01
楔子
两个月前，一位网友在良有方公众号后台留言，询问长租公寓户型设计的问题，并希望我推荐靠谱的设计公司。后来，她加了我微信，才有了各位看到的上面这张截屏图。我答应写一篇关于长租公寓户型的文章，但是拖了好久才开始，实在抱歉。
下面的这篇文章，可能和传统的介绍户型的文章大相径庭。所以在文首我想做点注释，才不会显得太突兀，您看得也不会太失望。
1.此文是从偏运营效率的角度阐述户型问题
2.文中提及的户型只作为参考。更多的应该是公寓运营商根据运营数据提出户型设计要求，设计公司从人体工学，场所营造等角度配合。
3.本文作者是一名注册建筑师、目前有分散式长租公寓在运营，还斜杠着一些其他的业务，所以文章可能会比较离散，敬请谅解。
02
坪效
A.坪效，台湾拿来计算商场经营效益的指标。
指的是每坪的面积可以产出多少营业额 (营业额÷专柜所占总坪数)。
随着祖国大陆逐渐与世界接轨，用坪效来衡量商业物业的运营效率也已习以为常。考量长租公寓的运营效率也是非常合适的。
在增量时代，我们做住宅设计的时候会有产品定位：做50平的一房、80的两房、90平的紧凑型3房。。。因为是一次性卖给小业主的，所以定位还是相对粗放的。
而在存量时代，我们的客户是租房的，所以他们的需求可能是按照季度、年度，甚至月度来考虑周期的。如果你的产品定位有问题，装修成本已经投入了，隔壁房间已经入住了，你想改造，谈何容易啊。所以产品定位尤为重要。
租来的房子如何挣钱，就是解决坪效问题。即每平方米/每天能产出多少租金的问题。
B.坪效还要和成本挂钩！
因为，收益=收入 - 成本
长租公寓的成本主要来自于四块：
01.拿来房产的租金成本，要交给产权人（或者出租给你的人）
02.装修改造成本，基本是一次性投入。
03.资金成本，钱的时间成本（或者叫机会成本）
04.运营成本 （包含推广费、日常的物业维修费、公寓管家等人员成本等）
只有出租的租金总和大于以上所有成本的总和，长租公寓的买卖才是一门好生意。
理论上讲，上述四块的成本都是有办法优化的，有些相对刚性点，有些更富有弹性一些。从国外的经验来看，决定一个长租公寓能不能挣钱最根本的是第一条原始租金。而其他三条是影响你挣多少钱的。
03
客群&产品
说到产品，其实对客群已经有了定位。如果都开始装修了，还对以后房子租给谁没个清晰的定位，那失败的概率就很大了。
但人又是最复杂的动物，通过简单的分析，其实无法得到目标客群的全貌。即使引入大数据分析，但因为要考虑的维度比较多，难免也会有偏差。
举个例子：
2个27岁左右的青年，一个是办公室白领，刚毕业3年，另一个是蓝领技术工，都有可能月入过万，但是在租房偏好时，白领大概率会选择住的离市中心近，房租贵点的地方；而蓝领会选择租金便宜一点的地方。
所以，对客群的分析，只能得到一个大致的方向，后期的修整还要靠运营和管理。
说回到产品，目前市场上，长租公寓的产品主流有3类：
床位（群租）/单间（合租）/套（整租），每种产品都有其适用的场所和客群。
A.床位（群租）
首先要明确，按照床位出租，在一线城市大多是违法的行为，在取缔的范围内。所以所谓的青年公寓只能短期逗留，千万不能成为年轻人的长期居所。
而对于做床位生意的公寓运营商来讲，政策风险很大，从坪效来讲，群租算是不正当竞争吧。我就不在这里对户型多展开了。（上图是魔方的9号楼公寓产品，我是挺吃惊的，融了那么多钱的品牌居然会有床位出租）
B.单间（合租）
租单间在大城市的青年中比较普遍，对价格相对比较敏感。都是住宅改造而来的，所以有些时候，住多少人很难控制。
上图是自如的公寓户型和照片。原始为3房2厅2卫，改造成了4房，就是所谓的“n+1”，在政策上是允许的。
但因为住宅无法像商业物业集中布置，所以这种单间出租也大多是分散式的。从坪效来说，拿大户型改造每平米的原始租金会相对较低，而出租的单价会和市场持平，所以收益是有保证的，前提是解决好空置率。这也是运营问题。
关于单间的建筑设计，插播一篇良子写的文章：“你能支配的空间，也许只有卧室！”
自如品牌是分散式长租公寓领域里的独角兽企业。万科，融创等都已经投了链家，无非是看中了他在长租公寓领域的经验。
单间出租的公寓运营商还有魔方，它主要是以商业物业作为改造的对象。所以出来的产品会和酒店式公寓比较类似。25平左右的一统间包含厨卫、会客、睡眠的所有功能，对于工作3-5年，对生活品质要求比较高的年轻人也会有吸引力，但要承受租金占月薪1/2还是需要勇气的。
