11月27日，徐州市政府法制办、徐州市房管局邀请房屋租赁中介企业召开市政府规章《徐州市房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》）立法座谈会。会上，经营企业针对《办法》征求意见稿的内容进行讨论，讨论焦点主要集中在以下条款：
一、仅鼓励筹集住房房源是否失衡
《办法》征求意见稿第七条： 鼓励经营房屋租赁的企业通过租赁、购买或者将非住宅房屋改造为住宅等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，满足市场对住宅房屋的需求。
该条为鼓励性条款，目的是想增加出租住房的房源，但是，整部办法的适用范围不光有住房，还有非住房，虽然现实中对于住房的租赁需求较多，但仅规定增加住房房源属于临时性措施，列入规章并不妥当，且非住宅房屋改造在现实中很少被批准，该条并无实质内容，建议删除。
二、禁止分割出租是否合理
《办法》征求意见稿第十一条：出租住房应当以房屋原设计的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后出租，人均租住使用面积不得低于五平方米。
该条内容原出自2010年住建部出台的《商品房屋租赁管理办法》，官方对此的解释为：“我国对建筑安全有明确要求和规定，分割出租中的出租人擅自改变房屋构造结构，改变水、电、气线路等行为，实际上已经违反了现有规定和标准。此外，分割出租行为不仅因居住密度大而无法保障承租人的基本生活条件，还因承租人过度占用公共资源侵害其他业主的合法权益，容易导致矛盾和纠纷。”
对此解释并不能让人信服：首先，分割出租并不一定会改变水、电、气线路；其次，分割出租并不一定会造成居住密度变大，例如：一间房屋原来住一家三口，现在分割成三间住，还是给三个人住，密度并未增大；第三，分割出租与过度占用公共资源也没有必然联系。在上海立法调研时，也发现该条根本没有落实到位，实际情况是，上海的主管部门规定只要分割后的房屋有窗户通风也可出租，因此，对于该条，建议只保留人均租住使用面积不得低于五平方米的规定即可。
三、登记信息可否由一个行政部门受理
《办法》征求意见稿第十八条：出租住房的，出租人或者经纪机构应当自租赁合同签订之日起七日内，通过房屋租赁公共服务和监管平台或者到公安派出所、公安机关委托的机构申报承租人居住信息。
按照国务院关于“放管服”改革精神和优化营商环境的要求，应当尽量减少行政相对人的负担，能够一个部门统一办理的，应该交由一个部门办理，并将相关信息共享给其他部门使用。该条涉及需要向公安机关登记的信息完全可以在租赁备案时由当事人一并提供，如此，不但减轻了租赁当事人的负担，打通行政机关之间的信息壁垒，还可提高行政机关收集信息的准确度和办事效率，使整个社会运转的效率也更高效。
四、规定收取佣金是否超越规章的权限
《办法》征求意见稿第二十五条第二款 经纪机构或者经纪人员承租其居间、代理的租赁房屋的，不得收取佣金。
根据《立法法》第八十二条，地方政府规章可以规定的事项为：“（一）为执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项；（二）属于本行政区域的具体行政管理事项。”《中华人民共和国合同法》第七条也规定，当事人订立、履行合同，仅限于法律、行政法规，而不涉及规章。因此，是否收取佣金，是合同的双方主体自行商定的，规章无权规定。另外，该条的立法目的是想保护出租人的利益，然而在我市实际情况是，收取佣金只向承租人收取，而并不收取出租人佣金。
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作者系徐州法制办法规处副处长，欢迎勾搭。
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