地域性强的联合办公案例和项目分析，通过“本土化”的方式着重切入联合办公的现有案例。
“2017年，中国的联合办公从业者已经从互不往来到了握手言欢的时候，纷纷开始合并和战略入股。点和点之间开始形成一张看不见的网，希望到年底这场合并潮流能落下帷幕。于此同时，弹丸之地的马尼拉也面对着类似上海4年前的市场，蠢蠢欲动。对内地市场饱和状态的联合办公业主，会不会因此开展东南亚的业务呢。许多品牌已经开始进入香港新加坡了，估计不久就会抵达东南亚核心城市吧。”
--- 饭叔
BYRandwil Dinbo Macaranas
Senior Manager |2017年调查报告
randwil.macaranas@colliers.com
近年来，灵活而自由的办公空间在菲律宾的快速增长是显而易见的。在马尼拉市区，联合办公空间已达到22800平方米（约等于250万平方英尺）。Colliers预计这个数字将在未来三年内每年增长10%，以满足千禧一代庞大劳动力对联合办公空间的需求。
Colliers认为这些办公空间的运营商可以考虑，通过购买传统办公室并将它们转变为联合办公空间的方式来保持在办公领域的竞争力；亦或是背靠房产开发商，来减轻日益上涨的租金所带来的影响。
从另一角度来说，Colliers也鼓励开发商在自己的地产中建立联合办公空间。
菲律宾劳动力人口分析
Next Gen （2000年后出生）人口占比为0
千禧一代（1984 - 1995 ）人口占比为15%
Gen X (1965 - 1981 )人口占比为41%
婴儿潮（1946 - 1964 ）人口占比为44%
如今商业环境的巨大变化已经改变了人们的工作方式。随着成熟企业的不断扩大，初创企业不断出现，但不论是大企业或是初创公司，在推动业务发展的同时都在考虑两个相互关联的因素：1.为员工提供更好的工作环境以提高工作效率和产出 2.避免不必要的成本
因此，办公室租赁以及办公空间已经开始转变以迎合这些标准。租赁合同不能因为过于繁复，从而导致企业为多余的空间和租金买单；或者是强制企业租赁到他们并不需要的时间。更重要的是，21世纪的办公空间应当迎合当下的需求：宽敞的环境提高生产率；有趣的氛围培养员工的创造力；有针对性的办公家具促进合作，将这些元素浓缩在一个空间内并不容易，最终，这些元素不但要为企业和个人节省成本更要创造价值。因此，近些年联合办公空间越来越普遍也并不令人奇怪了。
内容梗概
什么是灵活的办公空间？
不同需求的不同选择
灵活办公空间的发展
快速增长的因素
灵活办公空间前景
运营商与地产开发商的回应
什么是灵活的办公空间？
Colliers将灵活工作空间定义为：允许短期租赁的工作场所；最小尺寸为一个工位；配套齐全，易于使用。 这些工作区可能是私有的，共享的，或两者的组合，提供可扩展性，还可以包括其他服务如电话线，会议室和接待员等。
在菲律宾市场，灵活工作空间有三大类：服务式办公室，托管服务公司和联合办公空间。 必须注意的是，所有这三种类型都提供了空调，工作站和网络这样的基本需求。 跨类型的空间可能存在一些重叠的服务，但每个都有其独特的特征来为不同客户定制适合的办公环境。
不同需求的不同选择
Colliers基于每种办公空间所提供的独特价值和目标客群，区分了三种灵活工作空间类型。 了解它们的细微差别将使Colliers看到每个工作空间类型的潜力。
服务式办公室是灵活工作间的先驱，它们提供大部分最基础的服务。作为该市场的第一批参与者，服务式办公室尤其是几个主要的运营商品牌，在多个城市甚至国家都建立了办公空间。 这些办公室通常位于中央商业区（CBD）这样的黄金地段， 因此，服务式办公室已经成为商务旅客，外籍人士和跨国公司（MNC）的理想选择。
