上一篇文章谈了降准对股市的影响。这次我们接着谈降准和楼市。
每一次降准的消息出来，反应最快的除了金融圈，还有中介圈。这两年房子不好卖，所以逮到机会，中介都要狠狠撩动买房人的焦虑。
事实是，去年定向降准喊了四次，中介每次说的房价即将暴涨，始终没有出现，这次会不一样吗？分析这个问题前，我们得首先搞清楚货币乘数这个概念。
货币金融学有一个公式：货币总量=基础货币x货币乘数。基础货币可以理解为母弹药，而货币乘数相当于放大器。
举个例子，当我们向银行存100元基础货币时,银行会根据准备金率的要求向央行上交10元作准备金(10%的准备金率),剩余的90元可以放贷,假如某人收到贷款，支付转移给另一个人用于购买原料，则另一个人可以将收到的90元继续存银行，银行接下来又上交9元准备金,剩余的81元又可以用来放贷,由此继续循环下去。
因此，100元基础货币，经过存贷两次，在10%的准备金率下，产生了190元存款和171元贷款。这时候货币乘数=（190+171）/100=3.61。
货币乘数其实代表了货币的流转速度，经济效率越高，信贷活动越活跃，货币乘数越高。
这就告诉我们，如果要提高市场中的货币总量，有两种方法：一是增加母弹药，而是提高货币乘数。
在我国的货币体系中，基础货币包括现金、法定存款准备金和超额存款准备金，其中法定存款准备金是交存央行并被冻结的，只有超额存款准备金才可由商业银行用于支付清算并支持资产扩张，构成所谓的银行体系流动性。
这次央行下调存款准备金率1个百分点，并不改变央行资产负债表中的基础货币总量，只是一部分法定准备金转换成超额准备金，由此会增加商业银行体系中约1.5万亿元的超额准备金。
而且这1.5万亿不是全部，还要扣掉今年一季度到期的麻辣粉MLF，商业银行增加的能用来贷款的“母弹药”大约是8000亿，这个增量资金力度其实不小。
但如果这个母弹药8000亿，放大倍数不够，那对经济的刺激作用有限，对楼市的利好也有限。所以货币政策能不能发挥效果，关键看对货币乘数的影响。
货币乘数这东西，有时候并不听央行的话，决定货币乘数的是经济预期，也就是信心。大家对未来有信心，企业就会贷款投资，居民就敢大胆贷款买房、消费，这样货币乘数就飞上去了，经济就会表现出过热。
如果大家对经济预期很悲观，企业和居民都会收缩贷款，甚至不贷款，这样即使央行拼命的降准，货币乘数也上不去。这种现象就是流动性陷阱。
2015年国家提出去库存的时候，那时央行又是降准降息，中央还有去库存政策支持，老百姓还有举债的空间。这样国家一声号令买房，全国人民就开始买买买。这时信心就是黄金，在房贷信贷的支持下，市场货币乘数急剧放大，广义货币总量指标m1和m2触底反弹。
随后呢，因为房价涨得太猛，国家又开始楼市调控，老百姓也没办法进一步借贷，实体经济因为高成本高房价，导致利润萎缩，企业也不贷款了，这样商业银行中的货币就周转不起来，货币乘数无法有效放大，表现出来的结果就是m1和m2增速一路下滑，而且在这期间，2018年央行就定向降准了四次，还是无法扭转颓势。
这就告诉我们，货币政策并不是万能的，去年央行甚至还和财政部怼起来，银行有钱贷不出去，央行也着急。
这次央行降准力度不小，肯定会有钱流入房地产，这无疑对楼市也算一种利好。但这种利好也只能理解为稳住楼市，想要再创一个像2015年那样的大牛市，基本不可能。
除非高层重新放开楼市调控，一二线城市全面撤掉限购限贷，进一步降准降息配合楼市。这种可能性几乎没有。
高层也清楚，这两年经济下滑的根本原因，就是以前走捷径，靠房地产粗放式拉动。如今在内外交困的形势下，再走靠房地产刺激的老路，风险极大。错一步可能全盘皆输。
关于今年的楼市政策，我已经解读过好几遍了。至少从目前的形势看，高层并没有想重走刺激房地产的老路。今年楼市肯定还是处于横盘状态。
什么时候楼市才会重新全面上涨？也许中美同时进入降息周期，楼市的春天就要来了。
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