在谈现在的房地产市场和房价问题， 先要说一下中国经济发展的大势。
中国经过30 年的改革开放， 取得了举世瞩目的成就。 按照历史上各国现代化的规律，下一步中国经济的发展， 应当是城市化和中产化。 就是说中国还有差不多4 亿农村人口要迁移进入扩展的大城市和广大中小城市。
无论这个过程， 是采用现有城市继续扩张的“集中增长模式”， 还是走积极发展中小城
镇的“就地城市化” 模式， 城市化是不可回避的道路。 而可持续的城市化所需要的全民普遍
中产， 必然是沿着“农民
->城市低收入中产阶层->城市中收入中产阶层->城市高收入中产阶
层” 这样一个逐级上升的梯队迁移。 换句话说， 农民变成城市的低中产阶级，“低中产” 再
上升到“中中产”， 中中产人群中的一部分再上升到“高中产”。 最后“中中产” 日益庞大成
为主流， 形成一个稳定的“枣核型” 社会结构。
这个人口有多大呢？ 大概近2000 万， 就是每年中国就要搞一个纽约市， 或者是半个重
庆市出来。 从这个角度来讲， 为这些进入城市的人口提供住房， 是中国社会的一大任务， 也
是中国经济的一个关键支柱。 而中国人历来以念家为要事， 所以这些人的确存在着定居安家
的需要。
不过这个需要， 和现在中国的房地产行业没有啥关系。 因为现在的中国房地产行业， 不
是为广大普通阶层（也就是从农民到“中中产” 乃至“上中产”） 的人民提供服务的， 而是
为少量的高收入中产阶层和富有阶层服务的。
按照大家的常识， 一个房屋的价格， 差不多是你家庭年收入的
5 年总和。 也就是房价收
入比， 比较恰当的比例是
5。
而中国现在（
2009 年 4 月） 的情况， 则是不可理喻。 以北京为例， 根据北京社科院最
近完成的调查， 北京平均房价为
15300 多元/平方米， 以 90 平方米计算， 超过北京家庭平均
年可支配收入的
23 倍。 国际被认为可接受的房价/家庭收入比， 为 3-8 倍， 一般为 5 倍。 美
国
2006 年底该比例达到 8 倍， 英国、 西班牙等部分西欧国家达到 10 倍， 澳大利亚达到 7
倍， 就已经被认为是超过正常水平一倍的大泡沫。
如果像北京那样， 是你
23 年的总和， 那这个房子和你这些想买房子的家庭是没有太大
关系的。
因此这些房子， 就像某些大嘴巴地产商说的那样——老子只是为有钱人盖房子的， 不是
给普通老百姓盖的（但是从外观上看， 好像又是只能给普通阶层居住， 算不上什么“豪宅”，
或者有什么特殊艺术价值的建筑品）。 有钱人买这些房子， 要么自己住， 要么买来出租。 和
你们这帮低收入和中收入的中产阶级是没有关系的。 这两个层级即使有生活实际需要， 也无
力购买。
现在这种矛盾的结果， 就是想买房子的人， 买不起。 而房子盖出来了， 或者卖出去空着
当鬼楼水泥壳子， 或者以后总有一天卖不出去， 最后导致各种相关的产业链开工不足， 带来
就业压力。 而各个地方政府， 尤其是几个大城市（比如北京， 特别典型）， 又过多依赖土地
收入作为财政收入的主力， 还在想方设法去保住房市。 而各个利益团体， 则会利用房地产相
关的上游产业在房地产（价格）“不振” 下会开工不足， 向中央政府逼宫， 逼迫把这个以残
民害国为己任的房地产业， 搞成国家支持的相关行业， 纳入到“振兴计划” 里面去。
图 6.2 北京市崇文区北部的一个楼盘的夜晚景象， 已建成三年多
图
6.3 沈阳铁西区 2006-2007 年修好的楼盘， 无人入住
这两个想买房而不得的阶层， 其总人口经过数年的累积， 已经达到上亿， 是高中产人群
的十余倍。 而在未来的
5-10 年， 随着高等教育的普及， 大学等机构里的各级毕业生陆续毕
业， 这一人群的人数， 还会快速上升。 这批人群， 相比于目前尚无定居城市“奢望” 的农民
工群体， 具有更强的社会口号创造力和思考力， 如果矛盾长期得不到解决， 未来数年， 中国
的城市不稳定因素， 将主要来源于这两个层级。
（
2009 年下半年，如本文所预料到的，“蜗居”和“蚁族”两个新创名词在网络、 媒体和社会迅
速走红。 虽然这两个名词都仅以住房、 居住为表现手法，其实反映的并非住房问题，即蜗居
本质上反映的是都市女性的贪欲问题及对男性的压迫问题，蚁族反映的其实是大学生工作的
严重不匹配等结构问题，但社会将其与房地产相连，客观上反映了这一问题已经到了火烧眉
毛的程度。
——编者注）
考虑到目前房价和当地居民收入差距过大的现象， 已经蔓延到全国各类城市（尤其是东
部， 即使三线城市， 如浙江的县级市， 也因为本地的资本脱离生产而进入投机领域的原因，
