7万/㎡顶级豪宅登陆郑州，能否扭转渣盘当道的局面？

7万/㎡顶级豪宅登陆郑州，能否扭转渣盘当道的局面？ 7万/㎡顶级豪宅登陆郑州，能否扭转渣盘当道的局面？

去年金茂四千多万一亩拿的地王今年开盘会卖什么价格？这个问题我想应该是2017年郑州房地产圈内圈外人士共同关心的话题。因为，这，将在很长一段时期内，代表郑州，代表这座新晋中心城市房地产的最高水平。

【1】金茂府开盘要卖多少钱？

如果我没记错的话，它的楼板价应该是3.7万/㎡，这是全部地上建筑面积摊进去的楼面价。事实上，项目的地上建筑面积并不是全都可售，去除不可售的物业用房、公共设施的话，金茂府的楼板价是3.9万/㎡。

以3.9万/㎡为基础简算一下含上了财务成本的地价。

如果它今年七八月份开盘，那么已经过了1年，豪宅产品不可能开盘即清盘，何况是顶豪，在隐形富豪扎堆的大郑州，我们就按照最乐观的情况计算：开盘后1年内就能把所有的房子卖完。当然，对于刚需这成绩是很难看的，对于顶级豪宅这是灰常灰常好的销售速度了。我们取中间值，项目在开盘后半年的这一天完成清盘并在3个月内完成所有回款。那么，这就意味着金茂的土地款在1年零9个月的时候才终止了资金成本，我们按年利息7%来计算（这更是灰常灰常低的资金成本了，中小型私有房企做梦都不可能实现的。），那么，也就是说，项目的实际楼板价应该是3.9*（1+7%）*（1+0.75*7%）=43920元，这还不是复利。

如果你看不懂，我们就来个大白话：当年买地花的35亿，1年半后才回收，要付1年半的利息，1年半要付5亿利息，实际是40亿的总地价，那就是相当于楼板价4.4万元，这才是一个项目的真实楼板价。

其实，对于未来的房子，资金成本大部分甚至绝大部分都在土地款里了，我们知道，一个房地产项目最大的成本就是建安和土地，建安开发商大多数是可以让建筑公司垫付的，而土地款不可以，其他的费用的资金成本和土地相比基本是可以忽略不计的。

以4.4万/㎡为基础简算含建安和装修的综合成本。

那么看第二块建安和装修。虽然我看过金茂府的品质，但并不了解它的价格，我们先简单说几条金茂府住宅的几大不同于郑州一般顶级豪宅的特征特性：

它的房子恒温：房间的任何位置几乎同样温度，别说普通空调，再好的中央空调也实现不了，在房间里，你只能感受到温度，感觉不到风的存在。

它的房子恒湿恒氧：恒定湿度控制在40%-60%之间，房间含氧量恒定在15%-25%。

它的房子去霾：金茂府系列住宅配备了抗霾防pm2.5除尘系统，首先通过初级过滤去除5um颗粒，中级去除1um颗粒，最终通过静电除尘及盐溶液处理，过滤掉空气中80%-85%的雾霾。

举个例子，简单说说它的恒温！金茂府的房子夏季温度恒定控制在24°-28°，冬季温度控制在18°-22°。这是人体在不同时期的最佳温度。当然，驱动这些控温机械的是电，如果某天停电了，会怎么样？金茂府的住宅，停电一天，温度变化不会超过2度。比如外面是38度，金茂府室内是25度，如果突然停了一天电，24小时过后，温度变化不会超过±2度，也就是说即使停一天的电，房间温度也在27度以内。我在想，这得多考验建筑本身的质量。

言归正传，郑州常规的所谓豪宅建安加配套加绿化成本多在4000左右，我们姑且以5000来计算金茂，而北龙湖精装豪宅也多以5000元成本为标准，据估计在3000元左右，我们姑且以金茂的4000来计。

一共9000元，加上建设的财务费管理费不可预见费以及营销费，我们取个整数10000元吧。

我们以5.4万/㎡为基础简算项目预期售价。含建安和装修的综合成本。

企业的成本利润率10%，这是正常利润，那就是5.94万元/㎡。包括企业所得税和增值税，我们合计按一个很低的数据来计算，销售额的12%。那么售价就要到6.8万/㎡。

