我们知道现代的地产大亨把套内面积，公摊面积，实际使用面积玩出了花活。实际上在古代，税务制度上一直都有这种花活。
比如明代的税率看起来虽低，却从宋代的“货币化税收”恢复到了“实物征收制”，农民要给国家交粮食，而且最要命的是要求百姓自己把粮食送到官仓去。这样一来，实际税率就翻了很多倍，因为运费很高。正统四年（1439年），于谦曾经上奏，说山西每年运往大同、宣府、偏头关三边的税粮，道途之费“率六七石而致一石”。交一石粮食，运费要花六七石，相当于税率一下子翻了六七倍。
再比如明代的白粮制度，白粮就是京城官员吃的贡米。明初定都南京，京官所吃的大米由附近江南五府（苏州、松江、常州、嘉兴、湖州）农民交纳。这五府离南京很近，问题还不大。但传统时代的政策改革有一个规律，是“只改其不便君者，不改不便民者”，改革只改不利于统治者的，不改不利于百姓的。明成祖把首都从南京迁到北京后，仍然由江南五府负担京官大米。这五府的民众要千里迢迢自己把粮食运到北京，运费就远远超过粮食本身。
李俊丽研究明代北方赋役情况的结论是：“明朝初年朱元璋制定的轻徭薄赋政策并没有被其后代君主坚持下去，到明太宗朱棣时期，各种赋役负担逐渐增加。……北方地区交纳的税粮不但数额大，运输费用也高，最低为所运粮食的1/2，最高能达到六七倍。”
因为是实物税，农民在把粮食交到官府的时候，官府的工作人员往往千方百计挑剔，说粮食质量不达标，太湿了，或者品质不好，要农民回家换新的来。上千里的路途，不可能重新换，怎么办？贿赂之。官府的工作人员实际上就靠这个活着。所谓“厂基之典赁，芦苇之搜求，人工之费用，旗甲之盘剥，门吏皂快之需索，诸弊难以屡数”，里面的门道太多了，各种克扣，连明代皇帝都对此种情况心知肚明，在圣旨中说过：“公家所用十不二三，民间费耗常十数倍，加以郡邑官鲜得人，吏肆为奸，征收不时，科敛无度，假公营私，弊不胜纪。”意思是说各地官员素质不高，吏员更都是坏蛋，拼命多收税，结果收上来的到国家这里不过20%~30%，而百姓的负担却比国家规定的多了十几倍。名义上三十税一，实际上却超过了50%。
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