为什么富人要投资在多单位公寓等商业地产上?

最近群里讨论多单位公寓比较多。你或许奇怪，为什么他们如此热衷于多单位公寓投资呢？
那是因为, 多单位公寓投资，如果你知道如何投资的话，其中的收益，可以是超乎寻常的高。

这就是为什么，有句话说：

80%的百万富翁都投资于房产, 尤其是商业地产。

比如说，麦当劳，表明上是做汉堡包生意的，实际上，是做房产生意的。

如果你是房东，已经购买了几套独栋屋（Single Family House） 或者 康斗（Condo），你想更上一层楼，扩大规模，多单位公寓，对你来说，可能是一种很好的投资方式。

最近读到了攀攀妈的房产经翻译的一篇文章，很能说明，我们为什么要投资多单位公寓。于是把它转载过来，供大家参考。

在转载的过程中，我加上了自己的理解，对其中的数字，做了一些改动。

为什么要关注于多单位公寓的投资（Multifamily)?

第一：多单位公寓给了房东更多投资成果的控制

为什么是更多控制呢，因为多单位，顾名思义，就是多个UNITS在一个屋檐下，这里可以指最少的两家庭，三家庭，也可以是有十几甚至几十个的公寓楼。一个屋檐下，代表只有一个屋顶，一个外墙，一个院子需要绿化，一个（大) 车道。 所以，你管理起来起来比较方便，现金流的收益也就更加的稳定。

想象一下，你投资独栋屋的时候，如果你的房客搬走了，你的房子就是100%的空置。 可是，你还是需要支付该物业的水电气的开支，银行的贷款，政府的税收，还有房屋的保险。没有租金进账，却需要支付各种开销，你的房产，就成了负债。

如果你做多单位公寓的投资，可以有效地避免该问题。 比如说你有20个单元的物业， 假如其中2家房客搬走了， 你的空置率也就10%。其他18个单元的房租收入，照样可以支付你的各种开销。你的房产，是资产，能给你带来正的稳定的现金流。

同时，因为你购买的是多单元公寓，相对于独栋屋投资，你扩大了规模，你买各种物品的时候，都可以打包购买，这样，你能够以更便宜的价格，买到各种服务和物品。于是，你的各项支出，也会相应减少，你的现金流，也就相应的增加了。

所以说，多家位公寓的房产，比单家庭的房产有更高的收益，同时也更好管理。

第二：杠杆

投资股票也好，期货也罢，都不能使用杠杆，而自住房，一般可以借贷80%，甚至96.5%的FHA贷款，出租房也可以借贷75%，而收益都是自己的，不管是现金流还是房屋涨价的部分；税务方面到后面细说。

用实例说明一下，你用20万的首付，买了一个100万的多公寓楼（cap rate达到8%，cap rate可以理解为就是一年赚了100万的8%也就是8万块。

注意，以上算的时候，没有考虑进去贷款。如果考虑贷款，80万贷的是30年，4%的利率，每年的贷款金额是31,744的利息; 80,000-34,568或者是税前cash on cash return=$34,568/200,000=17%。

首先这个17%是不是都要交税呢？

这里就体现出，买多单位公寓在税务上的优势了。

房产投资有个概念叫做贬值(depreciation),。公寓楼允许贬值27.5年，那么楼的价值比如80万（不能算地的价值的20万）可以除了27.5=34,568 + 29，090(房产贬值部分）=$19,166。

假如你交税比率是 35%， 那么你交的税应该是： 6,708

那你真正的税后收入就是： after tax return=34,568-27,860/$200,000)。

这只是粗略的计算，但是更细细算来，还有好多省税的地方，除了房产本身可以贬值省税之外（这里要注意，不管你要不要贬值体现在税表上，美国国税局都会当做你已经做了贬值处理了，所以一定要利用，否则就亏了），很多家具，比如橱柜，厨房电器，地毯，灯具都可以用于贬值处理，所以分类贬值可以再增加每年一万块左右。把这项考虑进去，那么交的税会更少，你的现金流回报会更高，会在15% 以上。

好像数字已经够诱人了哈，现在有什么投资能拿到一年15%呢对吧，以上也只是按照拿到手的租金，以及从这个收入报税的分析，但其实还有好多没有算，这就慢慢算来。

1）第一年还的本金14,088，所以算上这笔，cash on cash return就变成了 （14,088)/200,000=20.9%

2. 上面一条还假设了房价并没有涨，如果房价有涨 （整体来算，美国房产每年增加3%），所以100万的3%又是三万钱，cash on cash return 又增加了（下面都没有算进去，就算大势没有涨价好了）。

3）大于5户的公寓楼的房屋价值是用租金来衡量的，四户及四户以下都是普通住宅，还是基本与附近的同样面积, 同样户型的房屋做比较产生相对价值的。所以任何增加租金的小项目都能提高房屋的价值，比如这个100万的公寓楼，有20户吧。如果能每户增加25块的年租，这样一年增加5,700美元的收入。

你接手了这个公寓楼，可以想法设法地多问三家，降低一点收垃圾的费用，剪草除雪的费用，或者资产管理的费用，如果这几个部分一年能省下来区区5,700+8,480，更增加了房屋价值10万6千块 （这是怎么算的呢，之前说的一年收入是8,480，但是在cap rate不变的的基础上，房屋价值变成了1,106,000)。等于你房子增值了106K。

所以，当把这些额外的现金收入和隐性的增值算进去的话，第一年，你的20万投资，收益是70%以上。

那句话怎么说来着，如果利润达到20%，资本家就会如何如何；如果利润达到70%以上，肯定会有人铤而走险的，而现在不需要这么危险，房产投资是可以做到的。

但是有人就说啦，啊哈，你这个房子，持有几年或者更长时间涨价，你每年报税的时候又用掉了贬值额，那么当有一天你卖房子的时候，羊毛都会要交出来的，那么回答就是，为什么要卖房呢？如果这个房子是头奶牛，就好好地照顾好，让它一直产奶，然后用cash out refinancing的方式把钱拿出来（这部分是不用交税的），然后把房产放进信托里，把它交到你的继承者手里。或者卖的时候用1031条款 （1031 Exchange），以小换大，推迟交税，一直这样做下去，直到你死的那一天。

这就是富豪们怎么利用房产赚钱的。

读了以上攀攀妈翻译的文章，是否对学习多单位公寓投资很有兴趣了？

是否明白了，为什么北美地产学堂的很多有钱人，投资多单位公寓或者商业地产的了？

如果你也想成为他们中的一员，建议你，加入我们，一起学习。