题图
看到一篇微博上的文章:杠杆上的楼市 投资房产犹如刀口舔血,这篇文章用斗大的标题，再向人们表达买房子是一件多么危险的事。文章用数据加上"专家"的话，向我们传达这一个观点，楼市的杠杆率太高了，房价要暴跌啦！
先不说房价会不会暴跌这事，先看看该媒体小编给出的这些数据，通过这些数据是不是能得到买房子风险太高这个事。
贷款还款负担率
这篇文章在居民杠杠率猛增这个章节中有一段关于贷款还款负担率的描述:
广发证券乐加栋团队统计，目前中国按揭贷款还款负担率为39%，压力相对较大。他们预计，整个2016 年还款负担率将接近40%。“对于今年按揭贷款购房的居民家庭而言，若未来收入出现波动，还款压力可能进一步加大。”
说的是贷款还款负担率太高了，老百姓还款压力太大了，首先要弄明白什么是贷款还款负担率,它是指：
个人月还款本息数占月收入的百分比
简单来说就是你的月供占了你收入的多少，如果超过50%，小编认为居民的还款压力太大,银行风险也会加大。买过房子人都知道银行对于月供占收入的比例是有要求的要低于收入的50%，所以按揭贷款还款负担率是不会超过50%的。
那么所谓的贷款还款负担率负担率接近40%是不是很危险呢？
互联网是一个伟大的产品，一方面他会记录历史，另外还能很方便的检索到历史记录，我们看看过往年份的贷款还款负担率吧！
找到了2006年的一篇报告:京城购房者月供已超月收入的4成 逼近警戒线:
2016年的贷款还款负担率
可以看到2006年的时候北京的月供已经超过收入的4成了，也就是说我们的小编在2006年使用同样的分析手段，使用同样的数据（2006年还要更高一些），分析出了房价已经到警戒线。
我们在看从2006年到2015年房价的走势图，至于2016年的走势大家都明白的。
2006-2016年房价走势
我们再看下2006-2012年的月供收入比的测算数据(并没有找到2006-2015年的数据):
2006-2012
可以看出在房价上涨，成交量大的年代里，
贷款还款负担率(月供收入比)就会上升，主要是新增的贷款比例增加。不是像小编说的那样是件多么危险的事。对于
贷款还款负担率来说:
- 是媒体小编常用的用来分析房价偏高的工具，并不能代表什么，过去的年份这个数值也常常接近40%甚至超过40%
- 房价上涨的年代里面，成交量高的年代里面，这个数值就会高，因为贷款的人多了，而且大家一开始都想贷到收入的50%的。
房价收入比
文章在潜在风险在积累中说了一段关于房价收入比的：
但据上海易居房地产研究院日前发布的《全国35个大中城市房价收入比排行榜》显示，2015年，剔除可售型保障性住房后，全国35个大中城市房价收入比均值为10.2。
深圳、上海和北京等一线城市的这一数值则更高，深圳为27.7，上海为20.8，北京为18.1，而厦门(16.6)、福州(14.7)、杭州(11.3)等东部二线城市也在赶超。相比之下，纽约的房价收入比在8左右，东京在10左右，伦敦在12左右，首尔在7.7左右，虽然这些城市的房价不比国内一线城市便宜，但其房价收入比要远低于中国。
我本人比较质疑这些研究院的研究数据，我更比较倾向于相信链家等在一线进行交易撮合的中介的数据，当然这是另一个话题了。
先看下什么是房价收入比?房价收入是指：
住房价格与城市居民家庭年收入之比，计算公式:房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入
[1]每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格
[2]每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入.
同样的我们再找下以前的数据，看看房价收入在历史上面是如何的。
2013的报道35城市房价收入比排行出炉 京沪居首
2013房价收入比
2013年也是易居房地产研究院的发布的数据，可以看到2013的时候北京地区的房价收入比是19.1，小编说18.1已经是太高了。至于2013年到2016年房价涨了多少就不用多说了。
对于房价收入比：
- 咱们中国人买房子特别是在大城市买房子都是全家总动员的，父母都会帮的
- 有一种收入叫做灰色收入，比如某贪官一查,发现在北京还有两套房子，或者给他们的子女在北 京买房子，如果你没有听说过这样的事,嗯~~估计你不在北京吧
- 收入是会上涨的，而且收入的上涨并不是平均的，有些人的收入涨的快，有些人涨的就慢一些，就参考
二八原则
个人住房贷款比重偏低
文章中还提到一段周小川行长的话:
今年年初，央行行长周小川曾表示，我国个人住房贷款在银行总贷款中的比重偏低，很多国家占总贷款比例为40%-50%，中国大概在百分之十几左右，银行也觉得个人住房贷款相对比较安全。
这就意味着我国的房贷普遍太少了，这个数据从央行出来的而且是很容易统计的，小编提到了这句话仍然给了居民杠杆率太高的结论，这就让人比较怀疑小编是不是真的用数据来分析的了。
很明显中国的房贷不是太多了，而是太少了。
真实情况呢？
真实情况是:
我国居民平均10年左右的时间就还清了所有的房贷
我国推行房贷在1990年。2012年北京第一批贷款人还清了他们的房贷，当时是这样报道的：
王女士，02年在北京北二环某小区购买了一套三居室。当时房子全款30多万元，自己与父母凑了约20万元的首付，再向银行贷款10多万元，一贷就是10年。当时每月还款大约1000多元，占到了当时月工资的多一半，王女士一心只想“赶紧还完”。
可以看到王女士的基本情况,他当时的工资大概是2000元,那么他的上面说的两个数据分别为:
-
贷款还款负担率50%以上 -
房价收入比大于12.5
这里面的贷款还款负担率对于他来说已经很高了，这位王女士的收入并不低，和父母在1990年凑了20w，你不能说他们加是穷人吧！对于他来说房价收入比不算特别高，但是如果拿当时的平均收入和房价进行比较的话，房价收入比应该比这个高很多吧！在这种情况下她在2012年就还完了房贷。
以买房子时的收入还完贷款要多少时间呢？
每100万的贷款，在当前的月供下，每个月需要还5000元左右，这意味这每100w元的贷款，每个月还掉0.5%，每年还掉6%。
央行规定，个人贷款的月供不能超过收入的50%。所以说你的收入最起码是你贷款的两倍，也就以为着每年的收入可以还掉12%，这就意味这你个人收入全部还贷款的情况只需要8.56年就可以完全还清。
肯定有人会问了，全部还贷款还要生活呢！
别急，你还要考虑你的收入是上涨的呢！在通货膨胀率下，钱是越来越不值钱的，那你的收入也是一直在增加的：
下图是北京2006-2012北京平均工资增长的情况：
2006-2013年平均工资增长
可以看到平均每年工资增加10%左右，也就是说三年之后你的工资应该是你贷款时候工资的1.33倍，那么三年之后你的贷款还款负担率就会从50%降到37%。
如果每年增加10%的话，8年之后呢，你的收入刚好是10年前的2.1倍,你要还的房贷就只有你收入的23%了。
总结，贷款还款负担率一直就是如此,房价上涨成交量大贷款还款负担率就会高有时会到44%，房价平稳成交量小的时候就会下降。
房价收入比最近几年也是一直如此，对于北京来说，2015年并不最高的，甚至都没有2013和2014年高。媒体小编喊了10几年的暴跌，使用了相同的分析手法，相同的数据，得到了相同的结论。
我们真的想问下，房价真的会暴跌了吗?
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