来源 | 米宅（MizhaiPlus）
作者 | 葫芦娃
这两个月，楼市很难。
更难的是，对于普通人来说，如何抉择。
几乎所有人，都在高喊：楼市凉了，房子不能碰。
但是，极少有人告诉我们：
普通人的财富保卫，该何去何从？
第一，是怕打脸；第二，是真不懂。
而我这种脸皮既厚、恰巧还略懂的“真·硬核·楼市老朋克”，今天想推心置腹的跟大家聊聊：
关于当下的楼市抉择；关于下行市场里的投资策略；关于该不该买，买哪里……
1
我自己就是做地产的。
我一天之内所看到的楼市负面，可能比普通人一年看的都多。
更魔幻的是，我连续看了9年。
类似近两天这种利空消息解读——
“32个城市银行房地产专项检查”、“严查通道资金””、“地产股普遍下跌”、“房企境外融资收紧”……
我在硬盘里随便扒拉扒拉，甚至比某种妙不可言的小电影还要多。
2012年，关于宏观调控被各种场合提了接近200次。其中，160次以上提到“让房价回归”。
所谓的让房价回归，就是明确的指出：让房价降下来。
措辞严厉程度，比现在更让人心生畏惧。
每逢此时此刻，我都会关上电脑，也关上小电影，静静地思考一个问题：
我有没有更好的选择？
2
楼市会往哪走，我们虽无法确定。
但我们能确定的是，财政积极和货币宽松的时代来临了：
• 7月15日以来，央行合计投放资金突破12000亿，净投放金额超过4200亿；
• 上周末，央行发布了二季度的货币政策执行报告，下阶段主要政策思路的第一条就是实施稳健的货币政策，适度进行逆周期调节，保持流动性合理充裕；
• 某行企业经营贷的利率已经做到比房贷利率还要低，7月份的CPI指数同比又上涨了2.8%。
少数人在降息，绝大多数人在通胀。
我们的必然选择就是，用投资来对抗货币宽松和通胀承压。
而对于投资来说，我们有没有更好的选择？我们有没有比不动产更好的选择？
3
在投资圈里，有个底层的三原则：安全性、流动性、收益率。
绝大多数情况下，这三个基准原则呈降序排列。
也就是，安全性＞流动性＞收益率。
安全性是红线。
尤其是当一个标的上，所承载的是整个家庭的核心财富时，安全性一定是第一位的。
A股和科创板涨的再残暴，你敢把家庭财富的90%放在上面么？哪怕是ETF。
逃跑的扇贝、饿死的猪、消失的铬矿、被盗的财报、失窃的存款……股市的魔幻，分分钟教你做人。
不动产的刚猛之处在于，半数以上的普通人敢把，或者说是不得不把家庭财富的重心置于其上。因为它的背后，有城镇化的背书，有土地财政的背书，有银行信贷的背书……
2018年，土地财政收入占地方财政收入的51%；20个核心城市，半数对土地依赖度超过70%。
单纯这一点，就是不动产安全性和楼市安全性的保障。单纯这一点，就能打爆绝大多数投资品的狗头。
流动性，可能是目前的楼市最受诟病的一点。
受限售影响，绝大多数城市里的房产都要被锁死2年以上。
但是，绝大多数人忽略的是：
流动性，追逐的是变现能力。而不动产的变现，不仅有交易，还有信贷抵押。
更关键的是，我们去看一二线城市核心板块里的二手房成交周期时会发现，即便在最凉的静淡市里，这些核心城市核心板块的二手房，成交周期也不会超过2个月。
60天的极限成交周期，再加上随时可抵押变现，这种流动性，放在任何一种资产品类中，都不能算末流。
至于收益率，反而是最不重要的。安全性高，变现能力好，收益率无非就是赚多赚少的区别。
而不动产的优势在于：
第一，无需日常兼顾，不用每天盯着K线，该上班上班，该生活生活；
第二，有房贷的杠杆加持，而且房贷的资金使用成本又是偏低的。
上面三个原则，房产在任何一个领域中，都不是最好的。
涨幅收益有时干不过比特币，流动性时常干不过股票，安全性比不上保本理财。
不动产的优势在于，兼顾了安全性、流动性和收益率之后的均衡。
我们必须承认，目前的我们，几乎找不到比房产更好的、拥有如上三元均衡的替代品。
绝大多数情况下，不是我们选不选的问题，而是没得选的问题。
4
不过，必须承认的是，我们的楼市出了一些问题。
过去的九年时间，我一直在各个重点城市中辗转。我看到的楼市问题，可能比键盘侠们一辈子看到的都多。
如果让我来吐槽楼市，我能吐槽到，让你们看到混凝土和桩机都想骂娘。
但是，如果让我理性的来聊聊楼市的问题，我最想说的一句话是：可能楼市和房价最大的问题是，需要等一等。
• 资本过多的流入到了地产行业，资产的增福超过了实业和制造业的增幅。房价的涨幅，超过基本面的涨幅太多；
• 房价涨的太过刚猛，远远超过收入的增幅。韭菜还没长好，那边锅都烧开了，等着下饺子；
• 城市画饼的能力太过魔性，城市的生长速度，远远超过了城镇化倒逼下的人口流入速度；
• CBD搞的太多，写字楼盖的太多，产业却没扶植起来几个。台子搭的太快，唱戏的还在童子班，戏台都搭了七八个……
地产，需要等一等实业；房价，需要等一等基本面，更需要等一等收入；城市，需要等一等人口的流入；CBD，需要等一等产业的成长落地。
换句话说就是：房价，需要等一等背后的一切支撑。
但是，我们必须清楚的是，这种等一等是暂时的，站在更长的周期里看，房价还会继续向上生长。
