中国房地产行业是国民经济支柱产业，在现代社会经济发展中具有举足轻重的地位。楼市调控政策真能降低房价吗？未来房价到底是越来越高，还是越来越便宜呢？刘全分析认为，中国高房价的原因比较复杂，投资投机行为过盛会导致房价上涨，房地产市场供求关系不平衡也是深层原因。人口数量、政府政策、金融信贷政策、经济增长等都会引起房价波动。无论是自住买家或投资炒房虽然目标不同，但都有共同之处就是房子被人买走了，人口数量是高房价的重要条件。住宅居住属性及投资价值无法替代，土地资源稀缺与唯一性等决定了房价持续走高。支撑中国高房价主要原因，一是人口数量，二是经济稳定增长，三是宽松金融信贷政策，四是政府政策行为。
2018年第一季度，全国300个受监测城市住宅类用地出让金7683亿元，同比增加34%；一季度300个受监测城市成交楼面均价4002元平方米，同比去年上升7%。3月份，一二线城市土地成交占比分别回落19%、11%；三四线城市土地成交占比同比去年上升17%。刘全分析认为，中国“人多地少，人多房少”的现实国情非常突出。一二线城市土地资源稀缺，经济基础条件优越及城市功能配套相对完善，客观上具有支撑房价上涨的市场动力。中国城市化快速推进发展，民众为寻求更多发展机会与更好生活品质，金融资本和劳动力必然向中心城市流动明显增多。
刘全分析认为，中国城市发展进程第一阶段是向中心化与聚集化发展，主要特征是人、财、物等社会资源向大城市聚集。中国社会经济快速发展20多年，城市持续向“中心化”发展必然会产生很多社会问题。如，交通、教育、投资、住房等一系列的社会问题突显。现在中国城市化发展步入第二个重要阶段去“中心化”向“泛中心化”发展模式转变。中国城市化已经转向城市群和泛中心化发展的新时代，新一轮城市化发展分级已经开始。城市人才、资源、产业等很容易被竞争城市掠夺，拥有优势资源二三线城市将引领地区中心城市快速发展。中国城市化发展至少需要20年时间，大量外来人口流向城市住宅是最重要的生活必需品。
刘全分析认为，房地产市场不再只是本地人的市场，城市住宅价格与本地居民经济实力快速分化。楼市调控只在销售端限制真实市场需求，长期市场需求积累挤压及引发市场恐慌等市场有可能出现报复性反弹。楼市调控主要目标是稳定房价，确保房价回归理性平稳持续上涨。金融降杠杆全面落地实施，上调利率及提高房贷标准条件意图已明确。高房价背后隐患主要来自居民高杠杆购房金融系统风险，地方土地财政依赖严重，因此楼市调控要保留适当市场空间。什么都上涨，就是工资不涨。你工资可以不涨，房价上涨没毛病。未来房价是越来越高，还是越来越便宜？你们说说吧？
作者：刘全，房地产专家、法学专家。
创作：2018.4.10
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