因为从销售期到融资成本到建安到企业利润到税率我走的都是底限，也就是说，金茂销售要卖到7万+应该是确定的了。

对99%的郑州人来说，这是一个天价。如果金茂走这个价，却也是最真实的良心价。

【2】金茂府何来底气下这么大盘棋？

我想最大的底气就是基因了。

和在同一天以差不多地价拿地的融创一号院相比，金茂的豪宅基因和气质不但是融创难以企及的，也是当下众多名企难以比及的。1999年，当金茂大厦落成在上海陆家嘴傲视世界之时，孙总的顺驰刚刚成立1年，重庆龙湖刚刚起步，永威尚未问世。2015年11月11日，上海金茂星外滩项目（5号楼）一栋楼卖出了23.5亿元，单价94800元/平方米，创造了中国单栋楼体最高成交总价的记录。上海星外滩，成为上海新的时尚办公领地。北京的广渠金茂府，上海的大宁金茂府都成为改变区域价值的品质楼盘，虽然价格不是城市最高，可却引领了一个片区的价值和气质。金茂自营的上海金茂君悦酒店、北京威斯汀酒店都已经是五星酒店中的五星酒店，平均客单价都在3000元以上（顶级酒店的丰富管理经验也是金茂顶级住宅产品的物业保障）……

从地标到办公，住宅到酒店，金茂在其所涉及的每一个领域，都拥有着普通房企难以企及的贵族基因。

长达百年历史的意大利时装以多个久负盛名的服装品牌引领潮流；法拉利汽车则历经百年奠定了跑车王者遵位；而瑞士钟表，更是经历了几个世纪才闻名世界……但凡奢侈，都经过了历史的检验，经久纯正的品质最终都将转化为足以“标签化”的血统，豪宅则更不例外。从方兴到金茂，从酒店金茂大厦到住宅金茂府，再到办公星外滩，金茂地产里一直流淌着豪华、豪宅、高端血液。血统是当下辨别真伪豪宅的一个重要因素。财富可以迅速累积，甚至一夜暴富，但若真想成为某一领域的贵族，则需要时间的检验和品质的传承，而对于豪宅来说也是如此。纵观当下豪宅市场，多数在售豪宅尚未形成自己的品牌、品质体系，更远未经历时间的检验，根本难谈豪宅血统。真正的豪宅血统，势必需经过时间沉淀、雕琢与塑造，在产品体系中一代代传承，并最终赋予产品更多精神内涵，只有这样才能称为真正可以传世的豪宅。”

【3】金茂能否改变郑州？

北龙湖金茂府，是金茂第一个站在单城市住宅第一的项目。

除了上海的金茂大厦，从广渠金茂府到大宁金茂府，金茂很少能在一个城市拿到这么好的位置。所以，据金茂相关负责人说，这个项目要打造金茂府系列里最高端的，是未来要让其他城市的人来郑州参观的一个项目。

在金茂府即将问世的时刻，郑州房地产市场再一次爆发了大规模的企业品牌严重受损惨案：从亚星到中海，再到正商……其实，这是开发商都乐意看到的局面，有句话叫什么来着，不患被维权而患同行没有被维权吗？

郑州的住宅产品已经到了最坏的时代！

这是一个劣品横行的时代！

这是一个只要利润不要脸的时代！

这是一个房企死猪不怕开水烫的时代！

产品已经到了最坏的时代！

这是一个需要榜样的时代！

我相信郑州的房地产市场从2017年下半年会越来越好，为什么？因为现在已经是坏得不能再坏的状况了。看看过去一二年某些开发商做的事，再坏还能坏到哪里呢？

改变一个行业的2个重要因素是：淡市和榜样。

牛市下，诞生好产品太难太难。都替媒体感到悲哀，你再骂又能如何？说人家又如何？人家该卖房子还是卖房子，该清盘清盘，你咋着人家了吗？

你产品烂！我有好市场啊！

你绿化差！我有好市场啊！

你用材差！我有好市场啊！

你不要脸！！！有好市场我还要脸干吗呢？

好吧，你赢了！

房地产好产品，在郑州需要一个淡市。

而另一个，榜样和客户的口味，同样重要！在杭州，在重庆，垃圾开发商已经很难生存。因为绿城，龙湖这些当地企业已经把客户的要求和审美达到了一个很高的层次，如果你产品真的很烂，再好的市场，你还真卖不出去。而河南，而郑州，没有企业来提高客户的口味和档次，所以，谁都可以拿一堆狗屎来喂他们，虽然他们也觉得臭，但没办法，饿啊！！！

【4】郑州产品时代何时到来？

我有一个梦想：

对于北龙湖的项目，你卖得贵不是因为你在北龙湖，而是因为你有好产品！

正弘瓴和龙之梦在卖北龙湖，永威在卖品牌，恒大和正商在卖性价比，亚新等在卖轻奢小豪宅。虽然他们的产品都高于其自身产品线的其他产品，但真正能获得检验的项目有谁呢？

即将到来的金茂府有一种因地制宜的智慧，低调谦卑的心态和高能学习的执行力。不论是大宁金茂府，广渠金茂府，滨江金茂府还是即将上市的壹肆金茂府，均集众家所长，穷尽了中产一生对一套住房的奢想。我相信北龙湖金茂府不是一个房地产项目，它是一个真正的行业收藏品，它不是一个城市建筑，而是一个城市的精神符号。

淡市来了，而金茂府能否做一个合格的榜样呢？

我，依然，期待，北龙湖的未来！