【老麦观察】未来求“稳”是楼市的最大理想！|从政策推导房地产发展

【老麦按】前期，老麦在“训练班”的同学特别关注房地产发展的情况，限于时间，老麦当时从政策分析的角度简单说了点。这篇文章就算是一个全面的回应吧。

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近期的房地产市场可谓是怪招频出、热闹异常：

据统计，近一两年来，全国已经有超过50个城市发布了人才吸引政策，连帝都和魔都这样的一项比较高冷的一线城市也被或多或少的卷进了这场人才争夺战中，各自推出了相关的新政策。2018年5月8号，香港也加入了抢人大战，推出为期三年的人才入境计划，当年5月15号，四大直辖市之一的天津也宣布参加，出台了海河英才行动计划······这些打着吸引人才的政策最大的去向到底是什么呢？其实看一看这些具体条款，比如西安市的，无非就是降低了购房、入户的条件，这说白了，就是由于新增的资金有限，近年楼市发展的主旋律，就是对存量之间进行争夺，因此，城市之间相互之间争夺抢夺人才等资源，以此来保障自己的财产收入，如此而已。

哪为什么会出现这种情况呢？这还得从楼市的新定位开始说起：

一、近年来政策的基调是“房住不炒”

关于“房住不炒”的基调，2016年中央经济工作会议就在年度重点工作第四项提出“一是促进房地产市场平稳健康发展，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，综合运用金融、土地、财税、投资立法的手段，加快研究建立符合国情，适应市场规律的基础性制度和长效机制，抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落，要在宏观上管住货币，微观上政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房等”——这就是“房住不炒”定位的来由。

2018年12月中旬召开的中央经济工作会议在第七项重点工作任务中提到了房地产，是放在“加强保障和改善民生”这个标题来谈的，强调的是要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，因城施策，分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系——特别指导“因城施策，分类指导”的同时，也强调房地产的民生性质。

紧接着2018年12月24日，在全国住房和城乡建设工作会议上，住建部对2019年楼市调控明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，并强调坚持“房住不炒”的定位不变。

纵观从2016年定位出台后到现在，在最高决策层对房地产明确定位以后，可以说这两年来的房地产政策都是基于这条主线构建起来的。就目前来看，有一些城市的房价已经出现了快速下跌的局面，比如说2018年下半年的福建厦门、广东中山等城市，连龙头房企都在强调“活下去”。在越来越多城市的房价继续下调的背景之下，2019年的调控主要是以“稳”为关键词，而且不仅要防止房价反弹，还要防止房价过快的下跌。

二、楼市火箭式上升的两大引擎逐渐熄火

1.房地产税的出台为地方政府接续财源解决后顾之忧。

房地产税虽然还在做立法准备和配套立法工作，但是房地产税迟早要征收的，因为它是土地财政一个很好的替代品，有了它才有地方财政的稳定。

事实上近年来的房租上涨也与此相关。一直以来由于房屋租赁税一直都有普遍的逃税的现象，房东个人租房的也很难被监控到，这导致大部分房东并不会主动交纳房屋租赁税，而规模化租赁企业成为租赁市场的主力之后呢，政府就可以通过中介来获得房东的信息，进而有效的征收房屋租赁税和房地产税，所以房租的上涨本身对政府来说是有利的。

2018年11月中旬，自然资源部自然资源确权登记局局长冷宏志表示要“抓紧启动《不动产登记法》立法，落实国务院深化“放管服”改革要求，全面推进不动产登记便民利民工作，充分发挥保护权益的作用。”，这意味着房地产税的配套立法要启动了，房地产税又进了一步，

2018年12月22日，国务院正式发布了《个人所得税专项附加扣除暂行办法》。这个备受关注的《办法》中规定，个税纳税人享受房贷利息、住房租金等六项专项附加扣除。特别是现在所推行的税收抵扣房租，这除了方便国家征税，增加国家的税收收入以外，更重要的是为了方便国家做统计，以更加全面的了解市场上真实的空置率的情况和真实的房屋租赁情况，这是出台房地产税很重要的基础。

2.M2增速的大幅回落使楼市作为保值投资品的地位下降。

在中国，房地产本质上是一个金融问题，房价涨不涨，归根结底还是要看钱印的多不多。今年广义货币m2增速依旧非常低，截至2018年12月末，广义货币余额182.67万亿元，同比增长了8.1%，增速比上月末高0.1%。2018年全年，中国的广义货币m2基本上就是8%左右的增速。8%的增速可以说已经处于历史最低点了，过去40年来，国家的m2平均增速是15%，所以说按照现在这个增速，资金量是非常紧张的，当年房价疯狂上涨的货币基础不再牢固。

另一方面，由于中美贸易大战对我国的负面影响越来越大，国家急切想缓解贸易战，为跟美国达成协议才拉升汇率，客观上对货币起到了支撑的作用。因为中国作为全球第二大经济体，在贸易战的大背景之下，维持人民币的稳定性十分必要，保住汇率是重要的，因此也不能过多发币，从而房价托底的货币支撑也就没有了。

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当然，站在地方政府的角度来看的话，在“房住不炒”的主基调之下，又得保障财政收入继续“活下去”，那有什么样的做法可以达到这个效果呢？最主要的就是根据中央“因城施策”的尚方宝剑，首先放松限贷限购。

1月3号，青岛市高新区暂停公证摇号购房，成为全国第一个暂停公证摇号购房的地方；广州调整“商住房”政策，原来只能卖给企业的部分房屋也能卖给个人；珠海将外地户籍购房缴纳社保的时间从5年降至1个月、3个月、1年不等；合肥也在近期悄悄松绑了限购，只需要提供一个月的社保证明可以购房······

现在经济下行压力很大，稳定经济增长非常迫切，而要拉动经济增长，惯性思维之下首先能想到的就会是房地产。就现实情况来看，一些地方虽然在放松楼市调控，但是做的还是非常谨慎的。

继山东菏泽取消限售后，湖南省第二大城市、位于湖南南部的衡阳市去年底发文称，由于本地房地产已回归理性，将自2019年元旦起暂停执行限价令。结果职能部门文件在2018年12月26日被曝光以后，第二天晚上当地市政府就紧急叫停了，为什么啊？怕担政治责任啊！一旦由于一个城市动了，其他地方蜂拥而上，而由此导致的后果，最终还不得找始作俑者开刀担责嘛？！试问谁愿意当这个出头鸟呢？！

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