1978年第一次有房地产概念，1998年结束了福利分房促进了商品房发展，那个年代，手里只要有地，赚钱非常容易，造出房子就不愁卖，即使不造房子囤地也赚钱。到了2008年前后，房地产企业越来越多，又遭遇经济下行，金融危机，房企艰难度日。所以，把2008年左右之前，只要有地，谁都能赚钱的房地产时代，称为黄金时代。
经过2008年的金融危机，很多房地产倒下，但也有很多有先见的房企抓住了发展机遇，他们除了深耕本土以外，开始跨地域拓展，全国性发展，并形成自己独特的产品与品牌。此时的红利，开始由土地转向产品。随着房地产行业日益成熟，各大房企也逐渐形成了各自特色和有竞争力的产品，且相互学习模仿和资源整合，很多企业的产品都不相上下，而房地产的外部环境却越发严峻，各种国家政策日新月异，房地产利润被摊薄，且因政策变化快，投资风险越发难以掌控。
于是，此时房地产开始新一轮挑战，面对复杂多变的外部环境，房企如何在确保投资安全的提前下赚取更多的利润成为新课题。房地产是资金密集型企业，且资金投入重在前端的土地成本，如何快速把土地资金投入回收，考验着经营者，这时靠的是运营管理出效益。
所以，笔者认为房地产发展大致可分为三大阶段，每个阶段有个大致时间点和红利点，我把它总结如下：
第一个阶段：黄金时代（1998~2008），土地红利
第二个阶段：青铜时代（2008~2018），产品红利
第三个阶段：白银时代（2018~ ），运营红利
这是我对房地产发展的粗略总结，不一定准确，是个人房地产从业的体会。欢迎大家和我交流房地产，微信号：13777357285.
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