历史是判断未来的唯一方法。 

—— 帕特里克·亨利，1775年

这是屠夫的第 127 篇原创，全文 1800 字

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金钱永不眠，屠夫问候各位早安。

经过《1元成为包租婆》和《2个误解，3种类型，4个选择的理由》，相信大家对REITs这项“收租资产”有了初步认识。

然而正如之前所说，对于一个考虑将REITs纳入组合的投资者来说，这些信息远远不够。

今天，屠夫将引用REITs投资专家布洛克的研究，为大家展示更多有关REITs历史表现得数据。

01  1960~1989，从无人问津到过度建设

下图展现的是60~80年代权益型REITs和标普500的年化收益率对比。

（来源：《REITs：房地产投资信托基金》）

成绩还不错吧？

事实上，收益表现优秀的REITs在前20年里乏人问津。

首批REITs在1960年诞生。当时REITs的规模在1000万美元到5000万美元之间，资产合计只有2亿美元左右。

20世纪60年代可以说是REITs的婴儿时期。虽然还是新鲜事物，REITs在1963~1970年提供了平均年化约11.5%的收益。

对比同期标普500指数平均年化总回报6.7%，REITs的表现还是很能让人满意的。

20世纪70年代是股票和REITs市场的骚乱时期。

抵押型REITs在原油价格上涨引起的严重通货膨胀中，由于债务杠杆出现价格崩塌。

由于抵押型REITs的负面经验，20世纪70年代的投资者对于REITs兴致缺缺

—— 事实上，这个时期没有机构资金配置到REITs行业。

幸好权益型REITs的良好盈利支撑住了收益率，最终整体REITs以平均12.9%的年化总回报，依然战胜了标普500的5.8%。

在20世纪80年代期间，REITs的年化收益率惜败于标普500。

1981年美国国会通过的经济复兴法案，为房地产持有人提供有吸引力的税收减免，催生了房地产泡沫。

房地产价格的快速膨胀，限制了REITs通过并购进行增长的能力，也导致了REITs在这一时期的收益表现大打折扣。

尽管如此，REITs在美国诞生的30年里还是取得了持续稳步增长的收益，成为让人难以忽视的资产。

02  1990~2010，牛熊交错下的的REITs

80年代房地产过剩带来的问题延续到90年代，导致REITs遭受房地产熊市。

NAREIT统计数据显示，权益型REITs在1990年的总回报是-14.8%

——这是自1974年以来最差的年份。

然而寒冬很快过去，1991~1993年的REITs迎来大牛市。

布洛克认为，这场牛市有两个原因：

一方面，1990年REITs下跌过度，随后的均值回归带来不菲的收益；

另一方面，80年代末到90年代初的房地产过度建设，让REITs在挑选房地产时有更强的议价能力。

REITs在1993~1994年掀起了IPO浪潮；而在随后的1996~1997年，机构货币管理人开始投资REITs，房地产证券化的趋势彻底确立。

由于过度的股票发行和不合理的资本配置，REITs投资者在1998~1999年经历了又一轮熊市；到了2000年，虽然房地产空间市场仍旧疲软，但是REITs重回牛市。

直到2007年2月之前，REITs拥有接近7年的良好表现；然而，毁灭性的熊市终究还是随着次贷危机一同袭来。

2009年3月，REITs开始大量募集权益资本和降低债务杠杆，逐渐又恢复了元气。

下图展现了1990~2010年REITs对照标普500和罗素2000的业绩表现。

（来源：《REITs：房地产投资信托基金》）

03  REITs的风险优势

《初识REITs》中屠夫已经提过，这次为大家带来更详尽的数据，看看REITs的风险分散作用到底如何。

一方面，全球房地产公司表现出与其他资产类别较低的相关性。

在投资组合中加入REITs，将有效地降低投资组合的风险

——这也是屠夫将REITs纳入半天候组合的初衷。

下图展现了2000年12月~2010年12月期间，REITs和其他大类资产的相关系数。

（来源：《REITs：房地产投资信托基金》）

不难看出，REITs和股票、债券等主要投资标的的相关性都不高（普遍在0.6甚至更低），能起到很好的风险分散作用。

另一方面，REITs本身的风险也是相对分散的，因为不同地区的REITs相关性也很低。

下图展现了全球主要REITs市场在1990~2010年的收益相关性。

资料来源：FTSE EPRA/NAREIT, CBRE Clarion as of December 31, 2010.Total return calculations in U.S.dollars.

（来源：《REITs：房地产投资信托基金》）

还是以半天候资产配置组合中的REITs指数基金为例。该基金追踪的是富时发达市场REITs指数（FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Index）。

该指数覆盖了美国、日本、澳大利亚、英国、加拿大、HK等国家和地区，而这些市场的REITs之间呈现低相关性，所以基金内部的风险也得到充分分散。

04  写在最后

截至本文成稿，REITs已历59年。

在风云变幻的金融世界里，59年虽不悠久，但已经历沧桑。

这项基于房地产的投资工具，经受住了几番牛熊考验，从收益和风险来看，都不失为一个好的投资选择。

光知道REITs的历史表现，对于投资实操而言依然不足。

对于资产配置者来说，指数基金才是能落地的投资工具。

在第3节的最后，我们已经谈到基于REITs的指数基金。

是的，REITs也有指数，而且富时发达市场REITs指数还不算最出名的那个。

下一期，屠夫将为大家介绍REITs领域最著名的几个指数。

敬请期待！

作者：屠夫1868 @ 基业长红