楼市调控真相

楼市调控真相

自2016年9月30日晚间起至10月6日，短短七天时间，北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等多个城市先后发布新楼市调控政策，可不知何故，限购政策一出，其他城市不清楚我也不加评述，但成都，特别是成都一路向南的房价，却一路飙升，购房人更是一路痴狂，然后再助房价一路逛飙，你想购买的同一套房，可能转眼一个月的时间，消灭掉你一两年的年薪！而且很正常很正常，你切莫瞪牛眼惊奇……

楼市调控真相

昨晚，成都又一波更严厉的限购政策再次来袭（详情自己去查），房价会不会再次越调越高？这轮调控的真实目的到底是什么？现在买房能否出手？

楼市调控真相 有成都网友如此调㑆：“今天被成都限购的新闻刷屏了。限购对于我这种人是个问题吗？我缺成都户籍吗？！我缺2年社保吗？！～～～～～～～～我缺的是钱！钱！钱！！说得好像不限购就可以随便买一样...”是啊，没有买房计划的，将政策当茶余饭后的谈资，调侃一下、娱乐一下，然后不痛不痒的该干嘛还继续干嘛，可有购房计划的，可能就是纠结与无奈了，多希望自己有个透视眼，让自己对未来的房市及房政看个清清楚楚、明明白白呀！可实话实说，未来的未来，谁都说不清！我们普通百姓看不清，就一起看看专业人土的分析吧：

一：楼市疯涨，是国人太贱的结果！

年初，原本他们是不打算拉高房价的，因为去年还面临着“去库存”的压力，高层纷纷喊话开发商“降降价吧”

结果，他们发现：越降价越不买！那怎么办呢，这么多库存集中在“庄家”手中（表面是开发商，背后是银行）太危险了，必须要转移到众多的“散户”（购房者）去呀，毕竟千斤重担万人挑才不累。

好，既然“降”你们不买帐，那就反而行之——“涨”！结果一涨就见效啦，同样一套房子，去年80万开发商求你你不买，现在你却要花180万去求开发商卖给你，你说人是不是贱？不过，我也是这样，都是买涨不买跌的“二货”！

如此看来，“去库存”最好的方法不是降价，而是“集体涨价”啊！

二：如何涨价？也是一门技术

好，既然“涨价”是去库存的良药，但有几个问题是要先考虑清楚的：

第一、在哪里涨？

答案肯定是一线大城市，除了示范作用之外，更主要的是大城市有钱啊，因为三四五城市涨了老百姓也买不起，而且大城市之前还一直限购着呢，说明潜在购买力大大的。（从这个角度来说，只要是“限购”的城市日后是必大涨的！）

第二、如何让它涨？

对我们政府来说，让它涨那是分分的事，一是控制住宅用地供给，二是在郊区搞出几个地王（注意“郊区”出地王比“市中心”出地王更有杀伤力），只要“面粉比面包”还贵，就不用担心第二批面包不涨价，所以郊区地王一出，全市跟着疯涨。

弱弱地问一句“土地拍卖时，万一不出地王那怎办？”考，那更容易了——弄个国企或央企过来，自家人嘛，兄弟你就往死里举牌，一定要搞个地王出来，而且越高越好，你放心，要么到时我退还一部分土地款给你，要么后面的土地款就别给了，反正都是自家人嘛，帮忙唱个双簧就行了！

第三、涨到多少为止？

答案是，为了去库存嘛，要一直涨到“一线城市的水溢向二三线城市”为止，不溢出就继续涨（注：溢出的标准就是大城市周边库存消灭完成）。

举例，去年上海房价3万，它周边的如嘉兴才8千，这样上海的水是溢不过去的，只有让上海涨到6万，6万与8千，高铁才20分钟距离，这样才能溢得过去。

所以，就有你们之前看到的京沪深等一线城市半年涨了一倍，然后引发周边的三四城小城市房价也疯涨两三倍，仍集体保持缄默的原因，因为这是在有计划有步骤地实施“去库存”战略呢！

三：调控的真实目的

第一步先拉“疯涨”，达到消灭大城市及周边小城市库存。拿上海为例，上海周边的嘉善、平湖、嘉兴、海宁、桐乡所有住宅全部被上海人一扫而光，房价从五六千直飙到一万五，仍一房难求，现在几十万分销大军正在引领着浩浩荡荡的上海购房团沿着申嘉湖高速公路席卷湖州、南浔、长兴、安吉，估计安徽的广德、宣城、黄山也即将马上“沦陷”……

