作者：万育绪 律师
房屋买受人在购买商品房银行贷款审批未获通过而引起的商品房预售合同纠纷，这些年一直络绎不绝，本律师也一直接到相关的法律咨询。我们先看看商品房买卖合同的法律性质及特点。
图片来源网络一、商品房买卖合同的法律性质及特点
商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关权利赋予买受人，买受人支付价款的合同。这里的房屋特指商品房，而不包括农村自建住房、单位集资建房等。商品房买卖合同作为不动产买卖合同的主要类型，具有如下法律特征：（1）标的物在法律上呈现出复杂的形态。交易的房屋既可能是已建好的房屋，也可能是尚未竣工的房屋，而且还包括建筑物和小区的公用设施、设备的所有权或使用权。（2）标的物所有权的转移以登记为成立条件。我国《合同法》第一百三十三条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（3）行政干预强烈。由于土地房屋类不动产价值巨大，对国计民生影响很大，国家对房地产行政监管相对较为严格。如国家实行登记制度、推行合同示范文本、实行限购政策等。
通常情况下，商品房买卖合同的主要内容包括当事人、标的物及其数量和质量、付款、履行期限、履行方式、违约责任等。商品房买卖合同的价款支付方式一般有三种方式：第一，以所购商品房抵押贷款的方式付款，也称按揭付款；第二，一次性付款；第三，分期付款。这里主要讨论按揭付款方式，因为该种支付方式为商品房买卖合同纠纷发生的重灾区，该种支付方式即合同应明确约定买受人应支付的首期金额及支付时间与方式，向哪家银行申请贷款，如贷款申请不获批准时有关事项的处理等。
在这些案件中，一般存在着一方要求继续履行合同，而另一方要求解除合同的争议；存在着一方要求支付剩余房款，而另一方要求返还已付房款的争议；存在着一方先要求另一方支付逾期付款违约金，继而改为要求另一方赔偿损失的争议；存在着一方主张商品房预售有居间单位，而另一方主张没有居间单位的争议。在这样一个有着较多争议内容的理清思路，审慎思考，做出公正的判断显得尤为重要。那么，就会涉及买受人商品房预售合同的解除理由是否会得到支持以及解除后的责任负担等诸多问题，。
一、房屋买受人解除商品房买卖合同的理由是否充分。
这里所说的解除商品房买卖合同的理由是否充分，主要衡量是否需要承担违约责任的问题。在现实法律实践中，贷款未成引发的商品房预售合同纠纷，法院在判令解除合同时引用的最多的一个条款之一是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。当然这条针对新开发的商品房，从规定可以看出根据合同约定及时贷款不成，买受人在收到开发商约定的通知后，仍然具有支付剩余房款的权利，商品房买卖合同可以继续履行，当事人并没有解除合同的法定权利。但是，当出现不可归责与双方的是由出现，也就是法律上说说的”不可抗力情形”出现，是可以解除的。
所以，贷款未获得批准时根据原因不同，责任分配也不同。“没有特殊约定的情况下”，在现实生活中常出现以下三种不能通过贷款的情形：
（1）购房者个人信用原因未通过贷款审核。
因为购房者的个人资料未通过审核，显然是购房者的责任。购房者应自筹资金支付房款，如果不能自筹集资金会构成违约。
（2）开发商或其开发的楼盘未通过贷款审核。
如果是开发商的手续不齐的原因导致银行不批贷，购房者又无力或不愿意通过自筹款项支付房款，应认定开发商构成违约，并承担违约责任。
（3）由于贷款政策和条件的变化等原因导致签约时本来可以办理的贷款，申请时发现无法办理。
这种由于贷款政策变化导致无法批贷，买卖双方主观和客观上都没过错。因受限贷、限购、禁购等房地产调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，一般应认定合同不能履行属于不可归责于双方当事人的情形，当事人据此请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当结合案件的实际情况准予变更或者解除合同。当事人解除合同以后，出卖人应当将已经收到的购房款或定金返还给买受人，买受人应将接收的房屋返还给出卖人。因解除合同造成的损失一般情况下应按照公平原则由双方合理分担。如因一方当事人过错导致当事人利益严重失衡，损失方要求加大对方承担比例的，可酌情予以支持。
虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条针对新开发商品房的，对购买二手房出现这种情况法律上并没有明确的处理规则。根据具体政策的影响大小及双方约定不同，有些地方的法院在实践中也是参照此条款处理。当然，上述的前提“没有特殊约定的情况下”，如果在合同中对上述情况双方有明确约定的处理方案，那就要按双方约定的方案处理，也就是说尊重当事人合同意思自治的原则，在约定与法律规定不相悖的情况下，按当时的约定处理。综上，由于贷款不成的原因各异，每个商品房买卖合同的合同约定和合同履行情况不同，会有不同的审理结果，法院会根据每个案件的实际情况，考察合同是否解除。
第二，合同解除后的违约责任如何承担？
