在上一篇里，我们讲到从个人开始申请房贷到最终的债权持有人，中间有一个长长的链条。这个链条能够得以维系的关键在于房贷的债务人能够按时还本付息。可以允许有少量的债务违约，但是违约的比例不能过高。如果银行能够一开始就严格把控发放贷款的质量，那么无论最终债权持有人是银行，还是房地美，房利美，投行，以及最终的机构投资者。持有到期后都是可以收回本金和获得预期的收益。而且如果银行一开始就很慎重地批准住房贷款，那么购房者的数量会少得多。房地产市场少了很多购房者，房价也不会涨得太夸张。
一般情况下，商业银行发放贷款是比较审慎的，是要考虑贷款人的还款能力和还款意愿的。一旦出现违约，收不回本金，银行是要承担坏账损失的。但是从2001年到2006年期间，也就是布什执政期间，银行并没有很审慎地审核贷款。宽松的货币政策和充足的流动性是一方面的原因。我觉得还有很重要的一个原因是布什政府鼓吹美国”住房梦”。布什总统还在2003年签署了”美国梦头期款法案”，由政府出资帮助低收入人群支付首付款。上有所好，下必盛焉，政府或明或暗地鼓励银行更加激进地发放贷款。仅仅有政府的口头鼓励，是不足以打动银行向低收入者发放高风险的房贷的。更重要的是有政府背景的两家住房抵押贷款公司：房地美和房利美大量从银行手中购买房贷。在贷款二级市场中，高达一半的住房抵押贷款被这两家公司买走。当商业银行看到无论贷款的质量如何，很快就可以将刚刚发放出去的房贷转卖给房地美和房利美，同时将风险也转嫁给这两家住房抵押贷款公司。商业银行又何必跟自己和贷款申请者过不去了，况且政府也鼓励发放住房贷款以实现”住房梦”。商业银行好歹还有点节操和底线，毕竟它们还受到美联储，联邦存款保险公司，货币监管办公室等机构的监管。而那些监管之外的住房贷款经纪商和独立贷款公司就完全没有节操了，不加认真审核地发放贷款。尽管这些房贷中介公司比起大型商业银行的规模小得多，但是它们胆子大，全部房贷中约60%和高风险房贷的45%是经住房贷款经纪商发放的。他们之所以有胆量向完全没有还款能力的购房者发放贷款，以及有源源不断的资金用于发放贷款，主要就是因为能够很方便地将发放的房贷转卖给房利美，房地美以及高盛等投行。
看到这里，大家可以看到，真正催生次贷泡沫的并不是高盛等投行，而是政府的政策导向以及有政府背书的房利美和房地美。房利美和房地美也因为有政府的背书，可以很方便地从资本市场以很低的利率大量融资，为从房贷二级市场购买住房抵押贷款提供源源不断的资金支持，催生泡沫越来越大。在高峰时期，两房的债务和担保约为5.2万亿美元，超过美国国债的规模。即便在美国，让每个家庭都拥有自住房也是不切实际的。要实现布什政府的“住房梦“，必然需要银行向大量不符合贷款条件的人发放贷款。所以说从宣布这个政策开始，加上有政府背景的房利美和房地美的推波助澜，美国次贷危机的种子就已经种下了。
就像上一文所说的，持有大量住房抵押贷款的两房和高盛等投行，不会傻等着按月收利息。它们将这些住房抵押贷款打包成CDO卖给对冲基金、私募股权基金、养老基金和保险公司等机构投资者。对冲基金等风险偏好较高的机构投资者就不说了，传统意义上很保守的养老基金和保险公司为什么又趟了次贷这趟浑水了？这又要说到现代货币制度永远的痛:通货膨胀时时刻刻都在。我们接受不了今天存了100块的养老金，等到退休了之后却发现现在存入的100块已经买不了几块面包了。所以养老保险不得已要跟金融市场搞在一起。挑来挑去，有住房支撑的住房抵押贷款看起来还是很靠谱的。正常情况下，能够收取贷款人缴纳的本息，获得票面上的预期收益。万一贷款人违约，还可以收回房产拍卖，按照当时房价一直在涨的势头，本金还是有保障的。而且，在2001到2006年，美国的利率极低，相应的最靠谱的美国国债的收益也很低。在流动性泛滥的时代，追求低风险的养老基金，保险基金真的是无处可逃。于是，各路养老基金，存款，保险公司的大笔资金纷纷涌入购买CDO的大军中，为房利美，房地美和投行注入源源不断的资金，激励它们从房贷二级市场购入大量没有信用支撑的次级贷款。而由于房贷二级市场交易的火爆，又反向激励商业银行和房贷经纪公司发放更多的垃圾贷款。至此，一个内部相互激励的泡沫链条已经形成了。泡沫什么时候破了？会把多少人拖入漩涡了？且听下回分解。
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