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房子对于中国人的意义可能比世界上任何国家都要大。房地产一直都是我国家庭资产配置的首选，占比高达71.5%。
我国房地产有一个最明显的特征就是涨多跌少，也就形成了我们大众眼中的“只涨不跌”。要认清中国房地产的本质，我们先回答这几个问题。
1、与世界范围内来看，中国房价高不高？
CBRE世邦魏理仕发布了《2020全球生活报告》，报告显示，香港仍是全球房价最贵城市，上海、深圳和北京的住宅套均价格也再次跻身全球前十，分列第四、第五和第六位。
对此，我们以同上榜的上海与洛杉矶做对比。上海平均月工资为大约为1200美元，而洛杉矶平均月收入在4500美元左右。按照上海每套房价90万美元和洛杉矶的71万美元。
上海市民平均在上海买房需要65年，而洛杉矶市民则需要12年。(这里还没有算上中国房子的公摊面积)
由这个例子想必大家对于中国房价高不高有一个答案了。
说到中国房价世界之最，那么紧接着的问题就是
2、中国房价为何这么高？
有基本经济学常识的朋友都知道，任何商品的价格都有供给和需求二者决定。
需求方就是买房的人，需求包括刚需和非刚需。刚需是买来自住，而非刚需则是投资需求也就是房产的金融属性。供给方则包括地产开发商和土地供给方(地方政府)
由此我们可以看出我国房价清晰的走3个因素共同作用：人口、土地、金融
这也是恒大首席经济学家任泽平的经典框架：房价“
长期看人口、中期看土地、短期看金融
”
土地：
在我国土地并非是一个市场化的产品而是一个垄断品。82宪法就明确指出：“农村土地归集体所有，城市土地归国家所有”而国际上，美国、英国等发达经济体都是过国有土地与私有土地并存，且私有土地占比较高。而1994年的“分税制改革”将土地收益给了地方政府，这就奠定了地方走向“土地财政”的制度基础。此后深圳、厦门等经济特区效仿香港的土地批租制，通过出让城市土地使用权为基础设施建设融资。而“土地财政”也快速为地方政府积累了原始资本，很多城市的基础设施不仅逐步还清欠账，还建立起超前的高铁、机场。成百上千的城市排山倒海般的崛起，无论是城市化的规模还是速度都超过了改革开放之初最大胆的想象。凭借着土地的巨大的融资能力，地方政府也可积极的执行税收减免和企业补贴。在2019年我国所有企业的税收有3.5万亿元而出口补贴就高达1.6万亿元。如此巨大的出口补贴也就带来了巨大的低价优势。这也是特朗普要和我们打贸易战的原因之一。
由此可见土地财政和贸易顺差积累是我国经济迅速崛起的两大因素
土地财政严格意义上并不属于税收，而是一种融资。如果把城市看做一个公司，那么这个公司就相当于把土地融资给市场，一下获得打比资金用于城市建设，让这个公司继续成长。这和上市公司把股权转让给金融市场是一样的道理。快速卖地也比国外慢慢收取房产税有效的多，并且城市土地使用权只有70年，也就意味着70年后可以再次出售土地使用权，是一种永续的融资方式。
而土地的价格取决于土地上承载的房产的价值。由此也引出我国房地产的金融属性。
金融属性：
国外购买房产需要额外缴纳房产税来获取公共服务，而国内购买房产不要要缴纳房产税便可以获取公共服务。这就是为什么在我国购买房地产收益高的本质原因。此外以土地代表的“城市股票”得以正式上市流通，让全社会的信用需求极速过大，这也解释了我国天量货币却没引发通货膨胀。简单说就是大量货币都进去了房地产。融资的背后就意味着大量的资金吧房产当成了投资品，而不是满足刚需居住。在微观上，投资者看中“城市公司”会只涨不跌。加上体制的特殊原因导致股市和理财产品成为收割韭菜的重灾区，保值资产的匮乏让聪明的投资者只能拼命的投资房地产，而货币的不断超发加上中国家庭普遍的高储蓄率就不断推升房价，尤其是一二线城市的优质地段。我国广义货币供应量从2007年的40万亿到今天的200多万亿翻了5倍有余。而地方政府为保持土地财政的稳定持续就选择了挤牙膏式的出售土地(招拍土地给地产开发商)这也就解释了为什么“北上广”城郊有大片荒地但城区房价照样翻番，即使经济不景气依然“地王”频出
人口迁移：
说了土地制度和金融属性我们在看看什么是“长期看人口”。以上海为例，上海常驻人口在过去20年稳定上涨，一直到15年才出现头部，稳定在2400万左右人口。当人口的不断涌入，住房需求也不断增加，在供给依然是挤牙膏的前提下。上海房价从10年的2万一路飚到16年的5万翻了1倍多，之后随着人口的不再涌入上海房价也就停留在5万左右震荡，这就是所谓的“房价长期看人口”
而三四线城市在过去5年间房价翻番也是同样的道理。棚户改造赔钱不陪房就要求你拿着首付钱买房住，而农村也有大量的人口为追求城市的生活条件就形成了去县城买房的羊群效应。说到这里我们也就清楚了中国房价疯涨的本质原因。
3、中国房价的未来趋势？
