有2700 多家门店，根据新闻口径推算，其中自营占比超 过65%，与麦当劳“将自营比例降低到10% 以下”的目标不符。
将中国区业务以 20.5 亿美元的对价出售后，中信持股 52%，凯雷资本持股 28%，麦当劳集团持股20%。未来中国区将按照合资企业的模式，向麦当劳缴纳特许权使用费和加盟费，其净利也将按比例计入麦当劳的投资损益中。
5.风险提示：行业增速不及预期，食品安全事故
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