癫狂的房价、纠结的新政，空炒房产似一场击鼓传花的游戏

一、问鼎诺贝尔经济学奖的问题升级

去年，中国出了一道可以问鼎诺贝尔经济学奖的课题：

近半上市公司利润不够买京沪深一套豪宅，但卖掉1%持股就够买几套了，请论证房地产和股市哪个泡沫更大?

今年两会后，可以问鼎诺贝尔经济学奖的课题又多了两个：

学历不值钱，但学区房却很值钱，为什么？

××日报撰文：失去了奋斗，房产再多我们也将无家可归！网友评论：失去房产，奋斗再多我们也将无家可归！请论证以上哪个观点更正确？

三道诺奖难题，不同人会给出不同的答案。对于为什么学历不值钱而学区房值钱，就有人评论：

1.学历不能遗传，学区房可以。

2.持有学区房的成本很低，靠学历保持既有阶层还需要每天辛苦工作。

3.靠学历向上，不确定性很大；靠学区房避免阶层跌落太狠，可行性很强。

看到上述评论，立即有人回复：

1.学历是一种行政确认，最多算是是“无形资产”；而学区房是不动产，是投资性房地产。

2.学历采用成本法估值，学区房是采用市场法估值。

二、“关爱单身狗”的限购新政

买房了吗？以前那些有房子的人都这样问你。

被限购了吗？现在你也可以幸灾乐祸一下了。

3月17日深夜11点，广州公布了新的限购政策，宣布自次日开始实行“认房又认贷”的楼市政策。

从此之后，“假离婚”换取最低首付成数购房资格的路就被堵死了，只有“身家清白”的无房无贷者才能以最低三成首付购房，离异假冒单身狗买房，请准备四到七成的首付。

看到这些“有房有对象”一族被限购，单身狗们着实要庆祝一番了。

所以我说，新政堪称是一个“关爱单身狗”的限购大行动！——既然不给买，那么买房这事就跟单身狗没什么关系了，好好上班搬砖才是正经事。

春节过后，不停有人问我，房子还能买吗？房价会跌吗？

对此，我的重复的观点：欲让人难堪，就让他预测中国股市/楼市走势！

2015 年是国内经济学研究者很郁闷的一年，有些声名赫赫的经济学工作者受到了前所未有的挑战和质疑。上半年A股涨到5000点、股市一片火热时，有人鼓吹只是走到了“半山腰”甚至“刚起步”；后来股市大跌，有经济专家先后喊出“黄金底、钻石底，婴儿底”，最后只能“不言底”……

三、房价上涨的最大驱动力是货币而非其他

2016年，中国广义货币供给（M2）为152.95万亿元、GDP为74.4万亿，M2与GDP之比为2.05。而美国去年的M2约为12.38万亿美元、GDP为18.04万亿美元，M2与GDP的比率是0.69，这个数字仅为中国的三分之一。

那么，中国超发的货币去哪儿了？对此，梳理中国1990年~2016年的数据来看，房价的涨幅与M2增长率的相关性高达70%。反观北京、上海市房地产交易中心数据，从2006年至今的11年里，北京、上海等一线城市的房价以每年14%的速度上涨，而这11年中国M2的年均增速为17.8%，北京、上海房价增速占中国M2增速的比例为78%。

近年来，中国M2与GDP的高比值让货币超发的争论此起彼伏，M2增长率与房价涨幅之间的高度相关性，则让人们将目光聚焦在房地产身上。那些消失的货币有多少进入房地产市场，见仁见智，已经引发大量的思考。

纵观美国1962年-2016年的数据，美联储货币政策的第一个规律是货币发行、经济增长和通货膨胀的整体一致性。CPI涨幅和房价涨幅基本合拍，这两项加上实际GDP的增长又和名义GDP的增长基本一致。M2每年增长7%，其中3.2%的增发是为了支持实际GDP的增长，并不会引发通胀；剩余的增发则体现在CPI和房价涨幅中。

分析中国过去过去27年（1990年~2016年）的数据，中国的实际GDP平均涨幅为9.6%，CPI平均涨幅为4.6%，房价（全国房地产销售额除以销售面积）平均涨幅为10.7%，M2平均涨幅为19.7%，这体现出货币发行、经济增长和通货膨胀的非一致性。

值得注意的是，实际GDP的增长率加上房价的增长率为20.6%，与广义货币供给的增长率基本相符，不等式变成了等式。房价的涨幅与M2增长率的相关性高达71%；这说明房价上涨的最大驱动力并不是刚需，而是货币。

房价与M2涨幅的这种高度相关性在现实中也得以印证。从2006年至今的11年里，一线城市的房价以每年14%的速度上涨。而与之对应的是，在过去11年里，M2的年均增速为18%。一线城市房价增速占中国M2增速的比例为78%，两者具有高度的相关性。

为什么M2的增长与房价的涨幅在中国会表现出高度的相关性而在国外没有，比较直接的原因是中国投资渠道过窄，例如，如果国内投资渠道多元化，这种相关性可能就削弱。这是一些经济学家的观点，我对此不予置评。

当然，打破M2与房价相关性最重要的变量应该是购房行为的改变，住房刚需（事实上，“刚需”一词已经被玩死）下降，但不容忽视的是——近期的房价上涨与炒作关系紧密。

四、空炒房产似击鼓传花游戏

从房价开始暴涨后，所有人都明白了一个道理，炒房比创新赚钱，比勤劳致富赚钱。现在需要做的就是扭转这个价值观，必须从制度层面改变现状，否则中国整个国民经济财富就是炒作房地产，实体经济就会陷入非常疲软的境地。

在宏观经济形势不佳、实体经济看不清的时候，银行更愿意将贷款投入到房地产行业或有房地产抵押的贷款中去，未来房地产行业规模即便大家不想，但一定时间内还是会进一步增长。

房地产本身不创造财富，只是分配财富，财富总会有分配完的时候。创造财富的途径绝大多数是通过实体经济。房地产炒作导致的不良后果是，实体经济没发展起来。今天浙江、江苏很多企业出现问题，均是因为缺乏核心竞争力，甚至被房地产拖累（因为很多企业花钱去买地盖楼了，产生不了效益）。如果实体经济彻底完蛋，房子也就炒不下去了，没有了支撑，所有的游戏都会变成一个传销体系。

目前不是泡沫的问题，而是即涨引发即跌的问题。什么——为什么还跌？因为有些人一下子赚得太多，最后整个预期会彻底改变的。所以，不是泡沫大小的问题，而是这种涨的背后推动力量不正常。

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