诠释自由的社区，在这里没人关心白百合

墨社WHEN系列：一篇以墨社为核心的运营输出记录，验证运营模式和工具的真实案例。

上一篇文章发出以后，圈内的一些朋友是真心喜欢，也有给出特别中肯意见的业内人士，建议各位同事传阅学习。

也有些朋友看不懂，问“那不具备，有差距，就不要做了吗？照你这么说，联合办公还有市场吗？”

今天我来替这个行业说说话。

市场
“联合办公（Coworking）这种生活方式一旦像喝咖啡一样被推广起来，全国都是市场。”

结合我第一篇的文字，联合办公的市场应该存在于对全能型和具有一定文化背景的人才需求普及，到对移动共享办公物理空间的需求。最终将在此类移动办公环境下聚集这类人群，而聚集他们的能力不是依靠租金优惠，长期也不是依靠地理位置，而是优质的社区服务。

所以联合办公一定可以盈利，只是目前诸多品牌都在摸索的过程，地产出生的品牌也在寻找自己的定位。四月份我们联合建筑游学做了一次上海的室内空间学习，探访了WeWork，Distrii 办伴，裸心社 naked HUB等品牌的空间。

大家都有不同的方向，令我惊讶的是WeWork和naked的品牌DNA非常相似，如果有一天他们能有品牌间的合作，对用户和市场都是特别好的事情，特别看好WeWork云南路和裸心娄山关路的项目，有机会的都建议大家预约去看看。我们设计的游学课程上，主题是《设计和品牌营造》，最后我们游学的同学印象最深刻的设计和品牌，就是WeWork和裸心，而被问到最后从设计到品牌最重要的是一脉相传的服务，最得人心的自然就长久。

“这就是生活方式，为一些人提供一个理想生活方式的小生态，就是盈利模式。”

WeWork和裸心都不刻意筛选用户，因为来的用户都是冲着生活方式和价值观来的，花的也是这个钱。
市场核心是业务模式，就是供需，再挖深了就是人性。“物以类聚，人以群居”，中国文化中的社区理念其实随处可见，只是近30年来我们追求的物质需求优先级更高。而今天，文化复兴近在眼前，人性中最有可能追求的就剩下文化提升，联合办公的使用者不过走在前面罢。

“你怎么能如此肯定？”，因为历史总是在重演。

50年前，我们的父辈上山下乡，40年前恢复高考，30年前改革开放，等等。我印象最深的就是“下岗再就业”和“夜校”。于是“双创”和“众创空间”对我来讲总有一种似曾相识的感觉。对知识和能力的追求，最终导向知识和能力的聚集点。

资本也在寻求文化产业的入口，不止一位朋友说起过，冷却回笼以后的资本也在寻找新的联合办公品牌进入。目前在布局的品牌，都希望在接下来的三年内能形成自己的品牌DNA，找到运营方向，磨合团队以及占据一定市场，等待翻盘。

为什么要定义“社区”这个概念？
"因为我追求的，你们也在寻找，而我们已经有答案了。"

2015年12月下旬，墨社一直在寻找一个突破口或者一个转折点，从实体运营上切入做案例，帮物理空间解决运营管理上的困扰。我们深刻理解行业里从业者的痛点，曾经也不只一次跟从业者朋友交流，“联合办公做的方法不对，就是温水煮青蛙”。我希望用我们在行业内外积累的经验，以及对社区效果的体验结合点，整理成工具，为社区服务者服务。只有管理运营成本下降了，才能体现出服务价值，从而长期解决招商和盈利问题。
同样在做联合办公的，或者共享，或者孵化器，最终将是地段和服务的竞争。

所以接下来我将举的是墨社自己的例子。

对社区的思考
"没有品牌，零基础的情况下，能有社区吗？"

墨社有幸在今年伊始前受到联合谷的邀请，参与长乐路的集社办公社区的策划，负责运营。这是一次鲜有的合作机会，也是墨社首次进入独立运营角色的尝试。

我们在接到合作意向的当下就对集社做了整整一周的深度调查，包括市场定位，周边办公商业环境，物理层面的优略势分析，以及可行性分析。在去年年底由微信公号发布了墨社进入集社的消息，开年首周就收获了集社最早的两位会员。后续适当的机会我们会公布我们的分析报告。

