文：江恩理财 2023.10.24
买房的时候，要贷多少住房贷款才比较合适呢？
想要获得这个问题的答案，要先考虑两件事。一是住房的价格和贷款本金的比率，二是借款人的收入和所要支付的贷款本息的比率。
当人们问我一和二哪一个更重要时，我一般都会回答二更重要。
理由如下：每月偿还的贷款本息是固定费用。固定费用是不管收入减少还是中断，每月都必须要支付的钱。如果没能在约定的日子支付费用，就会出现问题。如此反复几次后，最糟糕的情况是房子会被金融公司拍卖处理。
因此，决定一时，要考虑到如果从双职工家庭转变为单职工家庭而收入减少时，是否也能支付贷款本息。同时，为了应对因失业或因身体不适，收入暂时中断的情况，还要预留可以支付几个月生活开支的备用资金。
我建议人们决定贷款本息的支付金额时，要同时满足下面条件。
1.每月支付的贷款本息最好不要超过实际的平均收入（除去所得税、社会保险等后的收入）的30%。
2.每月支付的贷款本息最好不要超过没有负债时可存金额的50%。即偿还贷款后要能够继续储蓄没有负债时存款金额的一半以上。
例如，每月的实际平均收入是1万元，可以储蓄4000元，按如下方法决定贷款本息支付金额。
1.不超过1万元的30%，即3000元。
2.不超过4000元的50%，即2000元。
同时满足这两个条件的数字是2000元。因此，每月所支付的贷款本息最高不要超过2000元。另外，如果有其他种类的贷款本息偿还金额，也要包含在其中一起计算。
如果一个双职工家庭由于抚养子女等问题，随时可能转变为单职工家庭，前面讲的两个条件就以丈夫的收入（或主要的收入源）计算。如果按双职工家庭收入决定贷款本息后，当突然转变为单职工家庭，就会由于偿还负担太大而感到吃力。最终，为了偿还债务，夫妻双方不得不继续工作。
如果双职工家庭中再过3年或5年就是配偶退休时期，就要积攒比江恩在前面讲的还要多的贷款本息金额。同时，要在夫妻二人都在工作的期间最大限度地储蓄。当储蓄到一定数额时，就偿还部分本金，以减少每月支付的贷款本息的负担。
如果夫妻二人在偿还贷款的大部分时期都在工作，于是计划按双职工收入决定贷款本息支付金额，那么，我建议您的贷款本息支付金额要低于江恩在前面讲的标准，因为还要考虑其他预想不到的情况。
如果为了支付过多的贷款本息而完全不能储蓄，是不明智的。也许有人会认为，偿还住房贷款和储蓄没有什么不同，但还债和储蓄是完全不同的。前者是为别人投资，后者是为自己投资。
买房不是人生的唯一目的，子女的教育资金、养老资金等也需要长期投资。居住的房子再怎么涨价，在出售之前也只不过是押着钱的房子而已。如果完全没有储蓄，就相当于把所有的钱全部投资到房地产。
即使从分散投资的角度看，也要继续增加金融资产的比重。而且，当金融资产积累起来成为一大笔钱时，可能会重新调整未来的支出计划。因此，综合以上理由，中途适当地偿还部分负债可能会更好。
已经贷款买房的人，通过计算，如果发现现在支付的贷款本息超过上面提到的金额，就要降低贷款本息，每当存够一笔钱时要部分偿还本金。如果完全没有余钱可以用来储蓄，有时为了支付贷款本息，还需要借钱的话，就有必要好好思考一下是否要卖掉现在的房子，再买其他便宜一点的房子。这样的房子不是“自己的房子”，而是高价的“月租房”。住在高价的月租房里，还不如卖掉再租便宜点的房子。
关于一说的，贷款本金最好不要超过房价的40%。
例如，购买180万元的房子，住房贷款要控制在房价的40%即72万元以内。如果以7%的固定利率借72万元并按本息均分方式偿还，根据贷款年限，每月大约需要支付8340元（年限10年，总利息28.2万元）或6480元（年限15年，总利息44.4万元）或5580元（年限20年，总利息61.8万元）。
即使是相同的利率，贷款年限越长，每月支付的本息就会越少，但整个偿还期间所支付的利息就会变多。根据贷款年限，金融公司所适用的利率也会有所差异。
按这种方式计算一和二后，最终决定贷款的数额和贷款年限。
如果一过高，二自然也会变高，这就会导致问题的产生。而其中最大的问题会在房价下跌的时候出现。
假设贷款120万元购买了180万元的房子，如果以后房价跌到120万元以下，就会发生贷款超过房价的情况。这时，房子早就丧失了投资价值，变成了只会产生费用的商品。
这时，即使是卖房也无法偿还剩下的贷款。在这种情况下，谈论自己的房子所能提供的舒适感是需要多么大的勇气。这件事情目前来看似乎难以想象，但如果今后房地产市场长期停滞，就会发生这种情况。
实际上，日本在20世纪80年代后半期，看似永远直线上升的住房价格突然暴跌，1990年后再次暴跌，跌到之前的一半以下，20年后还没有恢复的迹象。这次房价暴跌的结果是：很多人破产或继续偿还超过房价的住房贷款。
近年，我国也有迹象显示可能会出现这种情况。由于房子的大幅度增加，很多房地产公司和金融公司竞争的项目融资出现泡沫，房地产市场已经埋下了定时炸弹。因此，利用过多的贷款购房并不见得是明智之举。
不过，对于收入高的人，即使到目前为止积攒的钱不是很多，也可以考虑比40%更高的一。因为比起收入低的人，收入高的人可以更快偿还贷款本金。
如果你看中了一栋房子，非常喜欢，无论贷多少款，也一定要购买，那就要作好思想准备。在贷款本金减少到一定水平之前，需要拼命地节约、储蓄、偿还。如果没有这种心理准备，有一天房子就会成为绑住你手脚的锁链。
美国的次贷危机就是由于过低的一和伴随而来的低二、利率上升和经济状况停滞等不相符合的结果。美国的金融公司为了竞争，发放的货款甚至比房价还要高。现在很多美国人过着每月支付住房贷款本息后，就没有余钱或借钱还贷的生活。
在这个过程中，由于利率上升、失业、收入减少等原因，很多人无法承担贷款利息重负而被金融公司强制收走了房子。而面临这个问题的，不仅有非优良住房贷款者，也有用过高的贷款买房的人。
如果你掉进水里，水漫到了脖子，每当水稍微晃动，你就要屏住呼吸，而且水位稍微上涨，你就有可能失去性命。为了防备这种情况，认真学习游泳很重要，但是不让自己掉进水中更重要。货款买房也是这个道理。
网友评论