托管服务公司在接下来进入市场。 这种灵活的工作空间与服务式办公室类似，但通过提供后台，信息技术服务，人力资源配备，会计等非核心服务来区别自己。这些额外的服务可帮助客户关注其自身的核心业务。这些公司并不一定位于城市的黄金地段， 他们的租户是小型的业务外包商（BPO）和其他传统公司，他们并不是非常热衷于良好的地理位置，而是更加关心办公地点的价格是否是自身可承受的。
值得注意的是，在全球大多数市场上，只有两个主要的分类：服务式办公室和联合办公空间。然而在菲律宾市场，Colliers将托管服务公司单独列出，是由于它在菲律宾具有非常重要的地位：菲律宾存在着许多选择这种类型工作空间的业务外包商（BPO）。
联合办公空间是近年来兴起的灵活工作空间。 除了融合了类似家一般的舒适性、咖啡厅的轻松氛围以及办公室功能的设计之外，这种灵活工作空间区别于其办公室的地方在于，运营商鼓励具有相似兴趣的客户在共同的工作环境中进行交流， 鼓励成员与成员之间加深联系以促进合作。 有时候，会有不同行业的资深从业者来到空间分享他们经验，提升个人工作能力，因此，联合办公空间的用户多为初创企业和自由职业者。
显然，不同的灵活工作空间有其各自的优势和特性。下方是一个更加直观的表格：
仔细观察本地市场上灵活工作空间的类型，将会显示每种类型的不同特点，所有这一切都最终反映出每个客户的形象。
灵活办公空间的发展
本地市场灵活工作空间的增长是不可否认的。 截至2016年底，灵活工作空间的数量已经达到60多个，这是Regus公司1999年在企业中心开设1000平米的第一个空间后的重大突破。 今天，马尼拉的灵活工作空间已达228,000平方米（250万平方英尺）。
位于马尼拉市区的托管服务公司占灵活工作空间总量的76％，这反映了在菲律宾市场，BPO企业全球领先。 服务式办公室占总量的19%，而当下最流行的联合办公空间只占菲律宾市场规模的5％。
灵活办公空间市场占有率分析
不同空间类型的复合年均增长率显示出不同的趋势。 在过去四年中，联合办公空间的平均增长率达到61％，其次是19％的托管服务公司和18％的服务式办公。 有趣的是，该趋势与房地产的增长趋势相吻合，都遵循不同的轨迹发展。
菲律宾平均GDP在2012年持续突破6％，在此之前，服务式办公的增长并没有特别迅速。 随着企业蓬勃发展，越来越多的人开始有出差旅行办公的需求，服务式办公的数量也在增加。 这种办公空间已然成为传统办公空间的替代品，而托管服务公司也成为了BPOs的最佳选择。Regus于1999年进入办公市场时，甲级写字楼和高档建筑内的办公空间仅占380万平方米（4090万平方呎）的23％。
此后，Regus扩张了他们在Makati CBD的第二间办公室，接着，该公司在马尼拉市区迅速铺展开来，甚至在其他省也建立了办公室。 然而，Regus增长得最快是在2016年，这一年，Regus增加了9,200平方米（99,000平方英尺）几乎是2016年之前三分之一的工作空间。 今天，其他著名的服务式办公室还有Compass，Servcorp和CEO Suite等， 服务式办公室位于市区内多个A级写字楼和高级建筑内，面积达370万平方米（3980万平方呎）。
BPO类公司在2008年全球金融危机之后开始快速增长，2007年托管服务公司第一次进入市场，而其大规模扩张是在2010年。例如，今年Sale Rain’s 的五个空间中有四个在2012年至2016年期间被陆续收购，2012年之后，超过一半的Anthem Global办公空间已入驻高级写字楼。