最早墨社团队也是在集社办公的用户，一月份的头两个礼拜我们做了两个尝试：第一，就是整体空间能容纳的流动人群，以及空间的整体利用价值。对空间里举办活动、能进出的人群、空间动线、对周边商铺的影响，分别做了评估，也就是暖房派对背后的真正含义；其次，就是尝试从市场倒推运营方式，简单来说，拿墨社团队做为最早的社区小白鼠，推演出符合这个物理空间的运营方案。

于是短短三天内确定了软性服务以及空间优化方案，形成了现在的集社会员模式。首先引入我们在coworking.org上的Passport权限，注册墨社网站的用户都能免费体验三天移动办公；如果觉得空间合适，但是不确定的可以在周一至周五使用日租的模式；如果一个月能来半个月（10个工作日）以上的，那么月度会员会更适合你。由此，再根据市场推断出移动办公的价格是1000元/30天，而日租的价格是100。

我们在社区里添加了三个软改造：
· 白板漆的使用：刷了四面半的墙，允许白板笔的使用，目前业主新项目的其中一层，全刷的是白板漆。
· 软木板的使用：目前一面软木板上都是会员及参观人士的名片，周边好吃的餐厅，以及一些小福利。
· 站立式办公台的增加：窗边添加了一溜实木板，特别适合夏天的时候开着窗户站着打字，爆发一些想象力。

两个体现社区现象的地方：

· 家族甜点站：我们将暖房派对上留下来的零食，以及赞助品牌提供的啤酒等，放置在厨房，并在软木板上留下一句话：拿走一个，用两个来换。最初的两个月我每天早上都心惊胆战走过这个角落，生怕空空如也，证明社区失败了。但是四个月过去了，食物总是被拿走，这个地方从来没空过。
· 24小时进出的移动办公空间：晚上和周末还能转变成活动场地给会员免费举办工作坊和讲座。我们并不希望通过外部活动带来流动人气，制造空间都是人的假象，因为经历过其他空间举办的大多数活动，结束后空间都是一片死寂，所以我们宁可鼓励会员来举办自己的活动，占空间的“便宜”。

另外，打印是自愿塞钱，五毛一张，到现在小玻璃罐子满满的。

过去三个月，我们在集社接待了40多位会员，体验完留下的会员转化率占80%，会员自然离开率10%，仅仅通过路过的客人，入驻的客人介绍，以及内部活动。中间的工位原本设计16个人，墨社的移动办公模式将平均占用率降低到70%，意味着，多出一倍的会员数量，理论上实现工位收支持平（原工位价2000）。

对社区的验证
“这是一个自然生长的社区。”

制定好规则，孕育了一些社区的种子以后，自然生长就是它能展现的最大的魅力。所以接下来四月份的工作，就是在这里继续观察社区现象。我们观察过的社区，通常成长期从四到六个月，如果类似集社这样困难一点的，可能会需要更长的时间。

目前看来，会员会带来会员，并且介绍会员规则，举办活动的会员会在活动提前来准备，布置场地，安排人员，准备设备；现场还在办公的会员会进入其他空着的房间继续办公；活动结束负责活动的会员能将场地回复原型，第二天不影响上班的其他会员办公。

我的意思不是让你在你的空间里也这么做，这是我们根据现实物理空间推演出来的规则，会员自觉遵守的结果；你的社区需要你从头负责到底，一点一点累积起来的。

社区打造的过程，在这里遇到的问题收录如下：

• 二月的时候，社区里的FA团队老大在我给大家倒酒的时候问：所以你是唯一的男生？

• 是的，我们目前80%的会员都是女性，二月份的时候是100%，不包括我。

• 你们会筛选入驻用户吗？

• 其实更多时候是用户选我们，这个地段1000元/月的办公环境不多，借WeWork和naked HUB的回答，我们也不挑，用户去他们那里已经有价格门槛了，来我们这里更多是因为小而美，还有我们这里温馨的感觉。

