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长沙,一座让炒房客有去无回的城市,还能买吗?

长沙,一座让炒房客有去无回的城市,还能买吗?

作者: 子悠说财 | 来源:发表于2019-08-04 21:09 被阅读2次

01 妈妈的向往

小时候,家里住在农村。妈妈最大的向往,就是我们长大后能够在省会城市长沙拥有一套自己的房子。

大四就业时,同学们都觉得长沙工资低消费高,普遍选择广州深圳。指导就业的老师对我们说:在深圳开销大,月薪4000都比不上在长沙月薪1000。

大学毕业后,妈妈把正在广东实习的我拉回来,托关系帮我在长沙找了份工作,说会在长沙买房子,以后住长沙了。

在长沙没做到一个月,我又选择了去深圳,和实习认识的兄弟学校一个男生一起。记得我们俩坐在长沙火车站台上等发车,看着这座城市,都有点茫然。

那时的长沙火车站还说不上灯火通明,车水马龙,但对于没见过世面的我们来说,也还算繁华。

他说:“其实长沙也不错,你真的不留下来吗?”

“不留!”我起身,头也不回!

那是2008年。

02 逃离北上广

后来,再对长沙印象深刻是2014年。回长沙,我哥带我们去梅溪湖看音乐喷泉。那时候我还不知道我会和梅溪湖结缘,也没注意梅溪湖是什么样子,只是觉得那个喷泉很美很壮观。

其实2012年起,我妈妈就实现了住省会城市梦,我每次回来住一两天,除了觉得长沙破落,基本没有什么印象了。

自2014年看过梅溪湖喷泉以后,我开始关注长沙了,觉得长沙城建越来越好,地铁也通了,公园,商场也越来越多,而且房价还很便宜。

我每次回来都羡慕我哥哥嫂嫂,觉得他们过得好滋润。收入在这城市生活绰绰有余,自己买了两套房,两人一人一台车,准点上下班,吃着爸爸做的饭菜,穿着妈妈洗的衣服,一到假期就去各地旅游,车里永远有异国带回来的巧克力。

再看下我,房间乱糟糟,天天挤地铁,吃外卖。我几次跟闺蜜说起,其实回去也不错,她说她也想回去。我们都是在深圳有房有车的,唯一安慰的是,我们的房子一直在涨,而长沙的房价不动。

那几年流行逃离北上广,也许是受外界影响,也许是遵从本心,一旦你心里有了逃离的想法,最终都会逃离的。尤其在2016年4月买了梅溪湖第一套房后房价大涨,2017年,加上考虑到小孩教育以及家庭稳定问题,我终于选择了回长沙。

长沙梅溪湖

03 长沙最严调控

2016年8月起,几年不动的长沙房价迎来了暴涨,网传合肥炒房客在长沙一口气买了35套房,更有传40多个合肥人一共在长沙扫了700多套房。

16年底,长沙开始调控,标志性事件就是2016年12月的“长沙房7条”。

2017年,长沙出台了13个楼市政策文件,从限购,限贷,限售到限价。

这些还不足以浇灭长沙楼市的火爆场面,2018年,在推出几条调控政策效果不明显的情况下,长沙终于祭出了大招,发布了“6·25新政”,指出“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾,而是炒房与反炒房的重大斗争。”

并将限购、限贷、限售全面升级,被称为“史上最强”调控方案。

长沙楼市自此终于慢慢熄火。

04 长沙,最大的价值洼地

为什么长沙被炒房客盯上?为什么长沙迎来史上最严调控?我们回顾一下,上一轮房产大牛市从14年深圳起涨开始,随后上海北京跟涨,带动北上深周边城市以及二线城市四小龙:厦门、合肥、南京、苏州,再带动杭州、广州、其它二线城市相继走高。长沙算轮动晚的,被已经暴涨过的城市如合肥降维打击了。(注:降维打击指的高级玩家利用层级优越打击低级玩家)

由于长沙起涨晚,才开始涨就遇上强调控,所以即使16年-17年初大涨,被强制调控下,长沙目前仍然是洼地。长沙房价到底有多低?看看这张2019年6月全国房价地图。

图片来源于房天下查房价

在全国31个重点城市中,长沙均价10584元/平米,仅高于东北的沈阳,长春和哈尔滨。

再来看看租金收益率(注:租金收益率=月租金*12/房屋总价),以下是上海易居房地产研究院发布《2019年二季度50城租金收益率研究报告》对全国50个典型城市租金收益率的统计。

图片来源于易居研究院

长沙租金收益率为2.8%,是全国31个重点城市租金收益率最高的。即使不算房价上涨,这个租金收益率比存银行强多了,如果加上杠杆,租金回报率更高了。

再来看看房价收入比(注:房价收入比指房屋总价与居民家庭年收入的比值)

图片来源于易居研究院

长沙房价收入比6.4,意思是普通家庭省吃俭用需要6.4年就可以在长沙买一套房。这在全国50个典型城市中垫底,且比倒数第二的韶关低出一大截!