联合办公空间始于2011年，Co Lab Xchange初建于Ortigas 市区和Makati CBD，之后在Pasig 重组整合，总面积达到了500平方米（5400平方尺）。 A-Space 2012年加入市场， 此后，其他运营商纷纷出现，如Acceler8（Finman Building），办公室项目（Alpha Salcedo Condominium）和Launch Pad（Commercenter）等， 大多数联合办公运营商在2015年-2016年进入市场。今天，联合办公空间遍布马尼拉，其中，A Space在Makati和Fort Bonifacio有超过4000平方米（43,100平方英尺）的空间，而这些品牌的步伐也开始走向全国，如Cebu, Iloilo, Bacolod和Davao。
下方是一张直观的菲律宾灵活办公空间发展史
总的来说，灵活工作空间已经成为近年来办公室市场健康发展的体现。 不同类型在短时间内迅速发展和适应人群需求变化的能力也加速这一市场的增长。 从2000年起，传统公司倾向于在服务式办公室工作，接下来的十年，BPOs的增长带来了托管服务公司的爆发，而在近几年，联合办公空间成为自由职业者和初创企业的首要选择。 工作空间的灵活性也将成为未来几年该行业增长轨迹的决定因素。
快速增长的因素
Colliers确定了五个行业增长的关键因素。 虽然这些因素可能适用于所有类型的灵活工作空间，但它们往往会对其他群体产生影响。
这些驱动因素包括：
跨国公司（MNC）开始使用这类空间;
业务外包公司在当地市场的作用;
初创企业和自由职业者的涌现;
技术的重要性;
日益增长的劳动力。
首先，跨国公司将团队置于灵活工作空间中可节省成本。 无论团队扩大或缩小规模，皆无需增加固定办公空间的成本，特别是当地市场，服务式办公室开始迎合跨国公司的需求扩大到全国。 2000年中期，将服务式办公室作为孵化器的公司包括汇丰银行，摩根和花旗银行。最近，富国银行，Uber，谷歌和宜家等也通过使用服务式办公室进入菲律宾市场。
其次，BPO仍然是菲律宾办公市场增长的主要动力。虽然进入市场的许多跨国公司使用服务式办公室，但BPO类公司（特别是较小的）更喜欢托管服务公司。 这些灵活工作空间提供的所有增值服务的便利使其成为理想的选择，菲律宾信息技术和商业流程协会（IBPAP）在其2022年的报告中预计，从2016年到2022年，所有BPO类型的全职员工的年复合增长率为8％。BPO类公司依然占多数，现有营业者不断扩大， 来自BPO的需求约占办公市场的60％， Bridgegroup，Readify，Cubisol和Icon等BPO公司选择了托管服务公司。
第三，初创企业和自由职业者数量在不断增加。根据工业贸易署（DTI）的最新数据显示，中小型企业数量由2009年的780,437人，攀升至2014年的946,988人（年均复合增长率为2.8％）。显然，初创公司由于资本有限，对于允许日租或时租联合办公空间是他们的首选。 此外，有一些空间也会将自身定位为孵化器和加速器， 例如Ayala集团的Sinag和Manuel V. Pangilinan集团的空间。2014年通过的《禁止内乱法》，旨在赋予微型、中小型企业权力，Colliers认为该法案将会影响到联合办公空间的数量。
到今天，菲律宾约有130万自由职业者。
第四，技术不仅重新定义了Colliers的工作方式，而且重新定义了Colliers的生活方式。人口流动性增大，科技在日常交流与工作中扮演着至关重要的角色，企业和自由职业者通过科技平台执行工作计划。 过去几年，马尼拉大部分著名的办公空间入住的也是Google，Uber和Grab这样的技术公司，不过谷歌在2016年结束了超过55,000平方米（592,000平方英尺）的办公租赁。 科技公司的影响只表明技术在日常生活中的重要性日益增加，对服务式办公室和联合办公空间的需求也将增长。
不同时代的定义
下方这张图，对不同时代的人群需求重新划分，可以看出，随着时代的进步，人们的需求越来越多也越来越复杂。