因为，未来15年我们要完成10%以上的城镇化率增幅，每年将有超过1000万人进入城市；
因为，世界是陡峭的，人口和资源向大城市的聚集是恒定的规律；
因为，地方政府对土地财政的依赖度，仍然找不到最好的替代方案；
因为，我们每年6%以上的经济总量增幅，分到普通人手里之后，受某些无法言说的限制，只能留在国内，自我消化沉淀；
因为，我们仍然找不到比房产更好的，兼顾安全性、流动性和收益性的替代品……
回望过去三十年的中国楼市，基本逃不过“六字大势真言”：等一等，涨一涨。
蹦的高了，蹦的都超过支撑力了，就等一等；
等到支撑力足了，就向上蹦一蹦，涨一涨。
等的时候，怎么看房价，怎么有问题；涨完之后，回望房价，怎么看，怎么没问题。
5
现在，又到了等一等的时候。
在这个时候，技巧就非常重要了，下面就是“真·硬核·楼市老朋克”的上线普及时间。
1、此时，最忌讳的第一点，不仅拿了所有的钱，还借了所有的钱，进场楼市。
因为，现在最不确定的就是何时能涨，即便我们知道大势会涨。
在下半年的静淡市中，我们大概率能买到别人爆仓的9折，甚至是85折的房源。但是，买到之后，我们就要做好不会暴涨的心理准备。
一定要给自己留条后路，一定要给自己留足2年以上的现金流预留。
而至于首付，一定要有多大能力办多大事儿，尤为忌讳高杠杆。
这样做的好处就是：
即使两年横盘，你可能会骂街，但不至于爆仓，不至于导致日子过不下去，跑去会所当嫩模。
2、此时，最忌讳的第二点，轻信魔幻大神，买一些看不懂的神奇资产。
每逢静淡市，牛鬼蛇神就特别多。
因为在这个市场中，绝大多数的资产都是横盘不挣钱的。
此时，焦虑感就出来了，总感觉自己的惊天财富，每天都被通胀的外部环境和横盘的内部市场给消耗殆尽。
天天一脑门子汗，只想求暴击。
接着，魔幻大神就开始批量生长了。前些年是带着去买公寓写字楼和农民房，这两年是带着去买地。
绝大多数情况下，这些神奇资产都会被包上一层又一层的外壳，绕的让人看不懂，偏偏直觉又在告诉你，这玩意儿能赚钱。
当你去买这类资产的时候，你要搞明白这东西在当地是否合法，是否是存在割韭菜，是不是在击鼓传花，你又是第几棒，下一棒是谁，旁边的配套到底是菠菜还是酒店……
越绕越迷糊，越绕越头大。
记住这种靠让人迷糊和头大来搏暴击的资产，大概率存在收割的陷阱。
3、此时，最忌讳的第三点，神话楼市的收益。
这两年，楼市的收益一直被大仙们吹的过于神奇。
类似“工资只能糊口，房产才能暴击”、“房子，才是普通人完成阶层跃迁和财富暴击的希望”，这种“重工业炒房风”的标语特别多。
但是，我想提醒的是——
对于普通人来说，不动产配置做好了，的确能让你过得比绝大多数同龄人舒服一些。
但是，要说靠买房，来快速完成阶层跃迁和财富暴击，可能真的是有点难。
买房这件事，说到底就是个资金密集型行业。
靠的是起步资金高，信贷条件好，快速堆规模。
1000万的资产包涨10%，其收益绝对值比100万的资产包涨50%，还要高一倍；
人家1000万的资产包，涨了10%，又裂变出一套强二线的首付；
而你100万的资产包，涨了50%，只裂变出一套弱二线的公寓。
这就是规模的收益力量。
有的人，起步都是1000万的资产包，你说气人不气人。
把心态放平和，时刻提醒自己一点：
有没有更好的选择？是不是更长线的趋势收益？
4、此时，如果非要我说点落地方向的话，就是：一线已经触底，二线仍在磨底。
过去几个月，一线城市中的北上深，二手房的成交量连续上涨。
而一线城市中，核心区位的二手房议价空间和优惠空间，已经呈逐步缩小趋势。
这背后，肯定有小阳春的影响。但更重要的是，被压抑多年的刚需客户，终于停止观望，开始进场了。
一线基本已经完成触底。
而二线城市的成交量仍然非常不稳定，部分城市的二手房价格，开始回调。优惠开始放大，议价空间开始增加，成交周期开始拉长。
二线城市的二手房正在进入磨底周期里。
但是，你问我何时会涨？我只能说，不知道。
假如有人告诉你，某城在某天一定会涨，甚至具体到某个项目，具体到某个时间点。那么，我劝你，最好不要信。现在政策和环境的叵测程度，已经超出了普通人的认知，任谁也无法准确预测到哪一天能够进入上涨周期。
反正，如果我知道，我一定不会告诉任何人，而是悄咪咪的埋伏在前一天。
5、最后，还有最重要的一点，要做好风险兜底。
从去年到现在，我们会发现在这个世界的运转过程中，冲突和对立越来越多，意外和风险越来越多。
下半年的不确定性，大概率还会更多。
我们一定要做好风险兜底，而风险兜底的最好办法就是，不把鸡蛋放在同一个篮子里。
对于买房子这件事儿来说，分散风险的最好办法就是——
把人民币资产作为底层资产，同时隔离出一部分资产作为避险资产；
离开现有的国内资产圈，分散配置。
这点对于净资产规模已经堆到极限，不仅脚上有鞋，而且鞋还不错的老哥尤为关键。
毕竟，现在光脚的太多，时刻都想掀桌子。
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