第二步“调控”：

为什么“调控”呢？

第一、要巩固前期的“去库存”阶段性成果，“调控”表面上是调开发商，实质是防止炒房客高位抛盘，通俗称为“关门”，因为调控了，接盘的人也会相对少了。那不怕炒房客“降价处理吗?”一是限购了，你降价也没有人有资格接盘；二是你肯定也不会降价，毕竟你不是开发商，资金压力肯定是在你的承受之内才敢买的，所以你会死杠。

第二、引领大城市的投资客到更广阔的三四五线城市去“解放开发商”，放眼全国，目前只是一线和少量二三线城市火了，其他的二千多个小城市还是冬眠中，“去库存”的压力仍是任重而道远。你只有调控那些比较火的城市，迫使他们的资金沿着高铁或高速沿线去解救众多四五线城市的“库存”（那里不仅没有限购限贷，而且还出台新政欢迎你们这些远道而来的炒房朋友们，这叫“分城施策”嘛对不对），如不调控，那资金就离不开那些疯涨的城市，全国“去库存”整盘棋的战略就无法完成。

第三、调控是为了保护楼市的泡沫，避免过早地破灭，如同给垒得高高、摇摇欲坠的砖墙外面涂上一层厚厚的水泥，增加安全度，既延长了房地产产业的生命，又保护了银行资金安全，用时间去换空间，其中道理显而易见，就不做过多展开了。

“去库存”的真实目的，让人背脊发凉！

好，行文至此，可以管中窥豹，看出上头的布局了，首先解决如何“去库存”？

第一步“拍地王，拉房价”，消灭一线城市周边的库存，第二步“调控限购限贷”，引一线城市之水解全国四五线城市之渴！

一旦“去库存”成功，就会迎来了“去库存”的目的——“去库存”只是手段，目的是“房产税”！

对的，现在终于看明白了吧，醉翁之意不在酒，“房产税”才是最终的归宿。

不过也没什么可怕的，因为“房产税”是早晚的事，想想，土地都卖光了，政府靠啥吃饭，肯定是靠存量房的“房产税”嘛。

有的人说了，“房产税”收的话我们都抗议，都不交，法不责众，看你政府能把我们怎么地！

呵呵，同志们，你也太低估我们伟大的政府了，人家聪明着呢：举例，先只收20%的房子的税，其他80%的人肯定支持的呀，然后慢慢来，再从80%里面再收20%，其他的60%+前面收过的20%肯定支持的嘛……

就是这样步步蚕食，中国人嘛自古“不患寡而患不均”，要收就一起收嘛，要死也就一起死，所以到最后都一起乖乖地主动上缴哈！

所以各位土豪们，放弃幻想吧，请你们把房产税提前准备起来，什么时候开始交呢？估计在2020年前后。

有人看到这，肯定倒吸一口冷气，说尼玛的如此下去，房子没有人敢买了，中国楼市要崩盘了！

你太低估我们的政府了，我们政府掌控楼市的能力是绝对有的，政府想让它涨分分钟，想让它跌也是一招搞定……

四：现在买房是高位套牢吗？

现在的楼市该怎么办，不知道，估计连我们的李总理也不知道该怎办，不过少听那些所谓的经济专家的，要听就听中央的。但听不明白啊，你看一直说“调控调控”，从温总理调到现在房价越调越高呀！这是外行看热闹，内行看门道，你不能看文件、听政策，那都是表相，而是要看换届周期，那才是本质。怎看呢，其实很简单——看好了，叫“换届周期理论”：每一届新政府上任的第一个五年，房价都是要爆涨的，而第二个五年，会进入走平或相对下跌通道。

因为第一个五年，新官上任三把火，要搞经济，必须要靠房产拉动，所以上涨！而第二个五年呢，要保民生，稳民心，搞和谐社会，那肯定要打压房价！这就是“五年换届周期”规律，前五年为阳，后五年为阴，一阴一阳，既是治和国之道，也是买卖房的周期节奏。

不信我们回过头来看，从2002年2007，第一个五年是房价发韧上涨时期，而第二个五年从2008到2012年底，是房地产的下调或平整阶段，特别是08年都快崩盘了，多亏四万亿投入拉成了个回光返照，一直苟延残喘至今！

从十八大开始计，2012年底到2017年底是第一个五年，房子肯定是上涨通道，在这期间你就闭着眼睛买，无论是几线城市，只要是房子你就吃下，基本没有风险的。

但是要注意的是，下一个五年马上就要到来，因此关键看是什么时候想抛，要抛也就是2017年上半年要出手了，否则到下半年就抛不掉了，除非你再捂5年，等待下一波上涨浪潮……

唉，看了专业人土的分析，觉得挺有道理的，可突然发现，与我何干呢？我操这心干嘛？我既没有房可抛，也没有可买房的闲钱！

你限或不限，我都只是个爱看热闹的过客。