霓虹灯五彩斑斓，照得北京如同白昼
现在市面流行一句话：买房都比买白菜快。若你经历过就会发现，
“嗯？是这样吗？”
“嗯！还真是这样。”
北京二手房市场价格合理的房子流通速度一般快于链家网上更新速度。不容看房者多加思考，房本就要改成别人名字了。甚至卖方宁可主动赔你违约金而把房子卖给出价更高者。
买房是件人生大事，要想在短期内买到还算称心满意的房子真得要买者前期做好准备。我仅以自己的看房经验，针对北京二手房前期买卖注意事项有如下小见解：
一、确认房子属性
1.住宅属性
简易解释为70年产权，俗称：大产权。民用水、电、煤收费标准。除老房子外必须有一个房间为南向含东南、南、西南。（住宅设计规范要求）
2.公寓属性
简易解释为40/50年产权，俗称：小产权。水、电部分或者全部按商业标准收费，且公寓不通煤气！
注：商品房特指经政府有关部门批准，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他。即商品房包含住宅属性房子和公寓。
对于有购房资格的人首选住宅属性房子，对于无购房资格还想买房者首选公寓房。当然像我这样的北漂一族既不满足购房资格也没那么多首付资金的优先选择公寓，起码先有个家让自己先安稳下来。
二、区域选择
1.学区房
已婚者多半会为下一代考虑好资源的学区房。除学区内原住民，投资者一般是选择总价最低的小型住宅，只在买房落学区。比如去年北京天价学区过道事件，重在学区！
相对来说朝阳区的学区房相对价格合理，对于考虑学区还要自住者来说可以考虑朝阳区。
海淀区的学区房价格溢价过多，对于工薪家庭有一定难度。虽然海淀区学区好，但是对孩子要求也高。比如人大附小，家长买了学区房只是一个条件，还要孩子参加奥数培训。
综合来看，学区房还要多加思考，三思而后行。
2.地铁附近
单身自住、刚需们选房首选自己日常熟悉的区域的地铁附近。地铁周边两公里范围内对于出行都是极其便利的。
在这个上道就堵车，出门遇红灯的城市地铁就是整个大北京的地下行宫，连接着各个区。比如1、6、7号线横垮北京，和4、5号线纵向沿线形成便利的换成关系网。其中的便利性相比你我都心知肚明。
所以整体看四环内的地铁沿线都是很方便的自住选择。现在北京地铁正在往五环外延伸，要不多久我们的自住选择可以更加扩大范围。
3.配套齐全的核心区域
如果买房者撬不起四环内的房价，不妨看看四环以外的核心区域。比如朝阳区的双桥、管庄、亦庄。并不是四环外便宜就能买，一定要考察其周边繁华程度，是否配有商场、银行等场所，以免后续无较大的升值空间。
三、看房
1.住宅楼龄
老房子一般外墙面破旧内部空间狭小，俗称“老破小”。老破小除个别后期加建电梯的几乎没有电梯。一般老房子七层以下含一部楼梯、每层3~4户。由于老小区没有气派的单元入户大堂和电梯，所以“老破小”的得房率是目前市面流通二手房中最高的（别墅、叠拼那种独门独户除外）。（得房率：是指可供住户支配的面积与每户销售面积之比）
我去年帮朋友看房，买了这种老破小，超值！房本上建筑面积150平的，套内使用面积142平，总价450万。相比那种同样150平、450万的新房或者高层住宅，他们的房本上套内使用面积可能只有130平米不到。这期间的差距真不是一点半点！
2.房间朝向
首选房间内卧室或其他主要房间朝南向，次之东南，再者西南。当然北向是单价最低的。在寸土寸金的北京如我这般年轻人大部分工作时间是早九晚六，加上周末再逛个商场直到晚上才回家的人，对于纯南向的房间来说，好奢侈！在我目前的金钱能力范围内感觉好浪费钱。
我个人更倾向于东南向，相比正南向单价低而且还能在阳光的沐浴下起床上班。西南向价格较东南向低，北方的西晒还是有些严重的，夏天会比较热，冬天还好，如果资金有压力的可以考虑西南向的住宅。对于有老人的家庭给老人选择正南向房间为好，这样老人会有更长时间享受阳光的陪伴。这是我个人观点，这个主要看个人资金而选择。
3.楼层
不论多层、高层都忌讳选择顶层。一是因为出入不方便；另一原因是顶层容易出现渗漏现象，现在的建筑工程防水处理技术一般，房屋中多面墙体接触室外，所以顶层室内保温不好，导致顶层单价便宜。
我很喜欢多层小区的一层，因为会送个门前小院子。而且这种老小区前后两排楼之间的距离较大，阳光照射充足。休憩的时候可以在院子里养花种草，一壶花茶、一把躺椅，一个人的世外桃源。
而高层避选低楼层，一般四层以下接受阳光照射时间短。其他楼层可以自己凭感觉、看视野、看楼层差价选择。
以上是我个人总结的看房经验和部分工作经验的融合。大家买房也可以凭”眼缘”来选择，相信第六感，它会告诉你适合不适合。希望以上经验对准备买房者有一定帮助。
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