• 天冷的时候，空调再大也没用。

• 其实一月份和二月份的时候，我们有深刻感受，老洋房的层高和薄薄的玻璃窗，让暖风都失效，还好，我们有热茶、咖啡和温暖的服务。

• 没有人破坏你们的社区零食角吗？会员多占用空间怎么办？活动可以代办吗？

• 从建立社区以前我们就觉得这可以是一种社会学尝试，在一定范围内，能接受的“伤害”，是否能被社区自己修复。其实零食有过期的，会有会员整理后放新的来，多占空间的会员会在人多的时候自觉调整占用的空间，代办活动的会员，也感觉到责任上的压力，单独转交给其代办的人了，后来他们都成了会员。

• 你们限制移动会员人数吗？

• 目前不限制，因为空间还能承载的下，一旦到了一定的数量（固定人数的1.5倍）我们会与业主合作调整整体空间大小的，目前在进行的一层改造，就会多出30多个工位。而且我们将未出租的独立办公空间开放给移动会员，目前的空间是足够80个人同时办公的，将来会支持到120人。

• 目前都是什么样的会员？

• 除了前面提到的女性为多数以外，有咨询、设计、建筑、创新轻食、教育等行业，基本上一个会员是一个行业。国际化会员（包括台湾和香港）和本土会员各占3:7的比例。

• 你们后期会成为运营输出吗？

• 墨社会一直坚守联合办公文化的缔造者这个角色，从客观角度诠释办公社区价值理念，另外会将我们经过验证的运营流程，做为模式输出，在适当的时候开源我们的管理工具。所以集社会是唯一一个我们亲自运营的办公社区原型。

• 我们能做成你们这个样子吗？我们这里很偏远。

• 当然可以，或时间久远，或地段劣势。

• 社区里目前面临最大的问题是什么？如何解决？

• 目前的问题有两个，互相有关联。

首先是空间物理问题，我们从三月份开始收到的反馈逐渐成型：门口长乐路的地铁建设，和空间的指引导致新朋友不容易找到我们；空间里的互动性不够，商户与会员间无联系；站在办公区阳台，却不知道能到对面的高台上做什么。

于是我们计划与业主合作，参与到整体空间运营中，将社区概念衍生出二层，目前计划在引入的有蒙特索利式亲子中心，创新式餐饮，以及拳击健身馆。将墨社会员在一楼XINCAFE获得8折的优惠延展到商铺，并且将商铺主变成办公会员。

希望在六月到来以前，你能在集社办公、健身、寄托孩子、享受美食、体验意大利形象定制、喝咖啡、以及参加各种活动、课程，引入烧烤，楼顶露台举办正式的澳大利亚烧烤活动，以及结合瑜伽和健身的活动空间。新改造的洗手间也能增添方便儿童洗手的地方，周末这里将会是国际化的亲子社区。

这里就面临另外一个问题，我们希望通过进入整体空间的社区建设完善整个社区，但是网络硬件方面是最大的瓶颈，要通过改善整体网络环境，使办公及生活互相不受影响，又不需要繁琐的寻找网络信号。目前计划引入的国际线路和硬件升级，也希望在六月前与业主共同完善。

**“Because of you, I want to stay in China.” **

一位路过的澳洲建筑商，过去10年来中国20次了，从来没有觉得中国适合他，在体验了集社社区以后，决定留下，第二天就在附近租了房子，虽然他的工作更多在马尼拉，不能更好享受我们的月度移动会员，但只要他在上海，就会回来集社，因为他觉得这里是他喜欢的社区。

社区其实不难做，并没有那么遥远，从社区为中心的服务，能衍生出社区为中心的设计，以及运营方案。如果说联合办公的核心是社区，社区运营的核心是社区经理，那么社区经理的核心价值，就是以社区为中心的服务。按照这个方法，在你的城市，你的写字楼，你的咖啡店和书店，也能有联合办公。

后记
刚开始我有点意外，没想到文字深刻、意义长远的文化篇，要比书写行业情况还难以被大众所接受。经过一段时间以后朋友的反馈和沉淀，我反而不那么意外了，有朋友学社会学的，建议“你应该多写点给小白看的”。 那下一篇，我会具体透露我们在社区建设中使用的工具，和以社区为中心的服务流程。

另外，我们社区普遍比较喜欢王珞丹，恩，所以，你懂的。