搞的住房市场鸡犬不宁）。 这个潜在问题， 是中国各级政府官员无论身处何级， 都迟早必须
解决的问题。 谁能够较为妥当的尽早化解潜在矛盾， 谁就能得到社会主流群体、 民间舆论的
广泛支持， 作为全国的表率， 获得有力的支持， 提供成功经验给其他地区参考。
（
重庆政府在 2010 年年初，继 2009 年一系列社会动作之后，出台了全市公租房计划，获得
了全国人民的关注。 不考虑其他因素，重庆政府的举动如能落实，客观上将是人民的一大福
音。
——编者注）
而笔者所联系的国内思想和活动人群， 探讨、 发展出了一个专门针对这个问题的方案，
叫做“人民之家”， 用的口号叫做“人人有房住”（笔者给起了个英文标语
Everybody HaS a
Home
）， 从机制上遏制投机的基本动机， 变住房为长期消费品， 解决中国未来社会稳定的定
时炸弹问题。
四 （
2009 年 4 月 20 日）
这群才俊提出的概念， 就是
HaS， Home as Service， 是把房屋建设当作一种提供给社会
的商品服务， 而不是现在的房地产那种作为投资增值和投机炒作的工具。
这种住房供应制度， 并不需要完全取代现有的以富人和高收入中产阶层为对象的现存房
地产业， 而是只需要在很大程度弥补现在的房地产市场， 面向被社会忽视的低收入和中等收
入的城市中产阶层， 但从制度上保证居住质量并不低（不会出现像香港公屋制那样自我堕落
的情况）。 这个模式的立足点是把这批人群的用房供应， 从受到投机资金冲击的商品房运作
中剥离出来， 将房屋变成居住服务。 在这个基础上重建社区文化。
（
关于该制度的设计方案和计划书请参考附录。）
那么这个制度的核心， 就在于房子不可二次买卖， 在确实需要搬离居住地的时候， 只可
以通过以原来购买价打相当的折扣回售房产的方式得到返款。 整个系统由一个可以不断提
供、 购回房屋的“核心” 机构或企业经营——这个机构和企业就好像一个吞吐粮食的粮仓一
样， 可谓“房仓”。 这样一来， 房屋的财富形态完全消灭， 变房屋为长期消费品。 而居住者
为“居住服务”（所以这里就很难说的上是“房地产”， 因为“产”的增值概念消失， 只有“房
地服务”） 所付出的钱， 其实相当于他住进时支付的总价和离开时取回的折扣价之间的价差。
这种模式既给了房屋服务消费者长期的居住需要和“家的名分”（只要自己愿意住下去就可
以住下去， 并且可以实现家庭代际转移）， 同时又消灭了以房屋作为保值增值的欲求（每户
符合定义的家庭只允许拥有在此套住房， 不允许拥有其他住房， 而此套住房对于居住者来说
只会贬值折旧， 不会增殖）。 从而让人们的基本生存条件——住房（至少是老百姓的住房）
与投机领域进行切割。
当然， 这套制度的执行， 必须有几个条件为前提， 包括法律关系的细分， 金融机构贷款
安排的对接， 这种住房的产权含义的厘清， 资金的提供和土地的供应等等。
这个模式， 基本上可以杜绝把房屋当作财富性商品而依靠炒卖快入快出， 防止现有局面
下一方面无法提供合理价位住房给需要的人们居住，一方面又把大量社会流动资金捆在空闲
的房子里的社会低效率局面。
将房屋居住作为一个服务提供以后， 现有部分城市那种尽快竣工， 在质量上扯皮不清，
样式丑陋， 大规模制造毛坯房而不考虑社会文化的地产商运营方式， 自然而然受到冲击。 新
的房屋提供的竞争重点， 会落到个性化服务设计、 绿色建筑理念（把太阳能和节能设计进去，
让未来能源使用变成房价一部分）、 以及社区管理和相关服务上， 甚至将住房提供、 设计服
务、 社区管理整体打包， 一体化， 让购房者可以真正的享受到合适品质的住房生活。
在价格上要让人们可以负担起这种住房， 就应当以平均收入的
5-7 年作为一个基准线。
以北京为例子， 如果一个家庭的夫妇收入为每月
5500 元， 那么年收入就是 66000 元， 对应
的一套
90 平方米住房， 是 33-46 万， 就是大概 3600-5100 元一平米。 当然， 在较低收入的
城市， 就需要向下调整。
这个价格目标可不可以达到？ 在房屋费用中， 基本是三大块， 一个是土地费用， 一个是
建筑费用， 一个是各类税收。 在中国建筑费用还是占小头， 因此如果政府只要给予一定的土
地优惠、 税收优惠和政策扶持， 以“经商为民” 的民间资金为发起种子， 调动社会力量， 这
个模式， 就能成为一种稳定无风险， 又具有可持续发展的适当利润的行业。 它比目前政府主
导的经济适用房和廉租房制度更加灵活， 在制度创新上反应比较灵敏。
有一种说法， 认为房地产业之所以重要， 是因为他牵涉了上游的钢铁、 水泥、 建材行业。
如果房地产业“崩溃”， 这些产业就会受到影响。 因此房价不能跌。
