来源 | 樱桃大房子（ytdfz8）
作者 | 樱桃 吴欣茵
上周末樱桃去广州调研，有一位热心的粉丝李军（化名）陪我们踩盘，他在看房途中感慨，早几年最多也有过10套房，而且是在2014年最低谷抄底，但哪怕是看的再准，炒房也没有赚到钱。
我瞬间目瞪口呆，怎么可能呢？
驱车途中，李军向我们讲述了他刻骨铭心的投资故事。
1
镜头拉回到十年前，2008，正是全球金融危机大爆发时期，房价超速下跌，李军第一次感觉到买房机会来了！
但刚工作没几年，他手头只有区区8万块存款，于是从朋友那借了几万块，凑足了十多万首付款，在广州天河北买了一套总价70方的小两房，总价80多万元，单价仅1万出头。
此后几年里，李军一直踏踏实实上班，他在广州一家国企上班，因为工作表现出色，30岁就成了最年轻的科长。
2012年年底，李军打算换房，便以2万多的价格卖出第一套房，转手就赚了100多万。
这次卖房让李军第一次尝到了房子的甜头，原来房子赚钱这么容易！
“那种感觉太爽了！上班都没心情了！所以我才敢加杠杆玩大的。”回忆起第一次卖房的感受，李军脸上掩饰不住的兴奋。
于是2013年开始，李军正式开始研究如何炒房，加上前几年的几十万积蓄和这一百多万，他把一套换两套，买了一套珠江新城的学位房，又在广州科学城买了一套。
2013年广州房价上涨了一年，但由于职业带来的先知先觉，李军深知地方土地财政还是要继续，他也了解整个城市规划和城市将来的发展方向，甚至在哪里建高铁，地铁，他都能接收第一手的消息。
2014年广州楼市再次停滞，他意识到绝佳的抄底机会来了！于是大举进军楼市。
这次李军打算放长杠杆赌上全部身家，但手头只有100多万现金，另外用两套房子做二次抵押贷款贷200多万，一共筹到近400万现金。
总共入了8套，爸妈、老婆、表弟……家里人的买房名额都用上了，平均每一套100万左右，其中4套增城，金地荔湖城7000多买了2套，恒大山水城买了一套二手房，新塘海龙春天一套；南沙2套，时代蓝湾，1.1万左右；科学城2套，入手价2万左右，一套保利香水山，一套凯德置地。
2
李军踩准了房价涨跌的周期，2014年下半年开始，各个地方也放松了调控，深圳楼市蠢蠢欲动。2015年，深圳房价开始暴涨，一天一个价。
暴涨早晚会轮动到广州，李军算是抄到了真正的底部，他指望着这次豪赌能够实现财务自由，然后辞职单干，想去哪旅游就去哪。
眼看着二线城市房价都在跳涨，广州这个传统的一线城市，房价上涨的反应速度却有些名不副实了，明显慢于北上深，而广州郊区的增城、南沙，甚至连二线城市还不如。
2016年下半年，广州市区房价开始疯狂，但热度却还没有传递到增城和南沙的二手房市场。他在增城的房子2015年挂牌一年一直无人问津。
李军开始急了，因为他现金流快撑不住了。
2015年李军贸然跳槽到自认为平台更好的市级单位，但没料到自己的优势在新单位并不吃香，收入骤减，不到原来的三分之一，始料未及的遭遇流动性危机。
接着，噩梦开始降临了……
“增城有一套房是老婆名下的，连续三个月没还月供，银行都让律师事务所发传票了，当时吓得魂飞魄散，第一次还以为会被抓走，第二次就麻木了。”
为了维持银行征信，李军只能厚着脸皮向亲戚朋友借钱，以前在朋友面前是有10套房子的大款，不知情的人以为他是富翁，只有他自己明白是负翁，车子卖了还贷，猛刷信用卡套现维持基本生活，想着没钱还贷，他整天无心工作，那段时间，李军的头发都掉了一半。
“日子苦逼的不好意思参加同学聚会，因为没钱买单。有一次兄弟打牌，我在旁边陪着不敢玩，他输了，让我微信转2000支援一下都拿不出来，最后从三张卡里才凑齐。”
那种捉襟见肘的尴尬让李军至今记忆犹新。
3
如果还不起房贷，银行即将起诉收房，但是房子放了大半年依然没有人接盘。
银行的压力、亲友的眼光，工作的不顺……这一切让李军濒临崩溃。
曾经指望财务自由的一堆金矿，如今全成了烫手山芋。
李军在珠江新城和科学城的房子并不愁卖，但他舍不得抛，而增城和南沙远郊的资产，流动性太差，最终他还是果断选择了割肉。
增城房产从2015年挂牌，对面新盘卖1.3万/平米，李军挂1万，给中介底价9500，差价由中介赚，中介才有动力推盘。
李军当时买增城的想法是，才几千块钱一平米，这可是广州啊，好歹是一线城市，老家都要几千块，相比之下增城价值凸显，但没想到涨到一万多的纸面财富想变现却这么难。
最后增城的4套终于在2016年亏本卖了2套，在2017年年初甩了2套。9000元卖出，而当时新塘的房价已经1万2了，当初李军入手就已经7500了，加上各种费用，两年的还贷，李军可以说不仅没赚，还亏了。
新塘海龙春天在高铁站出来后大涨了，本来是稳赚的资产，他也知道规划出来后肯定会涨，但现金流实在顶不住了，就转卖给了同学。
狂抛资产降低负债后，李军如今手上还剩下三套房，市区一套，科学城一套，南沙一套，虽然资产不多了，但总算熬过了最难的这一关。
经历过山车一样的惊魂一梦，李军再也不看郊区的所谓价值投资盘了，他说这些都是坑，房地产流动性不好都是空谈。
远郊盘对利好消息反应慢，对利空反应快，增城、南沙相对市区涨的最晚，跌的最快，新盘远高于二手房价格，看着上涨那是纸面财富，二手房变现难，对投资来说这是大忌。
而最关键的是现金流不能出问题，哪怕李军抄到了最低点，看中了大趋势，也精准把握了涨跌周期，而这期间，只要他的收入出现一点意外，他都等不到黎明前，就像增城新塘那个概念股房子一样，即使他知道会涨，但他的现金流撑不住了，他也只能被迫转让。
高负债在经济上行期是chunyao，在经济下行期是毒药，一定要把握好自己的杠杆，安全第一，等到春天的到来。
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