良子因为本身专业背景，再加上有长租公寓在运营，所以对上海的房子有持续的兴趣。
一直以来，上海到底有多少房子，有多少空置率？这些话题一直是“谜之存在”！
今天良子找了些资料，来梳理下公开渠道下统计的房产数量。
01
解放初期
新中国成立时，上海市行政区域总面积636.18平方公里，市总人口773.14万，其中市
区面积82.40平方公里．市区人口452.43万，人均居住面积3.9平方米。大致可以推算出当时的住宅数量是1764.47万平方米。居住条件非常差，多以旧式里弄为主，还有棚户。
02
改革开放初期
1978年，据当时的统计，市区内有483万平方米的棚户简屋急需更新；市区人均公共绿地只有0.47平方米。
从1978年到1985年，市区人口激增至698.30万人，上升25.3％。市人均居住面积仅为4.5平方米，住房成了“天字第一号“的社会问题，曾被外界浪漫地看作城市风景线的“外滩情人墙“，其实是许多无房的大龄青年无奈的选择。
1979年，上海市建设委员会部署城市总体规划，着眼现状，放眼世界，积极探索适应新形势的城市发展之路。1982年6月完成《上海市城市总体规划纲要》。1986年10月13日，国务院批复原则同意《上海市城市总体规划方案》。
03
市场经济初期
1992年邓小平同志南巡讲话以后，建设“社会主义市场经济体制”成为举国上下的一致共识。
在住宅建设领域，1987年颁布的《上海市土地使用权有偿转让办法》和1991年出台的《上海市住房制度改革实施方案》，标志着上海的土地使用制度改革和住房制度改革拉开了大幕。
从拆除房屋面积的数量上也可以看到，1992年后，住宅市场成井喷之势。
在此期间，上海还实行过外来人口蓝印户口的政策。从1994年2月起试行，1998年进行了修订，2002年4月1日起停止受理。
04
意识阶段
按照意识阶段，上海的住房建设大致分为以下三个阶段：
01.物质意识阶段（1949-1978）
主要是要解决一个“住”的问题。
期间一共竣工了 1792.48万平方米 ，拆除了224.5平方，人均居住面积4.5平方 。
02.人文意识阶段（1979-1990）
80年代国门大开，大量的西方思潮涌入国内，出现了诸如顾城、北岛、邓丽君和霹雳舞。
政府部门注重增加建筑面积、减缓社会困难，开始利用社会力量。由此产生了政府与企业合作建房、政府与企业、个人合作建房的局面，目的是使“居者有其屋’’，更新力度加大。
期间一共竣工了16721.32万平方米，拆除了605.5平方，人均居住面积6.6平方 。
03.市场意识阶段（1991-2017）
1991年《上海市住房制度改革实施方案》的出台标志着上海住房商品化的全面展开。
住宅作为一种商品出现在“市场”上，级差地租的承认使旧区住房以其独特的区位优势备受开发商的青睐，巨大的潜在价值使得开发力度加大。
期间一共竣工了49643.42万平方米，拆除了9514.65平方，人均居住面积18.1平方 。
05
上海到底有多少套房？
前面简单回顾了上海住宅的发展史，很多数据援引了同济大学张波同志的毕业论文《上海市旧区住房更新历程(1949—2000)》，在此深表感激。因为数据是到2000年的，所以后面的17年是良子同学通过自己辛勤的劳动梳理的。
现在，良子把计算上海住宅数量的逻辑展示下——
（每年的增量-每年的减量）求和
得出上海目前拥有住宅建筑面积为：57612.96万平方米。
详见数据如下表
因为1981年以前住宅投资额和住宅竣工建筑面积数据不包括城乡私人建房和农村投资，从1981年开始为全社会口径。所以实际的数量应该大于57612.96万平方米。但统计局都没找到数据，恕良子尽力了。
为了检验数据的准确性，我还根据上海的“十一、十二五规划”的目标进行了验证。
01.
（一）“十五”上海住房建设快速发展
“十五”期间，上海住房建设各指标达到了历史新高，市民居住条件明显改善。住房竣工面积近1.2亿平方米，占“十五”期末住房保有量近三分之一。到2005年末，全市城镇住房保有量为37997万平方米（建筑面积），市区人均居住面积为15.5平方米，住房成套率达到93%
我对表格进行了分析：发现截至2005年，住宅总量在39901.11万平方米，“十一五”期间，新增住宅为11994.97万平方。
与十一五规划比较，总量有出入，增量基本符合。
02.
（四）城乡建筑和住宅迅猛发展。
“十一五”末，上海市建筑业总产值达到3827亿元，形成百万建筑大军和全国最为开放的建筑市场之一。住宅房地产业平稳较快发展，2010年年底，全市各类房屋建筑面积达到8.7亿平方米，其中住宅面积约5亿平方米。“十一五”期间，中心城区拆除二级旧里以下房屋343万平方米，全市新增住宅约1.2亿平方米，其中经济适用住房开工建设超过1000万平方米，征收安置住房（动迁安置房）开工建设3250万平方米。人均居住面积从15.5平方米增加到17.5平方米。
我对表格进行了分析：发现截至2010年，住宅总量在47033.84万平方米，“十一五”期间，新增住宅为10427.33万平方。
与十二五规划还是存在着一些出入。
03.
至2016年末，全市常住人口总数为2419.70万人。其中，户籍常住人口1439.50万人,外来常住人口980.20万人。
另外还有一个检查项：截至2016年末城镇居民人均住宅建筑面积为36.1。而我通过表格计算为：38.4。这个误差是非常大的，但是数据又不会说谎，期待高人赐教。
那上海到底有多少套房呢？
上海在很长一段时间内的住宅都是90平方以下，还有一段时间实行过70/90的政策（整个小区90平方以下占70%），目前施行的保障房制度，平均面积在80平方出头。所以良子只能假设所有的房子平均面积在80-100平方之间，这样上海的住宅数量在575-720万套之间。
05
谜之存在
那上海到底有多少空置的住宅呢？
这个良子还真算不出！！！
只能援引一些网上以讹传讹的数据，仅供参考。
01.据中央党校国际战略研究所副所长周天勇的估计，2015年底我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约为20%到25%之间。
02.腾讯与中国房地产报等机构联合发布的《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。目前一线城市空置率22%，二线城市24%。
03.方正证券的调研报告显示，2015年上海在四大一线城市中空置率最高，达到12%；北京为5.6%，广州是9%，深圳约为8%。
当然，如果有电力局和自来水公司的装表和抄表数据的话。上海有多少套，要想知道，真就不是个事。
可是，这是个秘密！
不好告诉你的。。。
数据援引：
1.上海统计
2.上海市地方志办公室
3.上海市旧区住房更新历程（1949-2000），张波
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