按国际公认的标准,发达国家的房价收入比3-6比较合理;在发展中国家,因为住房需求和经济增速的同步快速增长,房价同样有一个上涨的过程,房价收入比合理标准可以适当放宽至6-10。长沙的房价收入比放在国际标准也是合理的。

GDP方面,长沙GDP2017年开始破万亿,去年GDP过万亿的只有17个城市,长沙GDP近年来都是排名第13,14位。近5年GDP增长率都远高于国家平均水平。固定资产投资作为国内生产总值中投资部分一个主要类别,也是投资中对经济增长起促进作用的主要部分,近5年也是增长迅猛。

数据来源于长沙市经济统计公报

教育方面,在排名国内百强高中名单中,长沙独占4所中学,分别是长沙市长郡中学,长沙市雅礼中学,湖南师范大学附属中学,湖南省长沙市第一中学。全国第一!

图片来源于中国教育在线

医疗方面,医学界一直有“北协和,南湘雅“之称,尽管湘雅后期排名落后,中南大学湘雅医院和中南大学湘雅二医院一直享誉全国。

娱乐方面,长沙是公认的“网红城市“,湖南卫视更是中国娱乐第一台。

人文历史方面,光数数岳麓山上那些墓碑,就读完了半部中国近现代史。

上市公司方面,根据炒地图数据显示,截至2019年4月3日长沙辖区上市公司有65家。如果你不知道65家是什么概念,可以对比下熟悉的几个城市上市公司数:武汉(60家)、厦门(50家)、合肥(48家)、重庆(46家)、天津(44家)

05 长沙,还好你没走远

很多人说长沙不适合投资,是一个让炒房客有去无回的城市。没错,长沙不欢迎炒房客,但绝对适合投资,而且是目前最适合投资的城市。

我们知道房价上涨的根本原因,是人口和产业导入导致的供需矛盾加剧,房产供不应求。另一个重要原因是货币供应。

长沙房价收入比决定长沙人不缺钱买房。过去几年房价不涨,一是由于福利房泛滥,二是由于天量供地,长沙2013年天量供地15000亩,直接造成2014年底房屋严重供大于求,库存最长达24个月。

从2015年起,政府严格控地,2016年福利房也已退出,库存已消化得差不多了,这两年,长沙常住人口增长率与小学生数增长率都排名全国前列。

数据来源于长沙市经济统计公报

拿股市类比,乔尔·格林布拉特在《股市稳赚》一书中提出神奇公式:低价+好公司=性价比最高的股票。

对应于楼市,长沙就是低价好城市,就是性价比最高的城市,来长沙买房就业,长期投资,终有一日市民们可以享受到戴维斯双击带来的财富巨大升级!

(注:戴维斯双击指在估值(PE)低时,公司业绩(EPS)突然上涨,导致对其重新估值,所以在PE低时,业绩上涨能带来估值上涨且产生股价的双倍上涨称为“戴维斯双击”。)

“房价是长沙的一个优势,我们目前商品房的均价还尚未超过1万元,所以是就业和创业最幸福的乐园。”长沙市副市长邱继兴语

十几岁,为了求学我们可以四海为家;

二十几岁,为了事业我们可以纵马天涯;

但是,当我们三十多岁,四十多岁时,为了孩子教育,为了家庭,是不是应该选择一个合适的城市终老呢?

去年11月底,长沙又被评为“2018中国最具幸福感城市”,这已是连续11年获评中国最具幸福感城市。第一财经·新一线城市研究所在《2018中国城市商业魅力排行榜》中长沙再度跻身新一线城市!连续三年稳居前10强!

过去十年,买了房就相当于登上了一趟开往财富彼岸的高速列车,没上车的感叹,即使逃离一线城市后,发现二线城市仍然买不起。长沙,还好你没走远,一直在等我们!

文:子悠

来源:微信公众号子悠说财(ID:ziyoushuocai)

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