听了一场『凤变冰』的分享会，我发现...

一些背景

1.什么是凤变冰？

凤变冰词义上去解释就是：凤姐变范冰冰（ps:没有对任何公众人物的任何恶意），现在特指房地产投资中的一种手段，指通过装修和重新设计旧房子使其面貌焕然一新从而产生消费溢价的过程。

2.有哪些手法？

• 1）买卖凤变冰：房产多军常用的手段，指那些卖相很差，价格有笋（最好七折笋，例如一个小区均价10W，那套卖7W）的房子，买下来，精装修（或者只是表面看起来像精装修就可以），短期（往往几个月）再卖出获利。简单总结下就是：买入房产---凤变冰----溢价卖出——》差价减去成本既利润
• 2）包租凤变冰：从房东手里低价包租房子-----凤变冰-----高价出租——》租金差价减去成本既利润。其中包租模式又分为长租和短租（类似Airbnb民宿）。

买卖凤变冰因为市场上7折笋盘难找，两次交易税费高昂，需要较大的启动资金，且财务费用也不低（很多炒家是通过杠杆借贷获得旧房子），实际上买卖凤变冰的操作难度大，且获利要比想象中小很多，相较之下，包租凤变冰操作难度和风险会相对更简单一些。

而这次我听的这场凤变冰则是主要讲包租凤变冰，听完这个团队的分享之后，我自己总结了以下几点:

1. 高端租赁市场需求远远没有满足

主讲人讲到他操盘的房子B，60方的2房，是深圳一套著名江景房楼盘，在窗户边就可以看到跨海大桥，而且还能看到香港的部分景色。而且这套房子还是位于地铁口的学位房，由开发商统一精装修。但是这么好地段、“好装修”房子，在高端租客人眼里仍然是满足不了他们的居住需求的，主讲人甚至还讲到在他们的圈子里会有顾客提前打听、预定凤变冰的房子。主讲人从房东手里按6800月租价格收了，凤变冰之后11000的价格租了出去（年付），并且是被秒租。

ps:这套房子凤变冰改造房前后如下

2.凤变冰与自如租房类是差异竞争

说到凤变冰这门生意，很多人会担心类似链家自如/蘑菇租房这种竞争对手，毕竟本质上做的是同一类生意，就是从房东手里收来房子，装修下再溢价出租。但是我通过这次分享，我发现凤变冰主打的一定都是高端市场，和自如完全不同。

1）这个团队选取包租的旧房上，本身就是只要CEO盘，因为本身这种楼盘在开发上就是贴着富人的喜好设计的，做包租凤变冰服务高端人群更有利。而且富人群体对需求价格弹性更小，他们对价格更不敏感，这样的话才存在利润空间。

2）租客群体的购买力。以我在北京自如的观察，从事互联网/金融这类平均收入比较高的行业，初入职场的新人会选择租自如的合租单间，收入更高资深工程师或者金融狗的会选择在好地段租一个30/40平一居室，小情侣会选择租个60平左右的两居室。先不管价格，我们把这类“中产阶级”客户群体的高端居住水准定义为人均30平。

而从昨天讲座分享的案例来看，显然凤变冰的的客户群体的要更上一层。改造房A原来是3房119平，他们团队把这个3房改成了2房（注意这个细节），客户为一对无孩高管夫妻；改造房B60平，客户为一个单身香港女生。

看到这里就能很明显的总结出来了，富人阶级的高端居住水准为：人均60平。 所以凤变冰的客户群体和居住设计标准完全和自如类的平台不同，。

3.收益情况

以主讲人分享的两套案例（主讲人只讲了他的包租价、出租价和装修费用）来推算他的收入，我们假设所有包租周期都是5年，而各种乱七八糟的空置、人力、维修、折旧成本我们分别按照占毛利15%，35%，50%费用去进行计算（分别对应着优秀、良好、差的运营能力）：

也就是说差不多一套120平的大户型，每年挣的净利润在4.9W---2.8W的区间，一套60平的小户型，年利润4.3W--2.5W的区间。这样一算，看起来感觉挣的并不多，但是请注意一般一个团队能够运作的房子可能在50—100套之间，再把套数增加了之后，我们大概就能算出这样一个团队的年净收入区间大概在200W—400W之间了（可能还不用交税）。具体到团队人数多少，利益怎么分配，落到每个人头上的收入具体有有多少，这个问题就只能望天了。

其他隐形收入
要知道能够接触到一个富裕群体，拥有这个群体的真实有效联系方式也是一笔巨大财富，例如向他们卖基金、理财、豪车、房产等等。

4.其他

在这次分享过程中，主讲人说了几次他的御用中介，维护一个关系很铁的房屋经纪人也是十分重要的，毕竟他们能够直接带客户，而且本身中介和凤变冰团队的关系是共赢的，毕竟中介按照一个月租金收取佣金，当然是单价越高越好了。