1942年二战即将结束，人们从战场回到家乡，对于生活和工作的要求变得极低，只求安稳，随后时代发展，科技一步步换代升级，出现了电视，电话，手提电话，平板电脑等科技产品，促进了全世界的交流，对于工作的要求也提升到与生活分离，达成平衡，以及灵活自由的工作模式。
这些需求的增加意味着工作空间也要不断升级，传统的办公室已经无法满足当下次时代人们的需求，自然，灵活工作空间的诞生也不是没有道理。千禧一代正在逐步成为当今主要劳动力人才，预估有47％的就业人口属于15至34岁。菲律宾市场紧随亚洲趋势，达44％。 而菲律宾人口平均年龄为25岁，约占千禧一代的菲律宾总人口的三分之一，这一群人将在未来十年起到决定性力量。他们更喜欢在兼顾技术性，创造性，独立性的灵活空间工作。
鉴于这些因素，Colliers预计，马尼拉目前的灵活工作空间将在未来三年内每年至少增长10％，且以联合办公空间增长为主。
但是，Colliers公司最近的“亚太灵活工作空间展望报告”2017年报道，这一预测低于整个亚太地区30％的增长预期。这是由于以下原因：
由于施工的延误，过去三年来，马尼拉大部分的办公室数量增长平均为7％。
传统的服务式办公室和联合办公空间受到增长迅速的BPO公司限制，BPO公司多数选择托管服务。
马尼拉市区CBD数量仅有1%，这一点限制了联合办公空间的发展。
尽管如此，Colliers认为10％的增长是积极的，因为它比当前马尼拉总体市场增长速度要快，并且具有当地市场的独特特征。
灵活办公空间前景
Colliers意识到每个空间类型都有增长的潜力，然而，Colliers认为，联合办公空间会是未来的主体，原因如下：
联合办公空间在菲律宾仍处于早期阶段。
服务式办公室和托管服务公司与联合办公空间有重叠的服务项目。
联合办公空间租金日益上涨的市场中占有成本优势。
联合办公在菲律宾仍处于早期阶段。自首家联合办公2011年创立以来，直到今天，都没有一个品牌可统治市场，达到绝对占有率。 每个联合办公空间的独特性使得品牌能够在地理位置，设计风格和社区性来竞争和区分每个空间。 灵活办公空间的份额总额只有5％，仍有增长空间， 菲律宾联合办公空间的平均面积为500平方米（5400平方尺）及以下。相比之下，香港的联合办公空间达到3,000平方米（32,300平方尺）到4,000平方米（43,100平方呎）。
服务式办公室和托管服务公司有意向加入联合办公空间市场。由于联合办公空间本身不仅提供共享办公室，还提供私人办公室，它与服务室办公和托管服务公司成为具有重叠产品和服务的空间。Colliers会见了几家服务式办公和托管服务运营商，他们都表示计划在不久的将来推出联合办公空间。
服务式办公室领导品牌Regus在其他重要的亚太城市如新加坡、悉尼和东京都推出了联合办公空间，在菲律宾推出这个品牌只会是一个时间问题。 托管服务运营商Sales Rain还表示，个人和自由职业者也可以在Sales Rain寻找合适的联合办公工位。
在灵活工作空间的类型中，联合办公空间在租赁条款和成本方面提供最大的灵活度。联合办公空间甚至允许日租和时租，因此这可能是越来越昂贵的租赁市场中空间用户的理想选择。 在马尼拉市区，租金每年增长5％至7％，到今天， Makati 和Fort Bonifacio 的租金已经达到每平方米138元（每平方英尺1.86美元）其他地区也在逐渐赶上这个价格，可以看出，联合办公空间对每种类型的客户都具有吸引力。
运营商与地产开发商的回应
灵活工作空间，特别是联合办公空间的潜力是不可否认的。 运营商和开发商面临的挑战是适应市场需求，保持竞争力并参与这个不断增长的市场。Colliers注意到成本在当前市场动态中的重要性，Colliers认为，运营商和开发商的关键区别是他们对于成本控制的能力。Colliers集团与运营商会面时，他们都一致认为租赁成本是一个主要问题。
