本文是为一位朋友写的演讲文稿，结合他的工作经历，从售楼员角度讲了，影响购房的因素，各位有意购房者可以作为一部分参考，买房，到底关注哪些因素。
影响购房成交的因素
房地产，是近二十年中国经济发展的重要支柱之一，房价的涨跌更是牵动着每一个购房者的神经。
从农村到城市打拼的年轻人，为了在城市定居，需要买房；年轻人结婚，需要准备新房婚房；手有余钱的中老年人，想要改善居住生活条件，需要购买改善型住房；家有儿女，为了孩子能上重点中学小学，会努力购买一套学区房；投机客炒房团，为了投资投机赚钱，会购房；身家丰厚的富豪，为了休闲度假，可能会在旅游区购房……等等等等
有各种各样的人有购房需求，但有的人真的买了房，有的人一直没有购房，是什么因素在影响着购房的成交与否？
从一个房地产置业顾问的角度，我认为有以下几个原因。
一.从内部来讲
1.房屋的价格与价值因素是首要的
价格与价值相匹配，叫做物有所值。如果同品质的房产，我们的房屋价格相对于其它竞争对手更低，那么销售阻力就会小，反之销售难度就大。
房屋的价格，不仅仅指的是单价，单套地产的总价同样重要。总价越低，能有购买能力的人群就会越多，这个道理大家都懂。
2，价格说完，我们再细说一下房屋价值的问题
房屋价值，主要体现在两个方面，一是本身价值，二是地段价值。
房屋本身价值，包括两个因素，分别是户型，质量。根据2011年江门市的一项市场调查，有百分之五十二的人会在意户型结构，有百分之五十八的人会在意房屋质量。
地段价值，简单来说就是房屋所在地块未来的升值前景如何，如果政府有明确的开发计划，荒地也会成为热地，如果城市重心有明显的转移计划，原市中心就可能会渐渐衰落，房产自然也无人问津。参考秦皇岛市民中心搬迁问题。
3、第三个内部因素是配套设施
交通，给水，排水，消防，配套商业，学校，娱乐场所等，都会影响购房者的决定。如前面所说，想买学区房的，肯定在意学校配套，想改善居住条件的，肯定注重周边环境。
4、地理位置
房屋所在的地理位置，就会淘汰掉一部分购房者。以秦皇岛为例，在开发区工厂有稳定工作的人，基本不会去北部工业区和河东购房，在山海关工作的人，也基本不会来市中心购房。
5、企业品牌与物业
开发商的品牌口碑也会影响购房者，有一部分人还特别认同这个因素。我们应该听说过这种说法，恒大是大地产，楼盘肯定有保障。海三在秦皇岛发展这么多年了，肯定信得过他。
物业品质也有一定影响，尤其对于已经有部分交付使用的小区，如果物业脏乱差，引起业主反感，新购房者就会产生疑虑。金屋集团的物业口碑，对于销售是有促进作用的。
6、销售团队的素质能力
房地产是一个市场竞争激烈的行业，酒香也怕巷子深。如果有一个好的销售团队，有高素质的售楼员，那么他们会合理的扬长避短。将优势放大，刺激购买欲望，将劣势弱化，打消客户疑虑。
二，就外部因素来说有以下几点
1、国家政策的变动
房产贷款利率，交易限制，转让费用，限购政策等都会影响购房成交。也许要求首付提高一成，就有会几万人买不起房子了。今年国庆节前后，国家的严格限购政策，使得北京上海的房产成交量都有明显下降。
2、销售环境
售楼处的销售环境会有波动，如果有问题客户来闹事，可能就会对意向客户造成影响，某些时候，是售楼员无法扭转的坏印象，生意就会泡汤。所以许多公司有专门的处理问题客户的人员和房间，也会对售楼员做相关应急问题的培训。
3、意外事件
购房从有意向到最终成交，可能会有几天甚至几个月的时间间隔，中间可能会有各种问题发生。我亲身经历过的，购房者在看房后，回家途中亲友发生了车祸，需要大笔钱救急，那么首都就付不出来了，只能放弃购买。
购房，动辄几十万几百万的金额，对于很多普通人来说，可能是一辈子最大的一笔消费。消费行为会受到方方面面因素的影响。
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