房产税来了！房价必降？？？

房产税来了！房价必降？？？

财政部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房产税，明确未来房产税将按房屋评估征收，将遵循“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房产税立法与实施。房产税征收势在必行，因为地方政府财政形势不容乐观。

对房产税的到来，有人欢喜有人愁。有人债台高筑供房，有人叠加杠杆炒房，有人有钱有闲有多套房，大家都怕资产贬值。对房产税抱有小确幸的朋友，期盼房产税能把房价降下来，持币观望就等房价回落之后捡个漏。

中国房价高歌猛进了十七八年，多数人都在不知不觉中获利，赶上了中华民族复兴、中国大规模城市化的红利期，搭顺风车获利是自然而然的事。很多大咖分析房价涨跌前景，论点各有千秋，但这十几年来房价就像女人心事一样令人捉摸不透。到底是什么因素在决定房价？

经济学规律无法解释房价

有人说房价涨跌应该遵循金融学经济学规律。但这几年政府出台了眼花缭乱的房价调控政策，限购加限贷都无法真正驯服房价，房价始终在高位波动。

房价藐视人为指标

专家说房价与收入之比如果太高则房价必然掉头下降，因为这是世界各国屡见不鲜的规律。中国"房价/收入比率"已经高于主流发达国家，但问题是房价依然藐视各种人为指标、人造规律，依旧气势如虹。

房价似乎无人能控，如同跳出了三界外，不在五行中。那么到底什么在驱动着房价？我们首先要弄明白房地产对国人意味着什么，对政府意味着什么。

房产是安居刚需，也是财富本尊

房产对于国人而言，首先是安居乐业的刚性需求、婚嫁生子养老的必需品，没有立锥之地、没有片瓦遮身就感觉形同浮萍漂泊无根，从一套出租屋搬入另一套似乎有颠沛流离的感觉，这是很多人的心路历程。

房产被赋予很浓厚的情感价值，家的象征，这是国人人性深处不可逆的东西。中国人无论身处何处何国，买房买多套房绝对是人性刚需。即便移居海外，国人依然热衷于买房置业。

福、富二字，完美展现了国人对财富的定义。福字是“有衣食田产”（衣字旁、一口田），富字是“家里有田产”（宝盖头、一口田）。土地、田产，地产自古以来就为国人带来收入和财产增值，国人对房产的热衷源自文化基因，深入骨髓，千古不变。

房产是相比之下最稳健的投资

在国人心里，房产就是财富本尊，既然作为财富（投资资产），必然要涉及各类金融资产盈亏概率对比。

中国金融市场很发达，但散户在A股、期货上赚钱的概率太低，被套牢、被迫割肉出逃的概率太高；理财产品、P2P又满是陷阱，被骗被坑的投资者满大街申诉上访都无法拿回本金；一级市场未上市企业股权的风险投资门槛太高，同时95%的职业投资人赚不了钱，这更不是普通人可以染指的领域。

然而，这十几年来，投资房产的人几乎都稳赚不赔，因此，相比之下，房产作为保本增值的投资，其稀缺性、优越性鹤立鸡群，自然成为国人首选。

土地财政是税收宠儿

90年代中央地方分税制改革推出之后，地方财政找到了新的收入来源，土地财政的地位由此得以确立，地产开发建设销售为地方财政带来稳健的税收收入。

从财政部发布的数据看，房地产领域主要涉及相关税收和土地出让收入等。总体上看，各类指标以正增长为主。而土地财政贡献仍然占比很大。

2018年全国一般公共预算收入超18万亿元，增长6.2%，卖地收入达到一般公共预算收入的35%，如果再加上地方房地产类的五类税收（房产税、城镇土地使用税、 契税、耕地占用税、土地增值税），则占到地方财政收入的40%多。

债务杠杆靠房地产支撑

同时，城市化规模不断扩大、速度加快，地方政府采用债务杠杆融资为城市开发建设投资提供充足资金，房价地价与地方债自然形成了相辅相成、水乳交融的关系。

银行在中国城市化进程中享受到了地产红利带来的利息收入，地产相关贷款在银行系统里占比很大，地产市值直接决定贷款资金风险，政府作为银行股东，更是一损俱损、一荣俱荣，对银行系统的坏账风险防范一直是政府关注点之一。

政府对土地财政“既用它又防范它”

房地产价格持续增长，一方面为地方政府带来实际收入，另一方面也令政府临深履薄害怕物极必反。因此，政府在调控房价过程中，采用的是“双头策略”，一方面保证房价稳增长，另一方面防范不合理增长，努力使房价在可控的范围内健康增长，这是一种“损盈抑满”的调控哲学。

政府深知土地财政是双刃剑，得其利若不加以控制，亦将受其害。政府工作核心目标是保经济增长、保就业、控制宏微观经济债务杠杆规模、防止不合理通胀，土地财政只是一个工具，有利时是它好工具，当危害及身时则会被明智的政府弃之如旧履。

天意难测，天意亦可测，无非是看明利害形势之变化。一切尽在不言中，智者秒懂，会心一笑。

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作 者 简 介

见群龙无首，从事投资并购、资产管理20年，喜欢思考世道人心、热爱钻研财富人生，以质朴文字道明进退取舍之道。