因此，Colliers建议运营商可以考虑购买办公空间并将其转换为灵活的工作空间; 或者一个更可行的策略是运营商通过联合办公空间的收入与开发商分摊，事实上，本地运营商已经开始或实施或计划执行这些策略。
Sales Rain从2009年就开始实施这个策略并且取得了成功，将自己的办公空间从一个点扩展到了四个点。而该公司的租金至少比竞争对手低15％，因为公司拥有自己的地产，使他们免去了租金上涨带来的压力。销售总监Rajeev Agarwal指出，该战略为公司业绩提供了稳定的增长，且客户都非常满意。
第二种策略是雷格斯打算实施的策略。 另一个例子是本地运营商Acceler8与Ayala Land合作，在Makati证券交易所中心推出按小时计费的Ayala Land的联合办公空间。Colliers相信，如果执行得当，这些公司将能保证持续的市场竞争力，因为他们摆脱了租金的压力。 此外，开发商能够拥有灵活工作空间而无需管理它们。
另一方面，对于开发商来说，Colliers建议他们在自己的地产中建立联合办公空间，特别是针对孵化器和加速器，以利用该行业的机会。许多开发商是企业集团的一部分，对于初创团队来说， 他们可以提供行业专家进行辅导，甚至拨款给他们， 初创企业的潜力是巨大的。
太古蓝图和南丰集团在香港的成功，证明这种商业模式有潜力，许多做技术和时尚的初创团队在他们所运营的孵化器中受过培训。
太古蓝图为这些初创技术公司分配了两个办公楼层以帮助他们加速孵化，对于太古蓝图来说，实施这样的计划投入是非常高昂的，不过，这些科技公司也帮助太古蓝图在创新方面保持领先，因为他们也使用这些科技公司的服务。此外，这些初创公司最终可能会在同一开发商拥有的建筑中增加租赁空间，这对开发商来说是一件好事。
香港The Mill’s 开始实施类似的计划，建立了Fabrica孵化器，该计划是通过鼓励与战略合作伙伴一起孵化初创公司，一旦成功，这些初创企业在2018年开始成熟后，也会租赁The Mill’s空间。
可以看到灵活工作空间的潜力的是巨大的。不仅为为客户提供理想的办公空间，还保证了运营商拥有行业竞争力，在此过程中，开发商还可以确保其收入的稳定性。
后记
同处亚太地区，发展中国家且进行高速发展的上海，在某些方面和马尼拉非常相似，这也是我们翻译这篇报道的目的。
2011年前上海乃至全国仅有几家联合办公，或者不能说是联合办公，是商务中心，人们对于工作环境还未有更多想法和要求。2011年后，科学技术和网络迅速发展，越来越多的企业开始向互联网靠拢，如上海这样的超级城市这一步必定领先于别处。
如同马尼拉现在一样，中小企业迅速增加，联合办公市场开始逐渐发展壮大，至2015年-2016年，该市场呈现井喷式爆发。但于马尼拉不同，服务式办公最初占据了上海的大部分市场，地产商或背靠地产的企业先人一步开始融资建立联合办公，并出现了裸心社，方糖小镇等领导品牌。截止到2016年，上海市联合办公空间一共486个，分布于15个行政区，总建筑面积130多万平方米，平均每家空间建筑面积2752平方米。对于寸土寸金的上海来说，平均建筑面积2700平米已经是一个十分夸张的数字。
从2016年底开始，这个行业的发展步伐突然变缓，曾经听说过的许多小型或独立联合办公品牌关闭，更多未听说过的品牌悄声无息的消失，融到了资本的品牌在一个月内三店齐开，未有资本进入的品牌不断合并重组，这个行业彻底开始洗牌。
如果你错过了上海联合办公品牌的发展历程，或许看看菲律宾马尼拉的现在，会让你知道过去4年都发生了什么，是否有更好的结果，以及接下来大家何去何从。
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