过完春节，学区房又成了诸多父母绕不开的一个槛。而汐妈在历时半年的学区房置换过程中，用自己的血汗钱交了无数的智商税，终于成功开启了人生新副本。下面且听我来为大家一一盘点：
学区房置换过程中的那些坑！
还记得17年初各地惨烈的学区房抢购大战吗？但凡排得上号的学区房，不管再破，再小，户型再差，都刷出了人生新高度的天价。
一套房，今天一个价，明天一个价；早上一个价，晚上一个价。甚至有人都约好去签约了，走到楼下，房东电话过来再加五万，要不别上楼了。
而汐妈在纠结了两年之后，最终也决定搭上这辆看似永远不会停下的列车。
但对于我等平民，是无法气定神闲直接甩出一叠票子购房的，所以换房就成了唯一选项。
接下去，土豪请直接跳到第二步“买房篇”，换房者请和汐妈再共同重温一遍换房过程中那些坑爹的事儿。
一、卖房
01
混入买家队伍，摸清真实房价
一般去中介挂房时，中介第一句就是“您是买房，还是卖房？”。千万别傻呵呵地把自己真实身份亮出来。
大可以闭着眼告诉对方，你就是来买房的，然后把自己房子的大致情况当购房需求报出来，让中介帮你估个价。
多走几家中介，就能知道你的房子卖多少合适。再往上加个几万预留砍价空间就差不多了。别小看这中间的差价，很多老实人遇上了厉害中介，还没等买家来砍价，就先被中介压了一道。
而汐妈幸好遇到高人指点，最终按此方法摸排出的价格比原先老实交代多出六七万。
02
如遇买家贷款购买，切记掐好时间点
贷款买房钱款分为“定金”、“首付款”、“差额款”、“银行贷款”这四个部分。
对于要换置学区房的家长，很多是赶孩子上学用的，如果卖房的钱一直不到位，那就甭提多闹心了。
所以必须要以补充合同的方式约定好各个款项最迟到位时间。
定金就是签合同当场付，重要的是“首付款”和“差额款”的到位时间，一般原始合同中不会特别标明。
如果运气好，买家钱款充裕，那还能顺利推进。但如果遇上买家的钱款出现问题，那就会直接影响到你的卖房进度。这种现象很是普遍。
在这次置换房子的过程中，汐妈就遇到这种情况。因为买汐妈房子的买家也是换房，结果她的钱被上家拖延，导致她也只能拖我们的时间，好在我们有在补充合同中标明钱款最迟到位时间，所以最终对方赶在最后一天把钱补上。
也遇到过买家明知自己钱款短期无法到位，但让中介故意隐瞒帮忙拖延，当我们提出要标明时间之后，才无奈摊牌的情况。
二、买房
鉴于汐妈购买的是二手学区房，所以以下经验仅针对二手房
01
高效看房，必须跟中介明确你的软硬指标
如果硬指标不过，那么就不用跟你推荐了。鉴于市场上出售的学区房，大多有硬伤，所以在设定硬指标时，要想清楚自己最在意的到底是什么？不要跟着中介一趟趟瞎跑。
浪费太多无谓的精力，可能会导致你累了、烦了最后委曲求全。
切记，“勿忘初心”！
02
最好少给中介留电话，尽量微信联系
很多中介为了不让到嘴的肉跑掉，都会想方设法向你推销他现有的房源。如果你留了太多电话在外面，很容易在各个中介的电话轰炸下被软化了意志力，而且也非常影响日常工作生活。
03
如果孩子不是马上入学，一定要摸清学校划片是否可能存在变化
例如某城市某片区半路杀出一所新小学，就让附近一带房源增加了许多不确定性。
但很多中介是不会告诉你这点的，只会说“你看，这房子只是离某某重点小学稍微远了点，但是价格便宜了这么多”。妥妥的心机BOY啊……
所以当你发现有些看似不错的小区，有着超高性价比时，就一定要打听清楚情况了。
04
落实好户口问题是学区房的重中之重
首先要了解清楚自己看中的学校对落户年限是否有要求；
原户主户口迁出时间一定要体现在合同上，否则对方若是不迁出户口，你的孩子一样无法入学；
最后即便你是本地户口，也要明确对方是否落过外地户口，因为这对你以后的转手价也是有影响的。
05
明确土地性质
很多二手房土地性质为划拨，那需要多缴纳一笔土地出纳金。
汐妈这次就因为没注意到这点，导致要签合同时才知道，但这时候再想压房东的价已经很难了，只能乖乖多掏了大几千元。
06
永远都不要完全依赖中介，不管他是你朋友，或朋友介绍的，或看起来人特别好
要记住，脑袋长在自己身上就是用来思考的。所有的中介，他们的最终目的都是促成交易，并非你表现的越傻白甜，越信任他，他就越替你考虑。相反，在一些模棱两可的问题上，你表现的越不严谨，他们就会越明里暗里偏向较“精明”的那一方。
尤其是买卖双方上了合同桌的那一刻，为了不节外生枝，很多话只要对快速促成交易有帮助，那么他们就会说。
或是故意偷换概念，或是只说大概，给你留下想象空间，给自己留下余地。当然最后你发现结果跟你想得不一样，那也跟他们没关系。
例如此次我买的二手学区房未安装煤气管道，房东表示因为入户费要三千多，所以他一直都没装，只能我们自己去装。结果这时候中介看我们表现出犹疑的样子，马上接口说现在这笔初装费已经取消了。
本着对该中介的绝对信任，我居然也就没自己再去查询，想想不过只是麻烦点去申请下管道入户，就乖乖把合同签了。然并卵，事后跟燃气公司一咨询压根没取消这三千多初装费。
摸着良心讲，这组亏钱动作难度系数9.8分，艺术表现力9.8分，完成度10分——漂亮。
此时，再去找置业顾问开撕，对方给出的理由是“我自己刚买的一手房就是不要初装费！”
纳尼，难道作为一个从业经验二十年的资深人士，他会不知道二手房和一手房不一样？
甭说了，再次妥妥掉坑里。
最后，汐妈只想流泪吟诗一首
“自古买房套路多，
一时疏忽数万金。
莫把中介当亲人，
万事谨慎步步跟”。
还望各位家长以我为鉴，务必擦亮眼睛、做好功课，力争了解套路，识破套路，走出套路。
注 : 原创文章，转载请联系本人。
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