另外他们拿的物业离核心区会比较近，所以租金不菲，如果空置率高，就很难盈利了。所以对外宣称的出租率95%以上，我是持怀疑态度的。
当然魔方在整栋楼里还提供一些共享空间，来提供增值服务，对有“x格”追求的年轻人也是有需要的。
这里插播一个日本的案例：
这个公寓和国内大多数公寓不同之处在于：
通过设计创造了许多人际交往的空间，从而增加住户的粘性。同样是单间，即使你不想和隔壁的人交流，但是你在楼上就能看到楼下他在干什么。时间一长，大家也就熟悉了。这是增加客户粘性，减少空置率不错的尝试。
如果让我操刀集中式公寓，我会通过这种方式提高坪效，并建设好社群。
C.套（整租）
整租一般多发生在住宅小区，或者类酒店的物业里。因为租客是家庭或者情侣，不太适合或者愿意和一群人发生太多的交流，希望隐私能被很好的保护。
这类产品如果是情侣，倾向于1房或者2房，装修风格偏现代（宜家或者MUJI），主要还是经济原因。出租的希望省钱，所以选简约风；承租的希望省钱，所以选小面积的。
如果是家庭，则倾向于2/3房,甚至更大，因为还需要老人帮衬着带小孩，当然这也相对费钱一些。
运营长租公寓这两年多来，我也观察到一些变化：
a.租房市场的客群细分趋向于小众化，所以会出现定制类产品。比如女性公寓。
b.公寓产品迭代较快，所以设计时需要有弹性，为未来发展提供可能性。比如设计可分可合的子母房。
c.公寓社群出现增加交流和减少交流并存的现象，所以产品要更加智能化。如何增加社交，融入社会和如何减少无效社交在公寓里同时需要解决。
04
社群&溢价
如果把公寓的房子（产品）看成是硬件的话，那么社群建设就是软件了。越来越多的公寓运营商开始谈社群，谈情怀，但真正能引起共鸣的屈指可数。
不是自如讲了“你可以住的更好一点”，甲醛就不超标了。
不是鼎家自己说，我们是最好的团队，“租金贷”就让你有知情权了。
良子认为要构建社群，就是要基于共同的价值观。对于租房的这群年轻人，谁有能力帮他们降房租，还能让他们住的体面，这才是公寓运营商该有的情怀。
此处插播一个案例：马寅 | 金山岭，让我们向内探寻， 抵达精神的高地
虽然我至今没去过阿那亚这个神盘，但我对它的主张持赞成的态度，在我的社群营造中也掺杂了许多个人的理想。
“广告：I have a dream！”半个房子的故事
有点跑题了，切回到正题。
社群的建设对于运营效率是有提升的，它能减少空置率。而房间的空置率和三点有关：
一是信息的触达率，就是这个信息是不是被目标客户所接收到。触达只能靠被动的广告和自发的口碑传播两种途径。如果已经入住的租客愿意帮你口口相传，当然能省下很大一笔广告费。
二是转化率。即使信息被有效的接收了，但是因为市场不只一家公寓运营商，所以是否选择你，就是转化率的问题了。设想熟人介绍，成功的概率是否会更高点，而且安全感也会更好一些，不是吗？
当然转化率还和通勤时间，房间营造的感觉、大小、室友、性价比等诸多因素相关。但是社群营销带来的潜在客户，转化率会更高。
三是留存率。就是续租的比例有多少。如果你的公寓一直招新人，那么留存率一定是有问题的，社群建设更不用谈了。招一个新租客付出的成本比留住一个老用户大的多的多。
只有公寓的空置率低，人房比（单人管理房间的数量）才会高，运营效率提高了，才有可能盈利。
再讲溢价的问题。
很多人一说到溢价，第一时间想到的就是：怎么从租客身上挣更多的钱！
而我理解的溢价可能有点差异：可能更接近异业联合，产生更大的社会价值。
设想一下，在每个公寓的租客中是否集结了各行各业的小伙伴？
他们都有一技之长，既然社群是“家”的概念，那么让这些小伙伴之间产生火花，或者运营商将一些资源导入，促成这些年轻人的婚恋、赚点外快或者创业支持等，不是更好吗？
这样的社群才会有粘性，才更容易形成口碑，降低运营效率那是必然的。
05
盈利模式
这篇文章主要是讲长租公寓的设计，但说着说着，又岔开比较远。最后拿美国最大的公寓REITs公司，和我们国内最大的集中式公寓运营商，以及最大的分布式公寓运营商进行一次对比分析：
在商业模式上，美国EQR更加强调公寓租赁的租赁属性，核心要点就是如何低价收购公寓，优化资产组合，获得最大的资产增值收益。同时，通过运营提升租金收益和续租率，都是围绕公寓的持有运营在做文章。
所以，我们国内的公寓运营商也应该从本源上多下功夫，提高运营效率从客群定位和社群建设上着手吧。户型产品只是一个载体，不要本末倒置才好！
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