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一起来看今天的《房事早茶》。
本周焦点丨Focus
1、不到两个月 64 家房企已发债融资 6924 亿
始于 2018 年下半年的房地产市场调整仍在继续，2019 年 1 月的楼市表现依旧冷淡。截至 2 月 13 日，30 家公布业绩的房企合计销售额同比下调了 11%，龙头房企业绩下滑明显。土地交易市场表现不佳，40 个一二线城市 1 月卖地收入同环比陷入负增长。房企融资虽然大幅增长，但仍难完全缓解房企缺钱窘境。
虽然从 2018 年四季度开始，房企融资难度有所缓解，但由于受到还债潮的集中兑付，新一轮融到的资金基本用于还债。眼下保命大于发展，现金流重于利润，快速回款仍然是 2019 年房企最紧要的事情。
据 Wind 统计的数据显示，进入 2019 年之后，截至 2 月 19 日，共有 A+H 股的 64 家上市房企发债 6924.8 亿元。
国金证券研究所分析师周岳表示，2019 年延续 2018 年对冲债券到期带来的融资缺口，为偿还即将到期债务做准备。他表示，在 2018 年房企发行的债券中,有募集资金用途记录的有 478 只，但这其中 80% 以上募集资金均有部分或全部用于偿还到期债务。
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楼市 | Real Estate Market
1、春节楼市成交量下滑，购房者：政策这么严，还想再等等
「各地推盘节奏放缓，楼市整体成交回落」成为 2019 年开局以来的特点。
中原地产研究中心统计数据显示，从春节前一周开始，热点市场就进入了休假模式。整体看，全国热点城市1月的主要城市成交面积环比下降 30%，近九成城市环比下降，同比下降 12%。2019 年首月，各线代表城市成交量环比呈现回调现象。
伴随着楼市「稳房价、稳预期」，购房者的心态也多有分化。据澎湃新闻报道，在其采访的购房者中，部分购房者认为「年后应该也不会降太多」、「很多二手房房东停售了」这促使部分购房者不再等待，决定入市买房。不过也有部分意向人群仍持观望的态度，「现在政策这么严，房价不会大涨，还想再等等看」。
中原地产研究中心数据显示，1 月一线城市整体环比下降 38.0%，其中广州成交面积环比降幅明显，达 65%；北京降幅次之，超 40%；深圳降幅近三成；上海基本持平。二线城市环比也明显下调，同比有轻微下降。三四线则出现了退烧现象。2019 年首月，各线代表城市成交量环比呈现回调现象。
中国指数研究院发布的报告显示，春节期间整体成交下行，各线城市同环比均不同程度下降。同环比来看，各线代表城市成交下滑均超 90%，且一线城市降幅高于二三线代表城市。库存来看，监测的9个主要城市库存总量小幅上升。
中指数据显示，2 月 4 日至 2 月 10 日期间，重点监测的 17 个城市成交面积环比下降 92.2%。包括上海、广州、苏州、福州等在内的 17 个城市成交同环比均有所下降。与去年同期相比，18 个代表城市成交量整体下降 95.1%，各个城市成交同比均下滑。
2、杭州：春节后房东想涨房租，却发现房子根本租不出去
「过年回来涨房租」，放在过去几年，这是一个很正常的现象。杭州春节后的租金相比年前，往往会上涨 5% 到 15%。但是据钱江晚报报道，今年情况发生了改变，房东们发现，过完春节，不仅租金涨不上去，甚至按去年的价格出租，也乏人问津。
记者走访了几家中介门店。经纪人几乎一致认为春节后租金很难上涨：租金的上涨前两年已经被提前透支了。今年价格会趋于平稳，部分房源房租下调也在情理之中。
据杭州我爱我家房产研究院统计，2017 年，杭州每月单位租金价格水平持续上涨，从 1 月的 47.74 元/月/平方米，到 12 月的 59.57 元/月/平方米，涨幅近 25%。而 2018 年，杭州每月单位租金价格在7月达到最高点 66.21 元/月/平方米后就掉头向下，12 月回落至 63 元/月/平方米，已经开始下滑。
我爱我家品牌总监周包军说，回落后的市场水平就是到 2017 年下半年的价格，相当于 2018 年的涨幅都被抹平了。
周包军分析，房租滞涨的原因有很多，其中最主要的是市场供需关系的调整。2017 年全年、2018 年上半年是城中村的拆迁大年，一方面农民房出租供应量减少，另一方面他们自己从房东摇身一变成租客，这对前两年租赁市场的火爆也起到了推波助澜的作用。随着拆迁力度的减弱，安置房的交付，这部分需求减弱了。而长租公寓、公租房、廉租房、人才房等多种租房主体的出现，则意味着供应量的增加。供需关系变了，房租从去年第四季度开始就明显回落。但到了年初，房租已经相对平稳。不少房东表示租金难以上涨，很大程度上是因为很多租客签约都是到年底，他们还没有经历价格回调，但其实市场行情早在几个月前就回落了。
政策 | Policy
1、北京个人出租住房税率减半，月租金 10 万以下征 2.5%
过去几个月，因为个税抵扣中要填写业主信息，租房税被广泛关注。
日前，北京税务发布信息表示，从 2019 年 1 月 1 日起，市民出租个人普通房屋租金收入的税率有所调整。月租金收入不超过 10 万元的，改按 2.5% 征收，为原来税率的一半。
