不经意发现，身边朋友或多或少在做公寓，公务猿一边上班一边包租，外企白领做包租赚外快，程序员一边上班一边接民宿订单……甚至以前做五金生意的，做装修公司项目经理的，都做二房东，做长租公寓或民宿了，和朋友聊天说起来，他说“全民都在包租”，可不是嘛，租房几乎是个全民运动了，那到底做得怎么样？
二房东这行，门槛低，起步快，创业初投入小，只要有心，这门生意就能开张。一开始手里没有很多资金，不紧不慢，一套一套拿房、装修和出租，一套房子的租金收过来，再用来拿新一套房子。
这行当，可大可小，包租一两套房赚点零花钱，包租成百上千套做成企业化运营。
二手房东盈利无外乎以下几种方式：
一、赚取房租差价
以广州郊区为例，在2015年之前，二手房东从房主里拿到的两居房源（面积在56-75平之间）价格在800-900元左右，而相同房源市场房租价格从2000左右，一直攀升到目前的3000元左右，可谓利润丰厚。
二、改造房间格局，增加房间数
这是某些二房东的惯用手段N+1或N+N（这个做法跟当地的出租房管理条例密切相关，不要随意触碰），通过简单改造，一房变两房，两房变三房，三房变多房。
一个复式房子可以改造成十几个房间，虽然单间价格稍低，但房租总价做的好的话可以翻倍。在房租高昂的香港，㓥房更是做得轻车熟路。
三、通过合同违约金盈利
这种盈利方式，很多人不会知晓，因为赚取的是一手房东的钱。具体方法就是跟房主签订多年合同，但是有可能合同有效期间房主售房或收回房子，出现违约，需要赔偿高额的违约金，这种方法不是常常有。
同样，租客的违约金也是盈利的一部分。
看看某客公寓的招股书：
截至2019年6月30日止9个月，某客公寓与租户签订的平均合同期限为11.7个月，其中68.3%的合同期间长于12个月。不过，在同一时期内，47.3%的租户在合同到期前就已退租，入住超过1周后停止合同就将被扣除保证金，只有5.1%的租户选择了续租。2018年，每一租户的平均入住时间为8.5个月，截至2019年6月30日止9个月，每一租户的平均入住时间为7.7个月。
就是说47.3%的租户能收到违约金/保证金。
四、水电网费的二次拔羊毛
这种收费方式常见集中式公寓，别少看几毛钱的电费，但是公寓房的水电费都是贵于常规的，每家每月多收几十，成百上千加就看到效果了。
十恶不赦的二房东，雁过拔毛。
五、规模化运营
现在二手房东很多是规模化、软件化、系统化运营，手下几百套房源很平常，你可能担心管理问题，现在像家具维修，卫生打扫，房租收取，带人看房都可以不用房东出面了，几个电话就搞定了。
只有规模化运营，他们的风险相对才小（房租空置风险），利润才大。
几套房子的夫妻档特别多。
六、民宿经营
民宿就是短租，民宿的租金往往是长租的2-3倍。一个房子可以长租又可以短租，长短租结合降低空置率。
有人可能会说房东装修也有成本，个人计算过，一套两居室，按照他们的要求安装下来也就一万多块钱，还包括家用电器，不是什么高端家具家电，成本都不高。
很多小二房东通过买二手家具家电就开张了。
具体子安买房笔记的小伙伴这么做的啊，咱一起学习，一起进步，欢迎拍砖。
案例一，入门版 简简单单长租公寓
这个项目看似溢价不多，只有500，6年租约，6年收益简单一算6*600=36000，初入者用一纸合约空置了别人上百万的资产获利，低成本快速装修加上每年免租期的话风险可以控制的很好了，这就是富爸爸OPM的财商理念，Other People's Money，即是用别人的钱生钱，也就是我们古人说的借鸡生蛋。
10套溢价500的房子就有5000,10套溢价1000的房子就有10000，这就是富爸爸常说的四个绿房子一个红酒店，四套房子租金收益相当一套小酒店的收益，或者四套房子租金收益可以供养买一套房子的月供。
案例二，中级版 普通收益长租公寓
装修改造较大，费用较多，租金溢价较多
案例三，高级版 长短租结合长租公寓
地点：北京
收房价：9000 ，装修费用：5万+，出房价：14000
6年租约，租金溢价率50%+，基本锁定收益30w+，帝都确实是贫穷限制了我的想象力。
一间房子，能衍生出多少价值？买卖赚价差、增值利益、租金收益、合法节税、抵押贷款等，一间房子能创造的价值，远远超过想象，比任何投资工具都要赞！
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