前面已经提到，我国的房地产是非完全市场化的具体提现在房产的交易与定价不完全有开发商决定，很大程度上收到政策上的影响。因此对于未来房价的判断我们也只能看到一个趋势。这里我们先看看影响房地产市场的几个因素：国家基本制度、宏观经济政策、微观经济政策、供求关系。
一、国家基本制度
※土地制度
82宪法的第四次修改明确了我国土地国有化的属性，也就表明土地是由国家单一配置，而不由市场决定
※户籍制度
户籍制度首先是带来城乡间的不平等，以及大中小城市间的差距。因为城市的土地有城市的户籍而农村的土地有宅居地和承包地，而宅居地和承包地无法进行交换也就无法形成资本因此城市土地受限也就带来了城市化进程的阻力。由发达国家的城市化经历一个国家或地区的城市化过程大致呈一条拉平的“S”形曲线。当人口城市化水平达到30%左右时，进入快速发展阶段，达到70%左右时，进入相对稳定阶段。
发达国家的城市化过程至今经历了四个阶段：
①集中趋向的城市化阶段。该阶段城市化的主要特征是中心城市人口和经济迅速增长，特别是市中心城区形成高度集聚。
②郊区城市化阶段。这个时期城市化的特征是，在工商业继续向城市，特别是大城市中心集中的同时，郊区人口增长超过了中心市区。
③逆城市化阶段。在郊区城市化继续发展的同进，中心市区显现衰落景象，出现人口净减少。
④再城市化阶段。中心市区经济复兴，人口出现重新回升，形成城市圈和城市群。
我们国家目前已经经历了前2个阶段，因为土地非私有化的原因无法进行第三阶段和第四阶段。以美国硅谷为例，比尔盖茨早起在硅谷拥有大量的地产，为实现他在硅谷地产的增值因此他把学校，医院等众多公共资源均配套在硅谷，所以才有了后面的硅谷城市圈。
受城市化进程的影响，导致公共资源配置主要向城市倾斜。这也是为什么农村人要去城市买房，三线城市要往一线城市跑。因为一线城市拥有更好的公共资源(医疗、教育等)
※金融制度
为什么在大部分发达国家没有人炒房？因为他们有房地产基金以及相关的金融衍生工具。能够让人们不用冒险去买某一套房子也不会形成单一地区的炒房行为。并且城市化进程一定会带来房地产的红利，这样即使是拿不出钱购买整套房子的低收入群体通过购买房地产基金也能享受到城市化的红利。而我国因为这方面制度的欠缺就导致中高收入群体可以通过买房来获取更多利润，而低收入群体因为付不起房子首付等原因完全无法享受城市化进程的红利。而关于房地产基金以及相关金融制度的成立，我国目前已经开始试点进行。
※社会化租赁
为缓解低收入群体的买房压力，我们一直在说社会化租赁的问题。虽然对于极地收入的群体而言政府推出了“廉租房”，但也仅仅是满足了少部分极其贫困的居民住房问题。而针对大众而言的社会化租赁主要还面临着房源不足的问题。对比德国，德国是发达国家住房私有率最低的国家，因为其租赁住房多(对于租赁住房免税，对空置房屋加税)。虽然我国对租赁住房还未实现免税但部分地方已经出台减税政策。
二、宏观政策
※三去一补
※稳中求进
※防范金融风险
决定政策的几个因素：
※2020翻两番的目标
※国际经济的变化
※在经济增长和防风险之间的平衡
7.24韩正副总理主持召开的房地产工作座谈会为下半年调控政策起到关键性指导作用。会议强调“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展”，对下半年市场预期、后续政策的跟进等均起到了重要指导作用。
一方面，房地产金融监管持续强化，企业端和个人端均有加强。另一方面，多地收紧楼市调控，保障刚需群体住房需求。三季度热点城市已先后收紧楼市调控政策，为市场预期的稳定起到积极作用，展望四季度，短期来看，因城施策下，部分房价、地价存较强上涨预期的城市仍会进一步升级楼市政策，以稳定预期，但随着政策效果的逐步显现，政策收紧的空间已明显缩小。与此同时，部分城市将在增加购房补贴、强化住房保障等方面进一步加大引才力度，放宽落户限制，也将进一步促进房地产市场发展。
市场表现：价格稳中有升。重点城市成交规模达阶段新高。百城新建住宅价格稳中有升，三季度累计涨幅较去年同期有所扩大。
三、货币政策
※信贷政策：收紧
※融资政策：限制、严管
※货币总量：从紧(M1、M2均从紧)
※资金价格：上升
四、供求关系
供求关系可以分为两部分:不变的部分与变化的部分
不变的部分：
※城市化进程
※市场资源
※已投入项目
※住房需求
变化部分：
※购买力
※价格预期和变化
※投资能力
※资金周转
※库存
最后说说房价与低价的关系，因为地产开发商修建房子需要一定的时间，所以市场上房子的价格反应的是几年前的低价。也就是说房价相对低价有滞后效应，因此一个地方的地价变化趋势，一定程度上可以反应该地区的房价变化趋势。
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