这种说法， 在笔者看来， 简直就是胡扯。 难道大规模启动低价的住房供应模式（比如上
面的
HaS）， 就不购买钢铁、 水泥、 建材了？ 房地产业成本中， 只是一小部分流向了这些提
供材料的行业， 而低价住房行业一样能够做到。 中国政府是有能力通过国内需求来带动经济
发展。但是要解决的就是如何恢复建筑业的活力，因为农民工失业的一半是来源于建筑行业。
在目前的情况下， 要让大家开始大量买房， 你要么让大家突然收入增加（当然减税， 减
贷款利息也可以帮助）， 或者房地产价格大量下降， 才可以做到。 很显然， 前一个方法在当
前有难处， 而后一个方法， 就是让房地产商降价， 难度也比较大。 前一段时间（
2008 年下
半年）， 房地产商们手上资金紧张的时候， 这些人就鼓噪要政府支持， 把房地产业列入国家
支柱行业。 而现在（
2009 年春）， 银行贷款量大幅度上升， 带动了房地产商的资金松动， 人
家自然就有更多的时间来扛住这个价格。
结果就是中国的商业房地产价格稳定并迅速攀高下来， 而对普通的人们越来越遥不可
及。 可是这种抗衡的局面， 就导致中国的建筑和相关上游行业其实是苟延残喘， 建立在危卵
之上。
HaS 的模式， 就是为了打破这个僵局， 为需要的居民提供房屋产品， 又同时帮助中国的
建筑和上游相关行业， 提供发展的契机。
而这个模式的另一个好处， 就是创造出一个以房屋和室内设计为主的中游行业， 为这方
面的需求提供各种就业机会。 而立足于社区管理， 提供老人看护等等， 就会为下游产业同样
创造机会。 因此这个模式的启动， 真的是一石数鸟， 可以为中国社会下一步发展面临的各类
社会稳定， 就业压力等等问题， 提供一个可行方案。
五 （
2009 年 4 月 30 日）
也许有人把这个方案误解为提供一个装修好的廉价房屋， 其实不然。 这个计划首先要求
的是地方政府的配合， 考验俺们中国的地方一级政府是否真正的“为人民服务”。
对中央政府来讲， 通过这个计划提供房屋， 而带动的新房开关量， 可以带动一连串的相
关产业开工， 对减少失业和稳定社会有大利。 但是对地方政府， 尤其是城市政府， 他们关心
的不是新房开工量， 而是房价是不是高企， 是否能够带来高额的土地转让金， 为地方财政带
来实打实的收入。
因此基本上， 在这个关系中国经济发展的大问题上， 有两种态度一方面是中央政府和各
类上游相关行业， 希望房屋开工量上去， 实现一石二鸟， 低价而量多。 另一方面是地方政府
和各大房地产商人， 希望房地产价格可以扛住， 而且不断往上托， 因此就在
2008 年底和 2009
年初， 以各级政府的税收减免刺激计划， 来鼓动大家买高价房， 减少房地产商人们手上的库
存， 让他们摆脱
2008 年下半年的困境。
而最后就是中国城市里想买房子的人们。 他们的行为， 可以决定这个博弈的结果。 如果
他们现在猴急猴急， 被地方政府的各种优惠政策吸引， 帮助地产商们稳住了价格， 那这个计
划的实现就比较难了。
最好的情况， 就是地产商们手上的空房继续死在那里， 而从银行套来的贷款慢慢越拖越
重， 导致地方政府手上的空地， 没有买出去。 那么在这种情况下， 由地方政府把地免费或者
低价的让出来， 虽然不可能在钱上大发一笔， 但是好歹可以把官老爷们的亲民政绩搞上去，
也不是一个亏本的买卖。
这个 HaS 计划一旦启动， 实现， 就会给城市里的中下阶层提供用来自住的住房， 通过
不许出租， 不许二手买卖只许回售给住房供应者（
HaS 这个法人） 等制度， 保障这些房屋可
以房尽其用， 让这些住房又不卷入二手市场， 消灭投机的目的， 打断投机、 房价高企、 地价
高企、 捂盘、 囤地等一系列恶性循环。 高收入家庭尽可以去地产商那里去斗法， 低收入家庭
可以在俺们这里有瓦遮头。
而
HaS 计划中通过住户参与社区管理这种制度创新， 还能解决目前高度紧张的现代生
活下， 忽视家居生活质量， 公共生活萎缩， 家庭各自为阵等现代都市社区的通病， 打造和谐
城市， 建设有效灵活的和谐社区。
中国的城市， 不能学习短视和贪婪的香港政府， 而要学习新加坡政府， 在房屋政策上不
应以赚钱为目的， 而是以满足居民的需要做为主要出发点。 老百姓在住房上省下来的钱， 不
是进李嘉诚这样的人的口袋里， 而是通过余钱的消费， 转一个圈， 带动更多的产品消费， 刺
激更多产业扩大， 再通过税收， 经过你这个政府的钱袋。
简要谈完医疗保险， 房屋这两座大山， 剩下来的就是教育这个第三座大山。
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