商品房买卖合同的违约责任的承担方式，是指商品房买卖合同当事人依照法律法规等的规定及合同约定，在出现违约行为时应当承受的制裁方式。我国《合同法》107条至122条规定的承担违约责任的方式有：继续履行、采取补救措施、赔偿损失、修理、更换、重作、退货、减少价款或报酬、双倍返还定金、支付违约金等。在确定违约责任时，通常需要明确几个问题：（1）谁违约；（2）违约责任的承担方式；（3）违约金和赔偿金的金额等等。而依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》，在处理商品房买卖合同纠纷案件中，违约方承担违约责任的方式主要有如下几种：
（一）实际履行。又称强制履行，是指在合同违约方不履行合同时，守约方可以要求人民法院强制违约方按照合同约定履行合同债务的违约责任承担方式。其构成要件有：（1）存在违约方的违约行为；（2）必须有守约方请求违约方继续履行合同债务的行为；（3）必须是违约方能够继续履行合同。另外，我国《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了在多种情况下，商品房买卖中的买受人可以选择要求对方以继续履行合同的方式承担违约责任，亦可要求与对方解除合同并赔偿损失。
（二）采取补救措施。主要包括：1、修复。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第2款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”2、返还价款。根据上述司法解释第14条第2款之规定，当交付的房屋面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同时，出卖人应当承担相应的返还价款的责任，基于公平原则，当房屋实际面积大于合同约定面积的，买受人应当补足误差在3%以内的房屋价款。
（三）赔偿损失。即商品房买卖合同中违约方因不履行合同义务给守约方造成损失的，应当依法赔偿守约方因违约行为所受损失的责任。我国合同法上的赔偿损失是指金钱赔偿，即使包括实物赔偿，也限于以合同标的物以外的物品予以赔偿。《合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同法》第112条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。具体到履行商品房买卖合同过程中的违约行为，违约方应当对因其违约给守约方造成的损失承担赔偿损失的违约责任。
（四）定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
（五）支付违约金。又称违约罚款，是由商品房买卖合同当事人约定的或法律直接规定的，在一方当事人不履行合同时须向另一方当事人支付一定数额的金钱的违约责任承担方式，违约金也可以表现为一定价值的财物。
第三、购房者如何约定才能避免纠纷和风险
不管是商品房还是二手房，如果不想在购房中发生自己意料以外无法控制的情况，在签订合同时，最好通过明确的书面约定分别对几种不能贷款的情况的处理方案进行细化。按法律规定，双方有明确约定的，自然按双方约定处理。在有约定的情况下即使发生问题，也可以避免纠纷。
（1）购房者资料未通过审核的约定建议
如果没有约定，这种情况可认定购房者构成违约。购买商品房，购房者不妨在签订合同前先让开发商帮助初步审查购房者的贷款资料是否有问题。如果开发商说没问题，可以要求与开发商在《商品房买卖合同》的内容里加上一条“如果因为购房者的贷款资料未通过审批，不视为购房者违约。购房者可以在多少日内另筹款项支付余款，如果购房者无力支付余款，可以提出解除买卖合同，开发商退还全部首付款”。
如果卖方不同意增加这样免责约定，建议您提出约定一个您可以承受的违约责任标准。如果对方连这个条件也不愿意答应，那除非您对自己的贷款资质有足够信心，否则您要考虑是否签约交易。
（2）因卖方的原因无法获得贷款的约定建议
如果是商品房，不管开发商自身的什么原因无法获得贷款，这就是属于开发商的违约行为。所以，有必要在合同中做一些约定：“如果因为开发商的原因在多长时间内无法办理贷款，属于开发商的违约行为，要按一定标准承担延迟违约金，且购房者有权提出解除买卖合同，并要求开发商承担已付款一定比例的违约金。”至于有房产证的二手房，建议事先了解相关二手房的银行贷款额度事宜，并就因房屋估价原因不能取得原计划的贷款额度如何处理，事先做明确约定。
（3）因不可归责于双方的原因无法办理贷款的约定建议。
这种情况下双方均无需承担责任了，当事人解除合同以后，出卖人应当将已经收到的购房款或定金返还给买受人，买受人应将接收的房屋返还给出卖人。当然也要注意的是能否及时退款并办理解除网签手续，同时防止因解除合同造成的损失一般情况下应按照公平原则由双方合理分担问题。可以约定：“因不可归责于双方的原因无法办理贷款，购房者可以选择自筹资金支付余款，或者选择解除买卖合同。购房者选择解除的，卖方应该退还首付款并按同期银行利率支付利息，同时双方办理解除网签手续，双方损失各自负担，不得要求对方承担。如果不按时返还，属于违约行为，应该按日支付一定比例的违约金”。
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