具体而言，月租金收入（不含税）在 10 万元以下的，按照 2.5% 的综合征收率来征收；月租金收入（不含税）在 10 万元以上的，按照 4% 的综合征收率来征收。
以每个月 5000 元租金为例，以往房东承担的税款为 5000 乘以 5%，为 250 元。而税率减半后，房东每月承担税费为 125 元。
目前，针对个人出租房屋在税务机关征收税款时划分为两类，除了个人出租住房，另外一类是个人出租非住房。
此次税率的调整并未涉及到非住房。对于个人出租商办等非住房，月租金收入（不含税）在 10 万元以下的，仍按 7% 的综合征收率来征收；月租金收入（不含税）在 10 万元以上的，按 12% 的综合征收率来征收。
业内人士认为，减税对市场来说肯定有好处，降低了纳税人群负担，也有利于逐渐培养纳税习惯。但在当下市场的租赁交易中，大部分租户也的确没有选择纳税，租赁税减少对市场的影响不大。
不只是北京，上海出租个人房屋的税收政策也于今年 1 月有所调整，月租金收入（不含税）在 10 万元以下的，按照 3.5% 的税率征税；月租金收入（不含税）在 10 万元以上的，按照 5% 的税率征税。
而此前的规定为，月租金收入（不含税）在 3 万元以下的，按照 3.5% 的税率征税；月租金收入（不含税）在 3 万元以上的，按照 5% 的税率征税。
上海税务相关工作人员称，2 月可按新政向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
2、海口、广州等 6 城发布落户新政，多地取消购房面积限制
据中新经纬客户端报道，2019 年以来，已有海口、广州、大连、常州、西安、南京等 6 城发布了落户新政，仅在 2 月 11 日到 15 日期间，就有南京、常州、西安 3 城发布文件调整落户条件。其中，西安、广州和海口放宽了落户的年龄限制，常州、西安取消了购房落户的面积限制，而南京则降低了落户的社保缴纳门槛。
在安居落户方面，西安将原「长期在本市市区就业并拥有合法固定住所人员落户」和「购房落户」两项政策合并，同时放宽了部分准入条件。其中，购房落户不再受社保年限和购房时间、面积的限制。
大连市则取消了落户房屋转让限制。大连市政府 1 月印发的《大连市户籍管理若干规定》，取消参与积分落户的房屋办理落户后，3 年内不得抵押、转让的规定；取消落户新市区满 5 年可迁主城区的限制，只要在主城区有合法稳定住所即可迁移落户。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：户籍政策放宽确实会带来更多购房交易需求，市场交易会因此反弹。后续，落户放宽将会成为部分省会城市政策调整的主要方向。
企业动态｜Company
1、华夏幸福：聘任原华润执行董事吴向东为公司首席执行官
辞任华润置地有限公司董事一周后，吴向东正式加盟华夏幸福基业股份有限公司。
2 月 19 日，华夏幸福公告，聘任吴向东为首席执行官 (CEO) 暨总裁，原总裁孟惊为分管产业新城及相关地产业务的联席总裁。此前，吴向东曾任华润置地执行董事、提名委员会主席、企业管治委员会成员及执行委员会成员。
华夏幸福方面表示，吴向东作为华夏控股推荐董事，将全面负责公司业务。此外，为了让新团队提高效率，尽快熟悉业务并投入工作，未来依托业务发展，将实现南北总部协同办公，最大化提高工作效率。而随着吴向东的加盟，将使华夏幸福公司治理结构更加健康。
2、融创成立文化集团，孙宏斌 29 岁长子孙喆一担任总裁
据澎湃新闻报道，融创中国旗下的融创文化集团总裁一职已有了人选。2 月 21 日，据融创中国官网的资料显示，融创文化集团总裁一职由融创中国董事长孙宏斌的长子孙喆一担任。
孙喆一现年 29 岁，2014 年加入融创中国。曾在融创中国总部及不同区域公司担任与资本市场、土地获取及项目运营相关的不同职位。在加入融创中国之前，曾在雪湖资本及昌荣传播有限公司任职。2011 年毕业于波士顿学院，拥有工商管理及历史双学士学位。2017 年 5 月，孙喆一出任融创中国董事会执行董事，进入融创核心高管层。
融创文化集团成立于 2018 年 12 月，该集团与融创地产、融创物业和融创文旅是融创中国四大战略板块。孙宏斌将此前从王健林手中收购的青岛东方影都影视产业园放入了融创文化集团，此外，已更名的乐创文娱也归于文化集团旗下。
青岛东方影都项目包含在此前万达向融创出售的 13 个万达城项目中。2017 年 7 月，融创中国和万达商业签订了协议，万达商业将 13 个文旅项目以 438.44 亿元出售给了融创中国。
春节期间热播的《流浪地球》和《疯狂的外星人》都拍摄于融创文化旗下的东方影都融创影视产业园，《熊出没·原始时代》则由融创文化旗下乐创文娱出品、发行。
融创文化集团中的另一资产乐创文娱，此前系乐视控股旗下的资产。2018 年 3 月 27 日，原乐视影业董事长、CEO 张昭发表内部信，宣布公司将更名为乐创文娱，创字即来自于融创的「创」。融创占股 40.75%，为第一大股东。而贾跃亭旗下乐视控股持有的 16.3592% 乐创文娱股份，将在未来逐步通过转让或拍卖的方式剥离。
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主编｜王滔 编审｜陈润江 顾问｜王淑琪
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