作者：万育绪 律师
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定成俗的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。
一、小产权房产生的原因
（1）城市房价过高：中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府的经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。
（2）擦边球的空间：根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。因政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。
（3）农地制度不合理：小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商的相关税费。在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房来赚取利益。
二、小产权房买卖合同的法律效力问题
国家法律、法规及国务院相关规范性文件，对小产权房的开发建设和交易流转，一直是明确禁止的。《土地管理法》第43条第1款规定:“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第63条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”，《城乡规划法》第41条第4款规定:“建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。”《建筑法》第7条第1款规定:“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。”显而易见，小产权房的开发建设是违法上述法律规定的，不属于合法建筑。
2011年10月《全国民事审判工作会议纪要》规定:对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不应予以受理;已经受理的，应驳回起诉。违法建筑倒塌或其搁置物、悬挂物脱落、坠落造成他人损害的，属于民事案件受案范围，应按照侵权责任法有关物件损害责任的相关规定处理。2016年《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》重申了上述意见。本案涉及的核心问题有两个，一是小产房交易的合法性问题，二是合同被确认无效后的利益衡平问题。
通过搜集各地法院的判决文书不难看出，目前人民法院对小产权交易的合法性问题，呈现出三种观点:
(1)认定无效。认为小产权房未被纳入合法建筑范畴，其交易标的违法，交易行为自然无效。法律依据为前述的《土地管理法》第43条、第63条，以及城乡规划法、建筑法的相关规定。
(2) 区分对待。小产权房在同一集体经济组织成员之间转让有效，对外转让则违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。法律依据为《土地管理法》第8条、第43条等规定。
(3)认定有效。该观点从合同成立生效的一般要件入手，更多地考虑了对公平、诚信原则的维护，以及对既成履行事实的尊重。其法律依据为2012年5月《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款，即“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定。
以上三种观点中，认定合同无效的观点占据主流。
三.小产权房买卖合同被撤销或无效后的利益处理
根据《合同法》第58条规定: “合同无效或者被撒销后， 因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于合同被认定无效或撤销的结果只有本条法律规定。对于该条法律规定的去处理法律实务中的各类问题有一定的难度，究竟如何处理并未有统一的结果。
本律师认为，在实务中可根据小产权房购买时间来划分，可以简单的划分为签订买卖合同不久的和签订买卖合同已久的。至于时间上的结点，法院可以根据所在区域、城市的经济发展情况、收入情况、房价上涨情况等予以斟酌认定。
（1）对于签订合同不久的。可以严格按照《合同法》第58条的规定处理，在认定合同无效、双方返还财产的同时，对合同无效而遭受损失的一方主张的合同履行利益损失，根据双方过错合理分担，让合同双方都意识到风险，从而发挥正确裁判导向，减少小产权房交易白的发生和纠纷的产生。当然，通常在此类小产权房的买卖合同过程中双方多为知悉房产情况，均存在过错，应当各自承担相应的责任。
（2）对于签订合同已久的，对于此，多为数年之前购买的，现在早已物价飞涨，物是人非，对于买受人的损失不言而喻。如何处理合同被撤销或认定无效后的遗留问题，显的尤其重要。诚实信用是中华民族的传统美德，也是中国特色社会主义核心价值观念。诚实信用原则是从事民事活动的一项基本原则，也是法院在民商事审判活动中应当秉持的基本原则。
有些法院在处理此种情形时是基于维护公平诚信的立场，既不支持出卖人因合同无效要求返还财产的诉求，也不支持买受人取得房屋产权的诉求，塑造了一个既否定合同效力，同时又维护合同结果 “无效合同、有效处理”的模式，使得审判结果更加合乎人情事理。这对防止出卖人肆意毁约、避免双方利益失衡无疑是有积极意义的。当然，这也是权宜之计，其力求维护一个处境尴尬的“非法状态”，并不会从根源上解决双方的纠纷，甚至还会产生怂愿更多的人购买小产权房的情况发生。
综上，虽然小产权房的价格比较便宜，看似可以省不少钱，但是实际上买小产权房是存在很大风险的，（1）无产权证，易发生纠纷。一直以来，我国都明令禁止买卖小产权房，所以，买小产权房是不受法律保护的，一旦发生房产纠纷，那么购房者可就难以维权了。（2）有安全隐患。一般来说，小产权房多由开发商与村委会协商建设，并没有相关部门的监督，所以，在房屋质量方面往往难以保障。（3）商业活动受限。由于小产权房只有乡政府颁发的房产证，并没有国家所颁发的真正意义上的房产证，所以诸如抵押贷款等一切商业活动都会受到限制。（4）必须全款买房。由于小产权房没有房产证，自然也就无法办理银行抵押贷款，只能全款买房。（5）拆迁赔偿和子女继承难等等。通过以上介绍购买小产权房的种种法律风险，你认为还值得去购买吗？
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