产业地产的盈利模式一直是影响行业发展的关键性问题，也是备受产业人关注的核心问题，尤其近几年受政策影响，商业模式一度成为产业地产的生死符。政策倒逼运营商放弃传统的商业模式，迫使其重新审视产业发展的实际需求，尝试可持续性的、可落地的创新模式。今天，我们特别邀请中联智创创始人、京津冀产业一体化实践者曹志国先生，和大家共同探讨：产业地产商业模式的变革及对产业人的影响。
政策倒逼产业地产回归使命
当下的产业地产不论是土地一级开发，还是二级开发业务，都很大程度地受到了政策影响，且影响深远，迫使运营商由原有的资源型模式逐步向专业服务型模式进化，产城融合，用住宅收益补贴产业地产的时代已经成为过去。
关于用地政策，十三五规划中明确表示，“新型城镇化要求严格控制新增城镇建设用地规模，严格执行城市用地分类与规划建设用地标准，实行增量供给与存量挖潜相结合的供地、用地政策，提高城镇建设使用存量用地比例”。土地指标、土地用途配置等执行都更加严格，因此，产业地产想要靠“拿地”获益的可能性越来越小。
但仅凭借项目资本，若没有实质性的、可落地的内容，也同样博取不了政府青睐。今年许多产业人，如高管、经理人都非常注重项目未来的发展蓝图，在努力地讲好故事、讲规划、整合资源，让项目更有可行性，但产业地产的运行落地是一个长期实践过程，不能一蹴而就，不能纸上谈兵。
举一个身边的案例，前不久接触的一个特色小镇项目，概念规划做的不错，地方领导十分认可，资金实力保证可达三十亿，但谈及几十平方公里如何运营、如何盈利等商业模式问题时，却都无力回答，在后期推进过程中进度几乎为零。
这就说明一个问题，以拿地为主的产业地产商，在当下若没有可行性的内容，基本不可能成为重点项目，获得政府支持，也难以取得长远发展。
产业地产运作的实践证明，如今服务企业和产业发展已真正成为产业地产的头号使命，凡是不符合此目标的开发商、运营商，都将在行业洗牌的当下寸步难行。
盈利风口导向产业地产活力尚存
从土地资源开发角度考虑，比较行得通的是开发楼宇产业园区，以老国企、旧厂房的一线城市改造为载体，优势是低价格、高价值，可在中心城市满足企业生产要素的需求，这将是产业园区发展的新风口，有产业基础的园区正在发力。它将是写字楼的天敌，以价格低、创意空间感及产业资源整合等，博得企业喜爱！
也就是说，接下来产业玩家的模式都会发生变化，资本、运营、内容等将更符合年轻人企业家的思维，低成本，高效率是核心，主题性将越来越明显。
另外，税收的可持续性才是运营商盈利的风口，需要我们探寻税收的地方流程共享机制，寻求政企合作。当然要求同样很高，需具备招商能力、运营能力、资本能力等等。
总之，模式的创新并非一挥而就，有其渐进的机遇可抓。那些有待进一步实践的需求，如搭建银企合作平台，政企联谊平台，网络信息平台等大量服务体系建设需求，依然是产业地产健康发展的活力因素。
产业人充实自己行业效能有望升级
对于许多产业人来讲，在十九大的政策和方向出现之前，将是一个漫长的等待期。而决策者更为焦急，因为等待意味着机会流失，这关乎企业生死，他必须不断拼搏尝试，不放过任何可能的机遇。
但大多数产业人要做的是“充实自己”，挤出时间去学习一切和产业服务相关联的知识，比如金融、运营、营销、规划等等，在有限的时间调整自己，以使自己的能力与未来的发展步调相符；还要多去关注企业家当下的困惑、心态，探寻其机遇与模式，了解自己的客户也是一种充电。
当这些知识都具备，从中找出一个自己喜欢的方向去专注，让自己的沉默成本变成价值，成为新形势下的产业链条上不可小觑的能量。
在此，和所有产业地产的开发商、运营者共勉，以一种 “充实自己”的姿态完善经营战略，让探索出来的产业地产商业模式更加丰满，让自我价值成为产业地产运营的基本条件，使产业地产成为未来产业发展的主要引擎。
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